춘천지방법원 2025타경1995. 원주시 관설동 363-5의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 1·2층 단독주택으로 기재되어 있습니다. 토지는 1,924.0㎡, 지목은 대이고, 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당합니다.
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 807,156,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 권리관계 자체는 비교적 단순하지만, 매각물건명세서상 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시되어 있어 실제 취득 범위와 현황 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1995 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 관설동 363-5 · 강원특별자치도 원주시 섭재길 50-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1·2층 단독주택 |
| 토지 | 1,924.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이주일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 807,156,000원 / 807,156,000원 (신건) |
| 청구금액 | 191,394,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018.02.28 을구 5번 신한은행 근저당권이며 채권최고액은 60,000,000원입니다. 이후 2019.10.08 신한은행 근저당 156,000,000원, 2024.05.08 코리아금융대부 근저당 90,000,000원, 2024.08.23 코리아금융대부 근저당 75,000,000원, 2025.02.07 강원신용보증재단 가압류 29,950,000원, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 감정가만 존재
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 최저가 807,156,000원이 시장가보다 낮은지 높은지를 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 807,156,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,471,560원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사코리아금융대부 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 주식회사코리아금융대부 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 강원신용보증재단 | 29,950,000원 | 29,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 385,734,440원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 410,950,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여액은 385,734,440원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 원주시 관설동 상신성마을 남측 인근이며, 주위는 농가주택·전원형주택·창고·농경지가 혼재하는 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과의 거리 및 배차간격을 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 경량철골구조 조립식판넬 위 슁글지붕 2층 건으로, 외벽은 목재사이딩판넬 마감, 창호는 플라스틱프레임샷시 이중창호 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 226,200원/㎡입니다. 토지면적은 1,924.0㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가서와 현황을 대조해 실제 취득 범위를 확인하세요.
- 용도·현황 대조. 사건상 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이나 감정 이용상태는 1·2층 단독주택입니다. 실제 이용상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 807,156,000원의 적정성을 별도 시세조사로 검증해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 2018.02.28 신한은행 근저당이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유관계와 인도 가능 여부는 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표의 소유자 잔여액은 당해세·최우선변제 등이 반영되면 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 확인이 더 중요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.02.28 신한은행 근저당을 기준으로 이후 담보권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인이 없어 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 가격 측면에서는 실거래 비교자료가 없기 때문에 신건 807,156,000원이 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
특히 이 물건은 일괄매각·제시외 건물 포함이라는 조건이 있고, 사건상 용도와 감정 이용상태를 함께 살펴야 하는 유형입니다. 따라서 결론은 권리관계는 무난하지만, 신건 가격 검증과 실제 매각 대상·현황 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
