창원지방법원 2025타경166. 진주시 명석면 나불로 305의 프라임병원 본관과 주차타워, 주차관리실 및 관련 토지를 일괄매각하는 대형 의료시설 경매입니다. 감정가 10,392,328,450원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 5,092,241,000원으로 내려왔습니다. 등기부상 말소기준은 2020.07.02. 신한은행 근저당권 10,200,000,000원이며, 그 뒤의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 후순위 채권이 아닙니다. 푸디스트 주식회사의 전입일이 2020.06.29.로 말소기준일보다 앞서고, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인은 현 단계에서 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 하며, 배당받지 못한 보증금이 있다면 매수인 승계 가능성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경166 (진주지원 임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 명석면 우수리 148-2, 149, 150-2 프라임병원에이동 · 나불로 305 |
| 물건종류 | 의료시설(프라임병원) · 주차타워 · 주차관리실 + 토지 |
| 건물구조 | 본관 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층, 주차타워 일반철골구조 단층, 주차관리실 경량철골구조 단층 |
| 사용승인 | 2020.04.14. |
| 토지 | 2,029㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 중로 한면 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 의료법인김취열기념의료재단 (2020.06.10. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 10,392,328,450원 / 5,092,241,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 8,564,942,640원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 조경석·조경수 및 목조 휴게시설 포함 · 이동·철거가 용이한 컨테이너 3동 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 임차인은 별도다
말소기준권리는 2020.07.02. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 국민건강보험공단 압류, 국세·지방세 압류, 다수 가압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2024.05.31.에는 신한은행 근저당권 중 960,276,092원이 신용보증기금에 일부 이전됐으므로, 실제 배당 귀속은 채권계산서와 배당표 원본을 대조해야 합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 푸디스트 주식회사 | 2020.06.29. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금이 확인되지 않아 인수액을 0원으로 단정할 수 없으며, 임대차계약서·사업자등록·점유 범위·배당요구 및 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 49%’가 총 취득원가는 아니다
현재 최저매각가는 감정가 10,392,328,450원의 49%인 5,092,241,000원입니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 이 물건은 본관 의료시설과 주차타워, 주차관리실 및 토지를 함께 취득하는 특수용도 일괄매각입니다. 여기에 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상이라, 낙찰금액만으로 실제 투자금액을 계산할 수 없습니다.
병원 운영에 필요한 천정형 냉·난방, 급배수·위생·승강기, 수변전설비 950kw, 비상발전기 300kw, 소방·화재·방송설비가 갖춰진 시설입니다. 이러한 설비는 의료시설 활용에는 필요하지만, 다른 용도로 전환하거나 재매각할 때는 활용 가능한 매수층이 제한될 수 있으므로 2회 유찰이라는 결과와 함께 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,092,241,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 53,322,410원 |
| 1. 말소기준 근저당권 · 주식회사신한은행 | 10,200,000,000원 | 5,038,918,590원 |
| 2. 후순위 채권자 합계 | 1,323,384,392원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 표시 채권 미배당 합계 | - | 6,484,465,802원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 말소기준 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있으며, 임차보증금의 승계 가능액은 위 배당 계산에 확정 반영할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 명석면 우수리 동신아파트 남서측 인근으로, 면소재지 내 근린생활시설·아파트·관공서·일반주택이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 간선도로변에 위치하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본관 지하층은 의료시설 및 기계실, 지상 1층부터 8층은 의료시설인 프라임병원으로 이용되고 있습니다. 별동은 주차타워와 주차관리실입니다.
- 설비. 천정형 냉·난방, 급배수·위생·승강기, 수변전설비 950kw, 비상발전기 300kw, 소방·화재·방송설비 등 병원 운영 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 2,029㎡, 평지의 사다리형이며 중로 한면에 접합니다. 공시지가는 313,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 준보전산지와 중로1류에 접합니다.
- 물적 범위. 토지상의 조경석·조경수와 목조 휴게시설은 매각에 포함되고, 이설·철거가 용이한 컨테이너 3동은 제외됩니다.
- 환금성. 병원 본관과 주차시설을 함께 취득하는 대형 특수용도 물건으로, 일반 주거용·소형 상가보다 활용 가능한 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 푸디스트 주식회사의 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 사업자등록, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 최대 승계액을 먼저 산정해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 입찰가만 보지 말고 입찰가에 미배당 임차보증금, 명도·운영 정상화 비용 등을 더해 총액 기준으로 검토하세요.
- 근저당 일부이전 확인. 신한은행 근저당권 중 960,276,092원이 신용보증기금에 일부 이전된 등기가 있으므로 채권계산서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 세무서와 진주시에 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·본관·주차타워·주차관리실·조경물·목조 휴게시설의 포함 범위와 컨테이너 3동 제외 사실을 현장에서 대조하세요.
- 의료시설 설비 실사. 냉·난방, 수변전, 비상발전기, 승강기, 소방설비의 작동 상태와 유지·보수 비용을 확인하세요.
- 활용계획 검토. 의료시설로 계속 사용할지, 다른 용도로 전환할지에 따라 인허가·공사비·매수층이 달라지므로 사전 사업성 검토가 필요합니다.
- 점유·명도 범위. 임차인의 실제 점유 구역과 병원 내부의 집기·의료장비 소유관계를 확인해 부동산 매각 범위와 분리하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차계약서와 최신 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건의 후순위 압류·가압류는 말소기준권리 뒤에 있어 권리 구조 자체는 정리 가능한 형태입니다. 하지만 말소기준보다 사흘 앞서 전입한 푸디스트 주식회사의 보증금이 미상이라는 점이 결론을 바꿉니다. 현재 최저가 5,092,241,000원은 낙찰대금일 뿐, 총 취득원가가 아닙니다. 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액이 추가되고, 국세·지방세 및 병원 특수설비의 유지·정상화 비용도 별도로 검토해야 합니다.
두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 병원·주차타워·토지를 묶은 저환금성 특수용도 물건에서 보증금 미상 상태의 49%는 안전마진이 아닙니다. 최저가는 낮지만 실질취득액은 미확정. 이 물건의 입찰 여부는 임차보증금과 점유 범위를 확정한 뒤에야 판단할 수 있습니다.
