광주지방법원 2025타경33943. 광주 광산구 우산동 1586-18의 2층 203호로, 감정평가상 근린생활시설입니다. 소유자 서충환은 2018.12.12 거래가액 685,686,785원으로 소유권을 취득했고, 2019.04.25 광주농업협동조합이 채권최고액 474,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2021.07.12 같은 조합의 채권최고액 144,000,000원 근저당과 2025.09.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 압류와 가처분은 각각 해제로 이미 말소됐고, 말소기준보다 앞선 2018년 수산업협동조합 근저당권들도 2018.12.12 말소된 상태입니다. 등기 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 다만 현황조사·매각물건명세서에는 유한회사 시그니엘컴퍼니, 임동주가 조사되어 있고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입일은 2024.04.08로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며 보증금의 매수인 승계도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33943 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1586-18 2층203호 · 광주광역시 광산구 사암로216번길 38-6 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 기존 시그니엘 홀덤바 이용 추정 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 8층건 내 제2층 일부 |
| 소유자 | 서충환 · 2018.12.12 소유권이전 · 거래가액 685,686,785원 |
| 감정가 / 최저가 | 761,000,000원 / 426,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 426,171,063원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.04.25 광주농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액 474,000,000원으로 이 사건의 말소기준이 되고, 2021.07.12 추가 근저당과 2025.09.19 경매개시결정은 그 뒤에 들어온 권리라 매각으로 소멸합니다. 2024년 압류와 2025년 가처분은 경매 전 이미 해제로 말소됐습니다.
임차인·점유관계
| 조사 대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 시그니엘컴퍼니, 임동주 | 2024.04.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
전입신고가 말소기준권리인 2019.04.25보다 늦은 2024.04.08이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나, 대항력이 없는 이상 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 아니며 예상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재했고 폐문 상태로 내부출입이 불가능해, 실제 점유 상태와 인도 과정은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 판단은 유보
감정가는 761,000,000원, 현재 최저매각가는 426,160,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 하지만 근린시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 대입하기 어렵고, 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않아 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 426,160,000원 | 198,501,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 298,312,000원 | 324,664,368원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 208,818,400원 | 412,905,058원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 즉 유찰에 따라 낙찰자의 실질취득비용은 매각가와 동일하게 내려가는 구조입니다. 다만 이것은 권리 승계가 없다는 의미이지, 해당 가격이 시장가보다 싸다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 426,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,661,600원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 광주농업협동조합 | 474,000,000원 | 419,498,400원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 광주농업협동조합 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 광주농업협동조합의 두 근저당 채권최고액 합계 618,000,000원 중 419,498,400원이 배당되고, 미배당은 198,501,600원입니다. 신청채권 청구액 426,171,063원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국산업은행 광주지점 북동측 인근으로, 아파트단지 위주의 공동주택과 중·소규모 상업용·업무용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 구분건물단지까지 차량 접근이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 용도. 근린생활시설이며 기존에 시그니엘 홀덤바로 이용된 것으로 추정됩니다. 기준시점 내부출입이 불가능해 구체적인 이용상황은 미상입니다.
- 도로. 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 6m 내외 아스팔트포장 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 상업용이며 공시지가는 1,692,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 택지개발지구, 전통상업보존구역 등이 적용됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 폐문부재로 내부는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 유한회사 시그니엘컴퍼니, 임동주가 조사되어 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 대상과 현재 점유 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부출입이 불가능했습니다. 근린시설은 내부 시설·원상복구 비용이 수익성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격은 감정가 할인율과 분리. 2회 유찰·감정가 56%만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 동일 상권의 실제 임대료·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·영업 가능성. 기존 홀덤바 이용 추정 물건이므로 향후 계획한 업종이 건축물 용도와 각종 규제에 적합한지 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 집합건물의 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 조사된 임차인도 후순위 전입이라 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 명확한 장점입니다. 반면 감정가 761,000,000원에서 2회 유찰되어 426,160,000원까지 내려왔다는 숫자만으로 투자 매력을 판단해서는 안 됩니다. 근린생활시설이고 기존 홀덤바 이용 추정, 내부출입 불가, 임대관계 미상이라는 요소 때문에 주거용 물건보다 현장·임대·환금성 확인 비중이 큽니다. 권리분석은 통과, 가격과 활용성은 보수적 검증. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 426,160,000원에 취득한 뒤 실제로 어떻게 쓰고, 임대하고, 다시 팔 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
