창원지방법원 2025타경463. 사천시 동동 156-25, 서부시장길 36 소재의 다가구주택 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 1·2층 근린생활시설, 3·4층 주택입니다. 말소기준권리는 2013.11.08 삼천포수산업협동조합 근저당권 260,000,000원으로 잡혀 있고, 그 뒤의 근저당·전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 확인된 점유자는 3명이나, 전입일이 모두 말소기준 이후라 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
이 물건의 함정은 권리 인수보다 가격이 왜 여기까지 내려왔는가입니다. 최저가는 171,280,000원으로 감정가의 25.09% 수준이지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 수산물시장·금융기관·근린생활시설이 혼재한 일반상업지역 물건이고, 주거와 상가가 함께 있는 4층 건물이므로 아파트처럼 단순 환금성을 기대하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경463 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 동동 156-25 · 경상남도 사천시 서부시장길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1,2층 근린생활시설 · 3,4층 주택 |
| 토지 | 대 · 202.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 1,335,000원/㎡ · 소로한면 |
| 소유자 | 이수진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 682,715,880원 / 171,280,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼천포수산업협동조합 / 240,714,885원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유는 별도 확인
2013.11.08 삼천포수산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 2016.04.07 근저당권 46,000,000원, 2016.09.08 전세권 70,000,000원, 각 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수로 계산된 금액은 0원입니다. 다만 점유자가 있는 물건이므로, 권리 인수와 별개로 실제 인도·명도 일정은 입찰 전 확인해야 합니다.
② 점유·임차인 현황 — 실제 점유 3명, 대항력 인수는 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수봉 | 1층 | 2023.08.14 | 미상 / 미상 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박종원 | 2층 | 2015.06.04 | 20,000,000원 / 200,000원 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강경일 | 미상 | 2016.07.12 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2013.11.08 이후입니다. 따라서 보증금이 확인된 박종원의 20,000,000원도 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 이수봉과 강경일은 보증금이 확인되지 않지만, 전입 자체가 말소기준 이후라 대항력 있는 임차인으로 단정되는 구조는 아닙니다.
③ 가격·회차 진단 — 25%까지 내려온 이유를 먼저 봐야 한다
현재 최저매각가는 171,280,000원입니다. 감정가 682,715,880원 대비 25.09%까지 내려왔고, 6회 유찰 시 137,024,000원, 7회 유찰 시 109,619,200원으로 낮아지는 시나리오가 표시됩니다. 하지만 회차가 내려갈수록 채권 미배당은 오히려 커집니다. 이는 권리 인수가 늘어난다는 뜻이 아니라, 시장이 이 물건의 혼합용도·점유·환금성을 보수적으로 평가하고 있다는 신호로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,197,920원 |
| 1. 근저당 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 350,000,000원 | 168,082,080원 |
| 2. 근저당 · 이행자 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 삼천포수산업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 피조개양식수산업협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 삼천포수산업협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 삼천포수산업협동조합 | 46,000,000원 | 0원 |
| 7. 전세권 · 손순분 | 70,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서현수 | 6,600,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 정혜연 | 21,800,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 손주희 | 8,200,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 이숙용 | 87,760,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 신한카드주식회사 | 9,302,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,309,662,369원 중 채권자 배당은 168,082,080원, 미배당은 1,141,580,289원으로 표시됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 절차에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 우리은행 삼천포지점 북측 인근에 위치하며, 주변은 수산물시장인 용궁시장, 금융기관, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 표시됩니다.
- 용도. 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 건물입니다.
- 토지. 일반상업지역, 대지 202.0㎡, 평지·세로장방·소로한면 조건입니다. 공시지가는 1,335,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 일반상업지역, 소로1류 접함이 표시됩니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 ㄱ~ㄹ이 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가. 현재 기준 실질취득은 최저가 171,280,000원 + 인수 0원 = 171,280,000원입니다.
- 점유 확인. 이수봉, 박종원, 강경일의 실제 점유 범위와 퇴거 가능성, 영업 여부, 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 박종원 보증금 20,000,000원과 월차임 200,000원 외 미상 부분이 있으므로 원본 명세서와 현장 확인이 필요합니다.
- 수익성 검증. 1·2층 근린생활시설의 임대수요와 3·4층 주택의 임대 가능성을 층별로 나누어 계산해야 합니다.
- 건물 상태. 4층 철근콘크리트조 건물의 수리비, 누수, 설비, 난방, 급배수 상태를 현장 기준으로 확인해야 합니다.
- 유찰 대응. 현재 5회 유찰 가격은 171,280,000원, 6회 유찰 시 137,024,000원, 7회 유찰 시 109,619,200원입니다. 추가 유찰 구간까지 자금계획을 나누어야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것은 팔릴 물건인지다
이 사건은 대항력 있는 보증금 인수형 물건이 아니고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 최악의 함정은 피한 구조입니다. 하지만 5회 유찰로 감정가의 25.09%까지 내려온 다가구주택+토지라는 점을 가볍게 보면 안 됩니다. 1·2층 근린생활시설과 3·4층 주택이 섞인 구조, 실제 점유자 3명, 총 미배당 1,141,580,289원, 수산물시장 주변 상권이라는 조건을 모두 함께 봐야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 판단. 이 물건의 결론은 낙찰가보다 명도·수리·임대·재매각 가능성에서 갈립니다.
