춘천지방법원 2025타경1995. 강원특별자치도 원주시 관설동 363-5 소재 부동산입니다. 경매상 물건 종류는 연립/다세대 + 토지로 표시되지만, 감정평가상 실제 이용은 1·2층 단독주택입니다. 경량철골구조 조립식판넬위 슁글지붕의 2층 건물이며, 토지 자료에는 계획관리지역의 대지 1,924㎡가 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라는 조건이 명시되어 있습니다.
등기상 소유자는 이주일입니다. 2018년 신한은행 근저당권이 말소기준을 형성하고, 이후 추가 근저당권 및 강원신용보증재단 가압류 등이 붙었습니다. 신한은행이 임의경매를 신청하면서 2025.09.24 경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 약 70% 수준이지만, 감정가 대비 할인과 실거래 시세 대비 저렴함은 전혀 다른 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1995 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 관설동 363-5 도로명: 강원특별자치도 원주시 섭재길 50-8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 (경매 분류) 감정평가상 1·2층 단독주택 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 조립식판넬위 슁글지붕 2층 건물 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 토지면적 1,924㎡ · 계획관리지역 매각대상 토지의 실제 범위와 지분은 별도 확인 |
| 소유자 | 이주일 (2012.09.12 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 807,156,000원 |
| 최저매각가 | 565,009,000원 (1회 유찰 · 감정가 약 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 경매 청구금액 | 191,394,013원 |
| 말소기준권리 | 2018.02.28 을구 5번 신한은행 근저당권 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 2018년 신한은행 근저당
권리분석의 출발점은 2018.02.28 접수된 을구 5번 신한은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 원주농업협동조합 근저당권들은 2012.09.12 해지로 이미 말소된 이력입니다. 따라서 기존 근저당권의 등기 날짜가 오래됐다는 이유만으로 이를 매수인이 인수한다고 판단해서는 안 됩니다.
말소기준 이후에는 신한은행의 추가 근저당권, 코리아금융대부의 근저당권, 강원신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정이 이어집니다. 이들 본등기는 모두 매각소멸 대상으로 표시되어 있으며, 제시된 권리분석상 매수인에게 남는 근저당·가압류·압류 인수금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 시장가격은 다르다
감정가는 807,156,000원, 현재 최저매각가는 565,009,000원입니다. 1회 유찰을 거치며 최저가가 감정가의 약 70%로 내려온 구조입니다. 그러나 원주 관설동의 해당 주택·토지와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가 및 가격 추세가 확인되지 않은 상태이므로 가격이 시세보다 낮다고 평가할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 대단지 아파트처럼 같은 평형의 반복 거래를 활용하기 어렵습니다. 감정평가상 단독주택이고, 대지 규모와 제시외 건물 포함 여부가 가치에 영향을 줍니다. 근교 농촌지대의 주택과 토지는 건물 상태, 실제 이용 가능 면적, 접도조건, 토지 형상 및 매수 수요에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 565,009,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (49%) | 395,506,300원 | 21,780,788원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 (34%) | 276,854,410원 | 138,771,552원 | 0원 |
회차별 금액은 제시된 매각·배당 시나리오에 따른 가정입니다. 후속 회차의 실제 최저매각가와 매각기일은 법원 공고 확인이 필요합니다.
중요한 점은 유찰이 추가되면 채권자의 미배당이 커질 수 있어도, 미배당액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아니라는 사실입니다. 위 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다. 그러나 이것은 현재 확인된 권리만을 반영한 결과이며, 취득세·명도비·관리비 등 실제 취득 과정의 별도 비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 565,009,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,050,090원 |
| 1. 을구 5번 · 신한은행 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 6번 · 신한은행 근저당 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 을구 7번 · 코리아금융대부 근저당 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 을구 8번 · 코리아금융대부 근저당 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 5. 갑구 4번 · 강원신용보증재단 가압류 | 29,950,000원 | 29,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 146,008,910원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 8,050,090원을 제외하고, 근저당권 및 가압류 채권에 410,950,000원이 배당되는 구조입니다. 모의 배당에서는 해당 채권들이 모두 변제되고 소유자에게 146,008,910원이 남습니다.
