춘천지방법원 2025타경909. 원주시 문막읍 ‘원주문막신원아침도시’ 104동 10층 1001호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물의 10층이고 방3·거실1·주방/식당1·화장실2 구조입니다. 등기상 2008년 이금자가 거래가 146,580,000원에 취득했고, 2024.05.25 상속을 원인으로 이금옥·임조자·이창희·이소정·김홍진·김호성·김호일의 7인 공유로 이전됐습니다.
권리의 중심은 2008.08.01 신한은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2023.12.15 설정된 더알파대부주식회사 근저당과 2025.07.07 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 신한은행 근저당에는 2023.12.27 채권최고액 76,200,000원으로 변경한 부기등기가 있습니다. 예상배당표는 배당 시뮬레이션에 기재된 신한은행 124,200,000원과 더알파대부 29,900,000원을 기준으로 구성됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경909 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 문막읍 동화리 1690 원주문막신원아침도시 104동 10층1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.931㎡ · 방3·거실1·주방/식당1·화장실2 · 15층 중 10층 |
| 현재 소유관계 | 김호성·김호일·김홍진·이금옥·이소정·이창희·임조자 공유 |
| 상속 원인 | 2024.05.25 상속 · 2025.06.24 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 72,452,892원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2008.06.20 우리은행 근저당은 2008.07.22 일부포기로 말소됐고, 2008.08.13 여흥신용협동조합 근저당은 2023.12.12, 2018.04.20 비엔케이캐피탈 근저당은 2022.10.31 각각 해지로 말소됐습니다. 과거 농업협동조합중앙회 가압류와 국·국민건강보험공단의 압류 역시 이미 말소돼 현재 경매 인수 판단의 핵심은 아닙니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 하락 추세
원주문막신원아침도시는 301세대, 2008.04.30 준공 단지입니다. 전용 84.78~84.93㎡대 최근 거래 12건은 155,000,000원부터 190,000,000원 사이에 형성돼 있습니다. 전체 평균은 176,666,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 11건 평균은 176,545,454원, 최신 거래는 2026.04 181,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.88㎡ | 9 | 181,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 7 | 177,000,000원 |
| 2025.10 | 84.88㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2025.10 | 84.88㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 84.78㎡ | 11 | 179,000,000원 |
| 2025.07 | 84.93㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2025.06 | 84.88㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2025.05 | 84.93㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2025.04 | 84.78㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 176,545,454원 |
현재 최저가 174,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.6%입니다. 최근 평균과 최신 거래 181,000,000원보다 낮으므로 신건 가격이 시세를 웃도는 구조는 아닙니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세가 -0.8%로 하락 방향이어서, 전체 평균 176,666,666원만 보고 가격 점수를 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 가격 우위는 존재하지만 폭이 크지 않은 신건으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,236,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 124,200,000원 | 124,200,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 더알파대부주식회사 | 29,900,000원 | 29,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,664,000원 |
현재 회차에서는 채권 합계 154,100,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 16,664,000원이 계산됩니다. 1회 유찰 시 채권 미배당 17,648,800원, 2회 유찰 시 45,099,040원이 발생하지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 문막읍 동화리 소재 ‘도루코 문막공장스’ 북동측 인근이며, 주위는 공동주택단지와 주거나지가 주로 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 거리·노선·배차간격·운행빈도를 고려한 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 10층 1001호. 도시가스보일러 개별난방, 승강기, 상·하수도 및 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 노폭 약 8~10m 내외 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 해당합니다. 공시지가는 569,900원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 301세대, 2008.04.30 준공 단지이며 전용 84㎡대 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 155,000,000원~190,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 176,545,454원과 최신 거래 181,000,000원을 기준으로 보되, 최근 추세 -0.8%를 반영해 신건에서 과도한 프리미엄을 얹지 마세요.
- 1·2회 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 139,200,000원, 2회 유찰 시 111,360,000원입니다. 두 경우 모두 배당 부족은 커지지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 임대·점유 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유자를 반드시 대조하세요.
- 공유자 관계. 현재 소유자는 상속을 원인으로 한 7인 공유입니다. 실제 점유자와 인도 협의 상대를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 변경등기. 말소기준 신한은행 근저당에는 2023.12.27 채권최고액 76,200,000원 변경등기가 있으므로 등기 원본과 배당요구 내용을 함께 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘조금 더 계산’
이 물건은 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준 신한은행 근저당 뒤의 현재 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 가격 역시 신건 최저가 174,000,000원이 최근 12개월 평균 176,545,454원의 98.6%라 평균 위에서 출발하는 물건은 아닙니다.
다만 최근 실거래 추세가 -0.8%이고 2026.03에는 155,000,000원 거래도 있어, 전체 평균만 보고 큰 할인으로 해석할 수는 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점까지 고려하면 결론은 “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로 계산”입니다. 입찰의 핵심은 인수권리보다 실제 점유 확인과 응찰가 상한 설정입니다.
