광주지방법원 2025타경33943. 광주광역시 광산구 우산동 1586-18, 철골철근콘크리트조 8층 건물 중 2층 203호 근린시설입니다. 감정평가상 기존에는 시그니엘 홀덤바로 이용됐던 것으로 추정되지만, 현장조사 당시 내부 출입이 불가능해 구체적인 이용상태와 내부 관리상태는 확인되지 않았습니다.

소유자 서충환은 2018년 12월 12일 거래가액 685,686,785원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2019년 4월 25일 설정된 광주농업협동조합 근저당권 474,000,000원입니다. 이후 2021년 추가 근저당권 144,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 추가 확인

2018년 국제자산신탁 명의의 신탁등기와 완도소안수산업협동조합, 민물장어양식수산업협동조합, 고흥군수산업협동조합의 공동담보 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024년 광산구 압류와 2025년 주식회사 에스엠엘어드바이저스 가처분도 각각 해제로 말소된 상태입니다.

현재 권리분석의 기준점은 2019.04.25. 광주농업협동조합 근저당권입니다. 2021년 추가 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기만 보면 선순위 인수권리가 드러나지 않지만, 점유자 중 전입일이 확인되지 않은 신고가 있어 임차관계 확인이 핵심입니다.

임차인·점유자 분석

② 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족

감정가는 761,000,000원, 현재 최저매각가는 426,160,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 다만 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

* 매수인 인수액은 현재 배당 시뮬레이션 기준입니다. 전입일과 보증금이 미상인 엘컴퍼의 실제 임차관계가 확인되면 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 426,160,000원 가정)

근저당권 채권최고액 합계는 618,000,000원이고 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 419,498,400원입니다. 미배당액은 198,501,600원이며 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다. 신청채권자의 청구액 426,171,063원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.

배당표는 당해세와 임차인의 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 두 점유자의 보증금이 모두 미상인 만큼 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국산업은행 광주지점 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 중·소규모 상업용 및 업무용 부동산이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 15m, 서측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도·내부. 근린생활시설로 기존 시그니엘 홀덤바로 이용된 것으로 추정되나, 내부출입이 불가능해 구체적인 이용상황과 관리상태는 미상입니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·스프링클러·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지로 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,148.1㎡, 공시지가는 1,692,000원/㎡입니다.
• 규제. 방화지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·비행안전제6구역·상대보호구역·전통상업보존구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이와 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 엘컴퍼 전입일 확인. 말소기준일 2019.04.25 전후에 따라 대항력과 보증금 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
• 보증금·확정일자·배당요구 확인. 두 신고 모두 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다.
• 실제 점유자 특정. 유한회사 시그니엘컴퍼니, 임동주, 엘컴퍼의 관계와 실제 점유 범위, 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문으로 내부출입이 불가능했던 물건이므로 시설 상태와 수리 범위를 현장에서 검증해야 합니다.
• 근린시설 가치 검증. 감정가의 56%라는 숫자보다 공실 가능성, 임대수요, 실제 영업 가능 상태를 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
• 배당표 한계. 당해세와 최우선변제 가능성이 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 종기 서류와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유는 단순하지 않다”

이 물건은 2019년 광주농업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 등기상 비교적 단순한 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

그러나 임차·점유 신고 2건 중 엘컴퍼의 전입일과 보증금이 미상이고, 현장조사 당시 내부출입도 불가능했습니다. 감정가의 56%까지 유찰됐더라도 근린시설의 실제 시세와 내부 상태, 점유관계가 확인되지 않은 상황에서는 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기 권리는 통과에 가깝지만, 임차관계와 현장 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.