다만 근저당권 배당은 실제 확정 채권액이 아니라 등기된 채권최고액 기준으로 산정되어 있습니다. 신한은행의 근저당권 합계 배당은 216,000,000원으로 계산되지만, 경매 신청 청구금액은 191,394,013원입니다. 두 금액이 동일한 개념은 아니므로 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 원주시 관설동 상신성마을 남측 인근. 농가주택·전원형주택·창고·농경지가 혼재하는 근교 농촌지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능합니다. 버스정류장과의 거리 및 배차간격을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 감정평가상 1·2층 단독주택으로 이용 중이며, 경량철골구조 조립식판넬위 슁글지붕입니다. 외벽은 목재사이딩판넬 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 플라스틱프레임샷시 이중창호 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 개별난방설비가 설치되어 있습니다. 설비의 실제 작동 상태는 별도 점검이 필요합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지 자료상 면적은 1,924㎡입니다. 평지·부정형 토지이며, 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다. 개별공시지가는 226,200원/㎡입니다.
- 이용 제한. 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024.12.06), 가축사육제한구역에 해당합니다. 준보전산지와 접하는 것으로 표시되어 있어 토지 이용계획 및 개발 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 표시되지 않았고, 위반건축물 여부도 해당 표시가 없습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있어 해당 부분의 구조·면적·적법성은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 주변이 농촌주택·창고·농경지 중심이고 동일조건 실거래 비교가 어려워, 아파트와 같은 일률적인 환금성을 전제하기 어렵습니다. 실제 매수 수요와 개별 토지·건물의 이용가치를 기준으로 보수적인 가격 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 매각대상 건물과 토지, 제시외 건물의 실제 위치·면적·구조 및 포함 범위를 매각목록과 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 등기 별도 확인. 검토된 등기사항전부증명서는 건물 등기입니다. 공동담보에 관설동 363-5 외에도 361-1, 362-4가 등장하므로 각 필지의 소유관계, 담보관계, 매각 포함 여부를 반드시 구분해야 합니다.
- 근저당권부채권 질권 정리. 코리아금융대부 근저당권에 설정된 권세연·안경숙의 질권 부기등기와 매각 후 말소 처리 관계를 원본 등기 및 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현재 거주자나 점유관계까지 확정된 것은 아닙니다. 현황조사서·주민등록 전입내역·현장 방문을 통해 인도 가능성과 명도 부담을 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 공과금. 국민건강보험공단 압류와 당해세·우선징수채권 여부를 확인해야 합니다. 현재 배당표의 소유자 잔여금은 이들 권리의 실제 배당 참여에 따라 달라질 수 있습니다.
- 시세 조사. 565,009,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다. 실제 인근 주택·토지 거래사례, 토지 형상과 접도, 건물 상태 및 제시외 건물 가치를 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 채권자 미배당이 증가하더라도 현재 모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 후속 회차의 가격만 보고 매수에 나서기보다 시장가치와 처분 가능성을 검토해야 합니다.
- 원본 및 현장 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 건축물대장 및 관련 도면을 확인해야 합니다. 매각기일과 특별매각조건의 변경 여부도 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 단순하지만, 가격과 물건은 단순하지 않다”
원주 관설동 363-5의 핵심은 권리상 인수액과 실질적인 매수가치를 분리해서 보는 것입니다. 말소기준인 2018년 신한은행 근저당권 이후의 주요 권리가 매각소멸 대상으로 정리되어 있고, 임차인 신고도 없어 현재 예상 인수액은 0원입니다. 권리구조만 보면 긍정적인 요소입니다.
반면 감정가 807,156,000원, 최저매각가 565,009,000원이라는 숫자만으로 투자 판단을 내리기는 어렵습니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았고, 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다. 더구나 감정상 단독주택과 토지를 함께 검토해야 하는 부동산으로서, 근교 농촌지대의 개별성과 환금성 제약도 고려해야 합니다.
특히 건물 등기 외에 토지 등기, 공동담보 관계, 질권 부기등기, 실제 점유상태 및 제시외 건물의 현황을 확인하는 절차가 중요합니다. 배당표상 인수가 없더라도 이런 부분이 검증되지 않으면 낙찰 후 예상하지 못한 비용이나 처리 문제가 발생할 수 있습니다.
결론은 ‘등기상 인수 0원 추정, 가격 적정성 판단 보류’입니다. 현재 회차가 감정가의 약 70%라는 사실은 가격 할인 정보일 뿐, 시장가치 대비 저렴하다는 증거는 아닙니다. 이 물건의 입찰 판단은 매각대상 확정, 점유 및 토지권리 검증, 실거래 기반 가격조사가 선행되어야 합니다.
