수원지방법원 2026타경50216. 평택시 이충동 서정스마트빌듀오2차 1동 13층 1318호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이며 전용면적은 20.246㎡입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다. 임차인 김민지는 2021.03.11. 전입하고 2021.03.15. 점유를 개시했으며, 확정일자는 2021.02.26.입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.12.01. 국의 압류이므로 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 매각가 85,000,000원 가정에서는 집행비용 1,930,000원 후 임차인에게 83,070,000원이 배당되고, 부족한 1,930,000원이 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 입찰가만 보면 85,000,000원이지만 실제 취득 부담은 86,930,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰돼 최저가가 내려가면 임차인의 미배당액이 그만큼 늘어난다는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 452-2 서정스마트빌듀오2차 1동 13층 1318호 · 도로명 경기도 평택시 정암로 45 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 20.246㎡ · 방·욕실겸 화장실·테라스 · 지하3층/지상20층 중 13층 |
| 소유자 | 권용범 (2022.08.04. 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민지 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022.12.01. 국의 압류입니다. 그보다 앞선 김민지의 전입 2021.03.11., 점유개시 2021.03.15. 및 확정일자 2021.02.26. 때문에 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다. 2023.04.21.에는 임차보증금 85,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 보증금은 배당에서 부족한 부분이 남으면 매수인이 부담합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유범위 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 주거용 건물 1318호 전부 | 2021.03.11 / 2021.03.15 | 2021.02.26 | 85,000,000원 | 2023.04.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
주택도시보증공사는 갑구 7번의 658,000,000원 가압류 채권자로 존재하지만, 임차인 김민지는 보증기관의 대위·승계 신고인이 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 따라서 보증금을 별도의 보증기관 승계분과 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가만으로도 최근 평균의 144.3%
서정스마트빌듀오2차는 287세대, 2016.05.11. 사용승인된 건물입니다. 대상 면적 20.246㎡와 면적이 일치하는 최근 거래 12건의 평균은 58,916,666원, 최신 거래는 2026.08. 50,000,000원입니다. 실거래 범위도 50,000,000원~68,000,000원인데 신건 최저가는 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 20.25㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 20.25㎡ | 20 | 62,000,000원 |
| 2026.07 | 20.57㎡ | 12 | 68,000,000원 |
| 2026.07 | 20.25㎡ | 8 | 68,000,000원 |
| 2026.07 | 20.25㎡ | 12 | 54,500,000원 |
| 2026.07 | 20.25㎡ | 8 | 54,500,000원 |
| 2026.06 | 20.25㎡ | 9 | 52,000,000원 |
| 2026.04 | 20.25㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2026.04 | 20.25㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 20.25㎡ | 15 | 58,000,000원 |
| 2026.01 | 20.25㎡ | 15 | 58,000,000원 |
| 2025.12 | 20.25㎡ | 15 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 58,916,666원 |
최저가 85,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 144.3%입니다. 게다가 이 사건은 최저가에서 끝나지 않고 현재 회차 기준 인수액 1,930,000원이 더해져 실질취득 86,930,000원이 됩니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율을 논할 상황이 아니라, 최근 거래 범위보다 높은 취득부담을 먼저 봐야 합니다.
④ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 총액은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 김민지 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 85,000,000원 | 83,070,000원 | 1,930,000원 | 86,930,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 18,624,000원 | 86,624,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 31,979,200원 | 86,379,200원 |
1회·2회 유찰 구간에서는 보증금 85,000,000원이 매각가보다 커집니다. 이때 내려간 낙찰가만큼 미배당 보증금이 커지는 대항력 인수형이라 실질취득은 보증금 수준에 집행비용 영향이 더해진 86,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 따라서 54,400,000원까지 유찰돼도 이를 최근 평균 58,916,666원보다 싸다고 평가하면 안 됩니다. 비교 기준은 실질취득 86,379,200원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 임차인 김민지 보증금 | 85,000,000원 | 83,070,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 658,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김민지 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산정에서는 임차보증금 가운데 83,070,000원이 배당되고 1,930,000원이 남아 매수인 인수액이 됩니다. 실제 배당은 체납세·당해세 등 우선순위에 따라 달라질 수 있으므로 집행법원의 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 다세대이며 건축물대장 현황도면 기준 도시형생활주택(원룸형)입니다. 방·욕실겸 화장실·테라스 구조로 조사됐습니다.
- 입지. 이충고등학교 서측 인근에 위치하고, 주변은 상업·업무용 부동산이 밀집한 도로변 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입 가능, 인근 노선버스정류장과 정암로·송탄로, 1호선 서정리역이 있어 교통상황은 양호하게 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상20층 건물의 13층이며 도시가스 난방, 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 3,924,000원/㎡, 토지면적 535.0㎡이며 남측 약 20m, 북측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 최근 실거래 12건은 확인되지만 가격대는 50,000,000원~68,000,000원이고, 단지 경매 통계는 평균 2.4회 유찰·낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 85,000,000원에 인수액 1,930,000원을 더한 86,930,000원이 비교 기준입니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 18,624,000원, 2회 유찰 시 인수 31,979,200원으로 증가해 실질취득은 86,000,000원대에 머뭅니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.02.24., 확정일자 2021.02.26., 전입 2021.03.11., 점유개시 2021.03.15., 보증금 85,000,000원을 계약서·주민등록·임차권등기와 대조하세요.
- 신청채권과 임차보증금 관계 확인. 임차인 김민지가 강제경매 신청채권자이기도 하므로 경매신청채권의 원인과 보증금채권의 동일성을 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 체납세·당해세 등 실제 우선순위에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인하세요.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 58,916,666원, 최신 거래 50,000,000원, 최고 거래 68,000,000원을 기준으로 실질취득 부담을 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지는 물건은 아니다”
이 사건의 승부처는 명확합니다. 대항력 있는 김민지의 보증금 85,000,000원입니다. 현재 회차에서는 1,930,000원만 인수하지만, 유찰될수록 배당 부족액이 커져 매수인 부담으로 이동합니다. 그래서 1회 유찰 68,000,000원, 2회 유찰 54,400,000원이라는 표면 가격만 보면 안 됩니다. 실질취득은 각각 86,624,000원, 86,379,200원으로 여전히 최근 12개월 평균 58,916,666원과 실거래 최고 68,000,000원을 웃돕니다.
결론은 가격 보류, 권리 경계입니다. 신건 최저가 자체가 최근 평균의 144.3%이고 인수 위험까지 존재합니다. 단지 경매 평균 2.4회 유찰·낙찰률 0.0%라는 환금성 지표도 함께 보면, 최저가가 낮아지는 회차를 기다리는 것만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 이 사건은 반드시 낙찰가 + 미배당 임차보증금을 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
