창원지방법원 2025타경463. 경상남도 사천시 동동 156-25, 도로명주소 서부시장길 36에 있는 토지와 4층 건물입니다. 감정평가상 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 주택으로 이용되고 있습니다. 우리은행 삼천포지점 북측 인근으로, 주변에는 수산물시장과 금융기관, 근린생활시설이 자리하고 있습니다.

이번 경매의 핵심은 단순합니다. 삼천포수산업협동조합의 2013년 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 근저당권과 전세권, 여러 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 등기상으로는 매수인이 승계할 채무가 없는 구조입니다. 반면 점유관계와 실제 사용 상태, 매수 후 처분 가능성은 등기와 별개로 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2013.11.08 설정된 을구 8번 삼천포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이며, 토지 동동 156-25가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 그 후순위 권리는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

을구 10번 동일 조합의 근저당권 46,000,000원, 을구 11번 손순분의 3층 전부 전세권 70,000,000원도 말소기준 이후 설정된 권리입니다. 이어지는 서현수·정혜연·손주희·이숙용·신한카드주식회사의 가압류 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.

이전에 설정된 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 사천시의 2019년 압류도 2020.11.03 말소되어 현재 인수 권리로 보지 않습니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 확인 대상 3명

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 점유·임차 관계 조사 대상은 이수봉, 박종원, 강경일 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 의한 중복 신고자는 확인되지 않습니다. 세 사람 모두 말소기준일인 2013.11.08보다 전입신고가 늦습니다.

대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준일을 비교한 결과입니다. 건물 1·2층이 근린생활시설로 이용되는 만큼 상가임대차의 사업자등록·실제 인도·점유 관계 등은 별도로 확인해야 합니다. 확정일자와 우선변제 여부도 확정적으로 판단하지 않습니다.

박종원의 보증금은 20,000,000원, 월차임은 200,000원입니다. 배당요구는 접수되었지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 이수봉 또한 배당요구를 했으나 보증금 규모가 불명확합니다.

강경일은 전입 내역이 확인되지만 구체적인 점유 부분과 계약 내용, 배당요구 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 조사 대상자를 모두 명도 부담이 없는 임차인으로 취급해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 25%가 곧 저평가는 아니다

감정가는 682,715,880원이지만, 5회 유찰 후 최저매각가는 171,280,000원입니다. 현재 최저가는 감정가의 25.09%에 해당합니다. 감정가와 최저가 사이의 차이는 매우 크지만, 이는 과거 감정평가액 대비 하락 폭을 나타낼 뿐 현재 실거래 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.

현재 회차에 최저가로 낙찰받는다면 등기상 인수권리를 반영한 기초 취득금액은 171,280,000원입니다. 다만 이 수치는 취득 관련 세금, 명도비, 체납 공용비용, 수선비와 확인되지 않은 임대차 관련 부담을 제외한 금액입니다. 따라서 실제 투입자금은 별도로 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,280,000원 가정)

총 배당 대상 채권액은 509,662,369원입니다. 현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 3,197,920원을 공제하면 선순위 근저당권에 168,082,080원을 배당하는 것으로 추정됩니다. 그 결과 채권 미배당액은 341,580,289원, 소유자 잔여금은 0원입니다.

이 배당표는 근저당권의 채권최고액 등을 기준으로 계산한 단순 추정입니다. 실제 확정채권액과 집행비용, 당해세·임차인의 최우선변제 등 법정 우선순위에 따라 배당액 및 수령자가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 사천시 동동 소재 우리은행 삼천포지점 북측 인근입니다. 주변에 수산물시장(용궁시장), 금융기관, 근린생활시설이 분포하고 있으며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
• 토지. 면적 202.0㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지입니다. 일반상업지역에 속하며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,335,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 건물입니다. 외벽은 타일 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일 마감이며 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 실제 이용. 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 주택으로 이용 중입니다. 주거용과 상업용의 임대수요와 수익성을 구분해서 평가해야 합니다.
• 토지이용 제한. 일반상업지역이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경보호구역에 해당합니다.
• 공부·건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 그러나 실제 내부 노후도와 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상업시설과 주택이 혼재하는 개별 건물이어서 아파트처럼 동일 평형 거래가격만으로 판단하기 어렵습니다. 임대수익·건물 관리 상태·토지 가치·상업지역 내 매수수요를 종합적으로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인 착시 경계. 최저가가 감정가의 25.09%라는 사실만으로 실거래 시세 대비 저렴한 물건이라고 판단하지 마세요. 인근 상업용 토지·복합건물 거래와 임대수익을 대조해야 합니다.
• 실제 임차인·점유 확인. 이수봉·박종원·강경일의 계약서, 실제 점유 범위, 임대차 종료 여부와 명도 가능성을 확인하세요. 특히 미상 보증금과 상가임대차 대항요건은 핵심 확인사항입니다.
• 손순분 전세권 확인. 3층 전부에 대한 전세권 70,000,000원의 매각 소멸 여부뿐 아니라 현재 점유·보증금 반환 및 임대차관계의 존속 여부를 확인하세요.
• 제시외 건물 조사. 감정서상 ㄱ~ㄹ이 포함되는 일괄매각입니다. 해당 부분의 경계, 사용 형태와 관리·수선 부담을 확인하세요.
• 층별 임대수익 검증. 1·2층 근린생활시설과 3·4층 주택의 실제 임대료·공실·운영비용을 나누어 검토하세요.
• 유찰 원인 분석. 5회 유찰 이력이 있으므로 건물 상태, 권리·명도, 상업시설 수요, 투자수익률과 환금성 문제를 각각 점검하세요.
• 세금·체납·공과금. 당해세 등 법정 우선채권, 관리·공용비용, 공과금과 각종 미납 내역을 확인하세요.
• 매각기일 및 보증금. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부, 최신 최저매각가격, 입찰보증금, 매각조건 변경 여부를 법원 공고로 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 확인하고 임차인 대항력은 관련 전문가에게 검토받으세요.

맺으며 — “25% 가격”보다 중요한 것은 실제 취득 위험

창원지방법원 2025타경463은 감정가 682,715,880원에서 5회 유찰되어 171,280,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준 이후의 근저당권·전세권·가압류가 소멸하고 예상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

그러나 낮은 최저가가 곧 좋은 낙찰가격은 아닙니다. 이 물건은 근린생활시설과 주택이 혼재되어 있고, 점유 관계 조사 대상이 3명이며, 그중 2명의 보증금 규모가 불명확합니다. 손순분의 3층 전세권과 실제 임대차 관계 또한 구분해서 확인해야 합니다. 여기에 제시외 건물까지 일괄매각되는 구조입니다.

결론은 권리상 조건부 긍정, 가격과 점유 위험은 보류입니다. 5회 유찰이라는 사실만으로 매수 매력도를 높게 평가할 수 없습니다. 층별 수익성, 현장 상태, 임대차 대항력, 추가 취득비용과 현 시세를 확인한 뒤 적정 응찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 현재로서는 가격 메리트가 검증되지 않은 고위험 확인형 물건으로 접근해야 합니다.