춘천지방법원 2023타경257. 원주시 반곡동 2066-13의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 1,147,041,580원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 562,050,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 신청채권자는 대원신용협동조합이고 청구금액은 345,020,699원입니다.
권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준권리는 2018.05.04. 설정된 대원신용협동조합 근저당권 520,000,000원입니다. 이후의 전세권·압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인들의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2023타경257 |
|---|---|
| 소재지 | 강원도 원주시 반곡동 2066-13 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1층 다가구주택 4가구 및 계단실 · 2층 다가구주택 4가구 및 계단실 · 3층 단독주택 및 계단실 |
| 소유자 | 이경민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,147,041,580원 / 562,050,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대원신용협동조합 / 345,020,699원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.05.04. 대원신용협동조합 근저당권 520,000,000원입니다. 이 근저당은 토지 반곡동 2066-13의 담보물에 추가 설정된 공동담보입니다. 이후 설정된 최우일의 전세권 45,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 국 압류, 최우일·최연서의 주택임차권은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2021.10.29. 이경헌 명의의 주택임차권 20,000,000원도 확인되지만 2022.04.29. 해제로 이미 말소됐습니다. 2021년의 케이비캐피탈주식회사 가압류 25,388,742원과 경기신용보증재단 가압류 17,083,306원 역시 2022년 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 대항력은 모두 없음
확인되는 실제 임차인은 13명입니다. 보증금이 확인되는 임차인의 금액 합계는 600,000,000원이고, 이다연·김진성·박용호 3명은 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 13명 모두 전입일이 말소기준일인 2018.05.04.보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 미배당이 발생하더라도 그것이 곧 매수인 승계액으로 바뀌는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정종범 | 102호 | 2022.07.01 | 120,000,000원 | 2023.02.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김애자 | 201호 | 2022.08.05 | 50,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하명수 | 202호 | 2021.02.02 | 85,000,000원 | 2023.02.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현수 | 203호 | 2022.11.23 | 60,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은아 | 204호 | 2022.07.22 | 25,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상용 | 301호 | 2020.07.13 | 100,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박서원 | 401호 | 2021.03.08 | 55,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영우 | 402호 | 2022.06.14 | 40,000,000원 | 2023.02.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다연 | 미상 | 2021.06.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진성 | 미상 | 2021.11.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박용호 | 미상 | 2021.04.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최우일 | 1층 101호(42평방미터) | 2021.01.04 | 45,000,000원 | 2023.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연서 | 1층 103호(30㎡) | 2021.01.25 | 20,000,000원 | 2023.08.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 검증은 별개
현재 최저매각가는 562,050,000원으로 감정가 1,147,041,580원의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “두 번 유찰되어 감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 현재 확인 가능한 실질취득액은 매수인 인수액이 0원이므로 최저가와 같은 562,050,000원입니다.
다가구주택은 개별 공동주택처럼 동일 면적·동일 단지 거래로 가격을 바로 비교하기 어렵고, 이 물건은 위반건축물 시정명령과 제시외 건물까지 포함돼 있어 정상적인 수익성·환금성 검증이 특히 중요합니다. 감정가 대비 할인율은 참고값일 뿐, 가격 메리트를 확정하는 근거로 사용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 562,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,020,500원 |
| 2. 근저당권 · 대원신용협동조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 3. 전세권 · 최우일 | 45,000,000원 | 34,029,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 565,000,000원 중 554,029,500원이 배당되고 10,970,500원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 이는 전세권 배당 부족분이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항 및 매각물건명세서 기준)
- 위치. 원주혁신도시 내 버들중학교 동측 근거리에 위치하며, 주위는 정비된 주택지대로 원룸형주택·다가구주택·단독주택 등이 산재합니다.
- 교통. 대중교통은 무난한 지역으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 다가구주택 4가구 및 계단실, 2층 다가구주택 4가구 및 계단실, 3층 단독주택 및 계단실입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 외벽은 석재판붙임·치장벽돌노출쌓기, 내벽은 석재판붙임·벽지도배·타일붙임 마감입니다.
- 설비. 위생설비·급탕 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 가스보일러시설이 돼 있습니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 소로2류 접함, 가축사육제한구역(전부제한), 혁신도시개발예정지구입니다.
- 서류 확인 포인트. 감정요항에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 등기부상 단독주택인 반면 건축물대장 및 현황은 다가구주택이며 불법대수선 위반건축물·원상복구 시정명령 상태라고 명시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 시정명령 확인. 불법대수선의 구체적 범위와 원상복구 대상, 현재 시정 상태를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 제시외 건물 내역과 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 13명 점유관계 재확인. 자료상 모두 대항력은 없지만, 각 호실의 현재 점유자와 실제 인도 대상이 누구인지 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금 미상 3명. 이다연·김진성·박용호는 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 서류의 최신 내용을 대조해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 현재 배당표상 10,970,500원의 미배당이 있지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권이 있다는 이유만으로 승계채무로 오해하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 위반건축물 상태와 임대 운영 가능성을 포함해 실질취득가 562,050,000원의 적정성을 별도 검증해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “안전한 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준이 명확하고, 조사된 임차인 13명도 모두 후순위 전입이라 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 권리 구조가 비교적 단순합니다. 최우일의 전세권과 주택임차권, 최연서의 주택임차권 등 등기된 임차 관련 권리도 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이 물건은 일괄매각·제시외 건물 포함이고, 매각물건명세서에는 불법대수선 위반건축물 및 원상복구 시정명령이 적혀 있습니다. 게다가 다수의 임차·점유관계가 존재하고, 비교 가능한 최근 실거래 자료도 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 그러나 건물 상태·명도·가격 검증은 별도입니다.
