춘천지방법원 2025타경2950. 강원특별자치도 원주시 반곡동 2050-10, 도로명 버들만이길 3-1의 토지와 건물입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 3층으로, 1층은 근린생활시설, 2층·3층은 주택 등으로 이용 중입니다. 토지는 399.8㎡의 대지이고 주상용으로 이용되며, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 등기부상 소유자는 이순자입니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2016.10.17. 설정된 원주참빛신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 그 뒤의 전세권·임차권·가등기·경매개시결정·압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 다만 권리순위가 뒤라는 사실과 별개로, 전입일 자체가 확인되지 않은 점유·임차 신고는 대항력 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2950 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 2050-10 · 버들만이길 3-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층·3층 주택 등 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 3층 |
| 토지 | 대 399.8㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이순자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,511,673,100원 / 1,511,673,100원 (신건) |
| 청구액 | 111,342,465원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2016.10.17. 원주참빛신용협동조합 근저당입니다. 등기부에는 같은 날 채권최고액이 910,000,000원으로 변경된 기록도 있고, 2024.03.29. 채무자가 이순자로 변경된 기록이 있습니다. 이후 신예원 전세권 85,000,000원, 유민정 임차권 85,000,000원, 최정해 임차권 100,000,000원, 갑구 가등기와 현재 강제경매개시결정 등은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
② 임차관계 — 4명은 대항력 없음, 2명은 미상
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인 신고는 6명입니다. 이 중 강은선·김태관·유민정·최정해는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 신예원과 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강은선 | 204호 · 상담소 등 | 2018-07-23 | 10,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태관 | 1층 · 체육관 | 2021-12-06 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유민정 | 별지도면 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ 각점 · 주거(임차권등기) | 2021-01-22 · 확정 2021-01-22 | 85,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최정해 | 2층 201호 · 주거(임차권등기) | 2019-02-25 · 확정 2019-02-25 | 100,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신예원 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
또한 유민정과 최정해는 각각 등기부상 권리자 또는 관계인과 동일인으로 표시돼 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 주의사항으로 제시돼 있습니다. 이 부분 역시 임대차의 실체와 배당요구 관계를 원본 문건으로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,511,673,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,516,731원 |
| 1. 근저당 · 원주참빛신용협동조합 | 442,000,000원 | 442,000,000원 |
| 2. 전세권 · 신예원 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 최정해 | 111,342,465원 | 111,342,465원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 855,813,904원 |
현재 산정에서는 채권 합계 638,342,465원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,511,673,100원 | 0원 | 855,813,904원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,209,338,480원 | 0원 | 556,502,630원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 967,470,784원 | 0원 | 317,053,611원 | 0원 |
세 시나리오 모두 산정상 신청채권 111,342,465원은 전액 배당되고, 채권 전체 미배당과 매수인 인수가 0원으로 계산됩니다. 다만 실거래 비교 근거가 없어 신건 1,511,673,100원이 시장가격 대비 유리한지 불리한지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다. 따라서 최저가가 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원주시 반곡동 소재 토지로서 주위는 주상용부동산 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층·3층은 주택 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로 외벽은 대리석 붙임 및 철재 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 난방설비와 급·배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 399.8㎡, 지목 대, 주상용, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 1,037,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며 혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 2명 확인. 신예원·기사항전의 전입일, 점유개시, 보증금, 확정일자를 원본 명세서와 현황조사에서 확인해야 합니다.
- 갑구 2번 가등기 확인. 2022.10.21. 가등기의 정확한 성격과 매각 후 말소 여부를 등기부 원본과 매각조건으로 대조하세요.
- 임차인 관계인 여부. 유민정·최정해는 관계인 또는 가장임차인 가능성이 주의사항으로 표시돼 있으므로 임대차계약과 배당요구의 실체를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물이 포함되므로 감정평가 목록과 현장 범위를 맞춰보세요.
- 혼합용도 점유. 1층 근린생활시설과 2·3층 주택이 함께 있어 각 점유자의 실제 사용부분과 인도 범위를 확인하세요.
- 배당표 대조. 현재 산정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구종기 서류와 교부청구를 확인하세요.
맺으며 — “산정 인수 0원”보다 중요한 것은 미상 임차인 확인
이 사건은 말소기준 자체는 복잡하지 않습니다. 2016.10.17. 원주참빛신용협동조합 근저당이 기준이고, 이후 권리들은 제공된 판정상 소멸합니다. 현재 배당 시나리오도 신건부터 2회 유찰까지 모두 미배당 0원·매수인 인수 0원입니다.
그러나 실제 입찰 판단에서는 그 숫자 하나만 보면 부족합니다. 신고된 실제 임차인 6명 가운데 강은선·김태관·유민정·최정해는 대항력 없음으로 정리되지만, 신예원·기사항전 2명은 전입일과 보증금이 미상입니다. 여기에 갑구 2번 가등기의 성격 확인까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 “말소 구조는 양호, 인수 산정은 0원, 그러나 미상 임차인과 가등기 확인 전에는 최종 안전판정 보류”입니다.
