춘천지방법원 2026타경51. 홍천군 화촌면 성산리 747-9의 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 토지는 727㎡의 대지입니다. 말소기준권리는 2022.04.08. 설정된 홍천축산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 120,000,000원입니다. 그 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
주민등록등재자 김찬영의 전입신고일은 2024.06.18.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 전입일 자체로 선순위 대항력을 인정할 수는 없으며 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경51 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 화촌면 성산리 747-9 · 강원특별자치도 홍천군 화촌면 백이동길 56-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 727㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 단층 · 사용승인일 2022.02.03 |
| 소유자 | 한정희 |
| 감정가 / 최저가 | 394,672,200원 / 394,672,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍천축산업협동조합 / 92,385,676원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2022.04.08. 홍천축산업협동조합 근저당권입니다. 2024.12.11. 홍천세무서장 처분의 압류와 2026.03.10. 현재 사건의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2026.01.05. 김백옥의 근저당권 90,000,000원은 2026.04.10. 해지를 원인으로 2026.04.13. 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 전입은 늦지만 보증금은 확인 필요
| 성명 | 구분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김찬영 | 주민등록등재자 | 2024.06.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김찬영의 전입일은 말소기준권리인 2022.04.08.보다 약 2년 뒤인 2024.06.18.입니다. 따라서 선순위 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 임대차 관계는 확인되지 않아 배당요구 여부와 보증금 규모는 원본 서류에서 보완 확인할 필요가 있습니다. 감정평가서 역시 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 394,672,200원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 394,672,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,325,411원 |
| 1. 근저당 · 홍천축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 268,346,789원 |
현재 최저가 394,672,200원 가정 시 집행비용 6,325,411원과 홍천축산업협동조합 120,000,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여는 268,346,789원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 일괄매각·제시외 물건 — 현장 확인이 중요하다
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되며 제시외 건물 및 관정도 포함됩니다.
- 옥탑. 일반건축물대장상 옥탑 1층 48.45㎡의 다락이 소재하며 제시외 건물로 평가됐습니다.
- 데크. 데크 등은 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 토지 부속물. 석축 및 조경석 등은 토지에 포함하여 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화촌면 성산리 동홍천TG 북서측 인근이며, 주변은 농경지·임야·단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 727㎡, 완경사 사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 저촉되고 공장설립승인지역에 포함되며, 영농여건불리농지와 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 66,100원입니다.
- 환금성. 단독주택과 토지가 결합된 비정형 물건이고 주변이 농경지·임야·단독주택 지역이므로, 동일 규격 아파트보다 가격 비교와 매수자 탐색이 단순하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 394,672,200원을 시세로 간주하지 말고 주변 토지·단독주택 거래를 별도로 대조하세요.
- 점유 확인. 주민등록등재자 김찬영의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 실제 점유와 임대차 관계·보증금은 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 확인. 옥탑 48.45㎡ 다락, 데크, 관정, 석축·조경석의 위치와 상태를 직접 확인하세요.
- 토지 경계. 727㎡ 토지의 실제 경계와 진입로·도로접면 상태를 현장에서 확인하세요.
- 규제 검토. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·공장설립승인지역의 구체적 적용 내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.08. 홍천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 주민등록등재자 김찬영 역시 2024.06.18. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 단독주택과 토지를 일괄매각하는 비정형 물건인데 최근 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 그래서 신건 최저가 394,672,200원을 두고 싸다거나 비싸다고 단정할 단계는 아닙니다. 여기에 옥탑 48.45㎡ 다락, 데크, 관정, 석축·조경석 등 현장 확인 요소와 주민등록등재자의 실제 점유관계 확인이 남아 있습니다. 권리는 양호, 가격 판단은 보류. 이 사건은 시세 조사와 현장 검증을 마친 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
