수원지방법원 2025타경43249. 평택시 서정동 902-19, 다세대주택 3층 2호입니다. 소유자 오미옥은 2016.12.06. 매매를 원인으로 2017.01.24. 거래가액 83,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 핵심 권리는 2019.03.22. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임차보증금은 76,950,000원, 임대차계약일 2016.12.26., 확정일자 2016.12.27., 주민등록일자 2017.01.13.으로 2025.12.22. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
그러나 한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 차재희 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금 76,950,000원을 차재희의 별도 보증금과 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 차재희 1명입니다. 차재희는 2020.03.13. 전입해 경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 조사됐지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43249 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 902-19 3층2호 · 도로명 경기도 평택시 점촌1로6번길 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등) · 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 2호 |
| 거래 비교 면적 | 52.695㎡ · 청송빌라2동 · 8세대 · 1990.09.15. 준공 |
| 소유자 | 오미옥 · 2017.01.24. 소유권이전 · 거래가액 83,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 78,774,683원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서를 같이 봐야 한다
과거의 한국주택은행 근저당, 주식회사에스텍시스템 전세권, 국민은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.12.22. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 한국토지주택공사의 2019.03.22. 주택임차권은 등기 순위만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다.
② 임차인·보증기관 정리 — 실제 임차인은 1명
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차재희 실제 임차인 | 2020.03.13. / 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 차재희 보증금 대위·승계 | 2017.01.13. / 2016.12.27. | 76,950,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사의 76,950,000원은 차재희 보증금에 대한 대위·승계 중복신고로, 실제 임차인 보증금을 별도로 더해 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 86,000,000원은 최근 평균의 143.3%
청송빌라2동은 8세대 규모이며, 거래 비교 면적은 52.695㎡입니다. 확인된 동일 면적대 거래는 2건이고 평균 거래금액은 60,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.10.의 48,000,000원이고, 최고 거래는 72,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 52.7㎡ | -1 | 48,000,000원 |
| 2022.01 | 52.7㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 평균 | 52.695㎡ | 2건 | 60,000,000원 |
최저매각가 86,000,000원은 최근12개월 평균 기준 60,000,000원의 143.3%입니다. 최신 거래 48,000,000원과 비교해도 신건 가격이 크게 높습니다. 확인 거래가 2건뿐이고 최신 거래월도 2022.10.이어서 거래 표본 자체가 적다는 점까지 감안하면, 이 물건을 “신건부터 싸게 살 수 있는 물건”으로 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 76,950,000원 | 76,950,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 78,774,683원 | 7,102,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배당 시뮬레이션상 한국토지주택공사 보증금 76,950,000원이 전액 배당되고, 서울보증보험 주식회사에는 7,102,000원이 배당됩니다. 신청채권자의 미배당액은 71,672,683원입니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 권리의 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 86,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 68,800,000원 | 9,788,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 55,040,000원 | 23,300,720원 | 0원 |
1·2회 유찰 시 표시된 룰상 인수액은 배당 부족분 계산값입니다. 2026.04.02. 확약의 적용대상 권리는 잔존 보증금 청구를 포기하므로 그 권리에 대한 실질 인수는 0원입니다. 차재희의 보증금 미상 위험은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송일초등학교 남서측 인근에 위치하며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 2호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 232.8㎡, 평지·세로장방·소로한면입니다. 공시지가는 1,382,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 소로2류에 해당하며, 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한해 기재되어 있습니다.
- 환금성. 청송빌라2동은 8세대이고 확인 거래는 2건입니다. 최신 확인 거래도 2022.10.로, 거래 표본이 적어 가격 판단에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 범위 확인. 2026.04.02. 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의가 어느 권리자와 채권에 적용되는지 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 차재희 보증금 확인. 실제 임차인 차재희의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 확약 밖 권리가 남는다면 별도 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
- 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 76,950,000원은 차재희 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 86,000,000원은 최근12개월 평균 60,000,000원의 143.3%입니다. 감정가가 시세보다 낮다는 전제로 응찰하면 안 됩니다.
- 거래 표본 한계. 동일 면적대 확인 거래는 2건이고 최신 거래는 2022.10.입니다. 층·상태 차이를 포함해 현장 시세를 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건의 핵심은 두 줄로 나뉩니다. 첫째, 2019.03.22. 주택임차권은 원래 말소기준인 2025.12.22. 강제경매개시결정보다 앞선 선순위 권리지만, 2026.04.02. 확약이 적용되는 범위에서는 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수 0원입니다. 둘째, 실제 임차인 차재희의 보증금이 미상이라 확약 적용관계를 확인해야 하고, 무엇보다 신건 최저가 86,000,000원은 최근12개월 평균 60,000,000원의 143.3%입니다.
따라서 이 물건을 “선순위 임차권이 있으니 무조건 위험하다”고 볼 필요도 없지만, “확약서가 있으니 무조건 안전하고 싸다”고 볼 수도 없습니다. 확약 적용 범위의 권리는 정리됐지만, 미상 임차인 확인과 높은 신건 가격이 동시에 남아 있습니다. 권리와 가격을 함께 보면 신건 단계의 매력도는 낮게 평가하는 편이 합리적입니다.
