수원지방법원 2025타경43242. 평택시 칠원동 동광아파트 105동 8층 803호입니다. 감정 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 건물은 철근콘크리트조 금속기와지붕 15층 건물 중 8층입니다. 사용승인일자는 2003.11.11입니다. 현재 등기상 핵심은 2016.10.05 설정된 우리은행 근저당으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격에서는 반대 방향의 신호가 나옵니다. 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가 170,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 최근 12개월 거래 평균은 162,250,000원이라 최저가가 평균의 104.8%입니다. 따라서 권리관계가 단순하다는 이유만으로 현재 가격에 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43242 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 칠원동 499 동광아파트 105동 8층803호 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 철근콘크리트조 금속기와지붕 15층 중 8층 |
| 소유자 | 차진수 (2009.02.20. 거래가액 83,500,000원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 87,213,637원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2016.10.05 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 129,600,000원이고, 2023.10.04 변경등기에는 채권최고액 108,360,000원이 기재돼 있습니다. 이후 이 근저당권은 2025.11.25 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.12.19 한국주택금융공사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 계산에서는 우리은행 근저당 채권최고액 129,600,000원을 기준으로 반영하고 있습니다.
등록된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정 물건조사 당시 이해관계인이 부재해 임대사항은 미상으로 조사됐습니다. 따라서 등기·배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유관계와 임대차 존재 여부는 입찰 전 현황조사와 현장 확인으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다
동광아파트 최근 거래 12건의 평균은 162,250,000원입니다. 최저 거래는 138,000,000원, 최고 거래는 200,000,000원이며, 현재 최저매각가 170,000,000원은 최근 평균의 104.8%입니다. 즉 현재 회차를 최근 거래 평균보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 14 | 142,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 10 | 138,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 9 | 164,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 12 | 159,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 162,250,000원 |
그럼에도 현재 최저가 170,000,000원이 최근 12건 평균 162,250,000원보다 높다는 사실 자체는 분명합니다. 신건 단계에서 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,220,000원 |
현재 회차 170,000,000원 가정에서는 집행비용 3,180,000원, 근저당권 129,600,000원이 배당되고 소유자 잔여는 37,220,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 170,000,000원 | 129,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,000,000원 | 129,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 23,123,200원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권 미배당 23,123,200원이 발생하지만, 이 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄동주민자치센터 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린상업시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 제반 주거 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 서측 원칠원길 변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 금속기와지붕 15층 건물 중 8층 803호이며 사용승인일자는 2003.11.11입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수 설비, 승강기, 개별난방, 소방, 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류 저촉, 중로3류 접함, 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,262,000원/㎡이며 토지는 평지의 부정형 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 동광아파트는 769세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 신건 최저가 170,000,000원이 최근 12개월 평균 162,250,000원보다 높습니다. 현재 가격을 시세 할인으로 보지 마세요.
- 면적 맞춤 확인. 최근 거래에는 59.85㎡와 84.93㎡가 섞여 있으므로 현재 호수와 동일한 면적 거래를 별도로 대조하세요.
- 점유 확인. 등록된 임차인 내역은 없지만 물건조사 당시 이해관계인 부재로 임대사항은 미상이었습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 을구 9번 근저당은 최초 129,600,000원, 2023.10.04 변경등기에는 108,360,000원이 기재돼 있고 2025.11.25 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부에 따른 적용사항을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 싸지 않다”
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 정리되고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원인 점이 장점입니다. 하지만 가격은 별개입니다. 현재 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 162,250,000원의 104.8%로 최근 평균보다 높습니다. 더구나 최근 거래 표본에는 59.85㎡와 84.93㎡가 함께 포함되어 있어 평균값만으로 현재 호수의 적정가를 단정해서도 안 됩니다. 결론은 권리는 양호, 신건 가격은 보수적으로 판단입니다.
