춘천지방법원 2025타경2950. 원주시 반곡동 2050-10에 위치한 토지와 3층 건물의 강제경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조로, 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 주택 등으로 이용됩니다. 토지면적은 399.8㎡이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 일반 아파트 한 호실을 매수하는 경매와 달리 토지·건물·복수 점유관계를 함께 검토해야 하는 물건입니다.
현재 소유자는 이순자입니다. 2016년 원주참빛신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이후 전세권·임차권등기·가등기 관련 권리들이 등장했습니다. 2025년에는 채권자 최정해의 강제경매가 개시됐습니다. 형식상 후순위 권리의 소멸이 예정돼 있더라도, 실제 점유관계와 배당 순위를 따로 확인해야 합니다. 특히 동일 근저당권의 채권최고액 변경을 놓치면 배당 가능액을 과대평가할 위험이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2950 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 2050-10 도로명: 강원특별자치도 원주시 버들만이길 3-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 복합 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트 지붕 · 3층 1층 근린생활시설 / 2층·3층 주택 등 |
| 토지 | 399.8㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 |
| 소유자 | 이순자 (단독소유) |
| 감정가 | 1,511,673,100원 |
| 최저매각가 | 1,058,171,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최정해 / 111,342,465원 |
| 말소기준 | 2016.10.17. 을구 1번 원주참빛신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 사항이 많다
말소기준권리는 2016.10.17. 원주참빛신용협동조합 근저당권입니다. 2020년 설정된 신예원의 전세권, 2023년 등기된 유민정·최정해의 주택임차권 등은 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후의 강제경매개시결정과 압류도 소멸 예정입니다. 과거 김호륜 가압류 및 강제경매, 유민정 신청 강제경매 등은 등기상 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력 없음과 미상은 구분해야 한다
확인되는 실명 임차·점유 관련자는 강은선·김태관·유민정·최정해·신예원이며, 별도로 신원 및 실제 점유 여부를 재확인할 기재가 있습니다. 보증금이 확인되는 임차인은 4명이고, 신예원에 대해서는 임차인 기재와 별개로 전세권 전세금 85,000,000원이 등기돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계에 해당하는 중복 신고는 확인되지 않습니다.
| 임차인 / 사용 부분 | 보증금 · 차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| 강은선 204호 · 상담소 등 |
10,000,000원 월 650,000원 |
2018.07.23. 확정일자 미상 |
대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 배당요구 2026.02.12. |
| 김태관 1층 · 체육관 |
30,000,000원 월 3,000,000원 |
2021.12.06. 확정일자 미상 |
대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 배당요구 2026.02.10. |
| 유민정 2층 202호 · 주거 임차권등기 |
85,000,000원 월차임 기재 없음 |
2021.01.22. 2021.01.22. |
대항력 없음 우선배당액 미확정 승계 없음 임차권등기 2023.02.06. |
| 최정해 2층 201호 · 주거 임차권등기 |
100,000,000원 월차임 기재 없음 |
2019.02.25. 2019.02.25. |
대항력 없음 우선배당액 미확정 승계 없음 임차권등기 2023.06.23. |
| 신예원 주거 · 2층 전세권 관련 |
임차보증금 미상 등기 전세금 85,000,000원 |
미상 / 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 확인 필요 승계 없음 후순위 전세권 2020.10.07. |
| 기사항전 주거 · 신원 재확인 필요 |
미상 | 미상 / 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 실제 임차인 여부 재확인 |
신예원의 임차보증금 미상 기재와 등기상 전세금 85,000,000원은 동일인의 권리일 수 있으므로 중복 합산하지 않습니다. 신원 확인이 필요한 기재는 별도 실제 임차인으로 확정하지 않습니다. 대항력 없음은 확인된 전입일과 말소기준일에 따른 판단이며, 상가 부분의 사업자등록·인도 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 검토 — 70% 유찰가를 시세 할인으로 착각하지 말 것
감정가는 1,511,673,100원, 현재 최저매각가는 1,058,171,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 지역 유사한 주상용 토지·건물의 실제 매매가격과 비교하지 않은 상태에서 30% 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특히 1층 근린생활시설과 상층부 주택으로 이루어진 복합 이용 건물이어서 일반 아파트 실거래가를 대입하는 방식도 적절하지 않습니다. 토지가격, 건물 상태, 임대수익, 공실 가능성 및 건물·토지 일괄매각 조건을 함께 반영해야 합니다. 현재 실질취득 추정액 1,058,171,000원 역시 배당 시나리오상 인수 0원을 전제로 한 금액일 뿐, 실제 취득부대비용과 미확인 부담까지 확정한 총액은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 1,058,171,000원 | 0원 | 406,846,825원 |
| 2회 유찰(49%) | 740,719,700원 | 0원 | 92,570,038원 |
| 3회 유찰(34% 구간) | 518,503,789원 | 127,423,714원 | 0원 |
회차별 금액은 각 시나리오의 산출값입니다. 미배당액과 소유자 잔여금은 제한된 채권 항목 및 배당순위 전제에 따른 잠정치로, 변경 근저당권·임차인 배당·조세채권 등을 반영하면 달라질 수 있습니다. 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,058,171,000원 가정)
| 배당 항목 | 계산상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,981,710원 |
| 1. 근저당 · 원주참빛신용협동조합 | 442,000,000원 | 442,000,000원 |
| 2. 전세권 · 신예원 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 3. 경매 신청채권 · 최정해 | 111,342,465원 | 111,342,465원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 406,846,825원 |
위 표는 근저당권 442,000,000원, 신예원 전세권 85,000,000원, 최정해 신청채권 111,342,465원을 배당하는 제한적 시산표입니다. 실제 근저당권 채권최고액 변경 910,000,000원과 피담보채권액, 후순위 임차인의 배당, 최우선변제·당해세·교부청구 등을 확정 반영한 배당표가 아닙니다. 특히 소유자 잔여 406,846,825원은 확정 배당금이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 원주시 반곡동 소재 주상용부동산 등이 위치하는 지역입니다. 1층 근린생활시설과 2·3층 주택이 결합된 이용 형태입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 면적 399.8㎡, 지목 대, 주상용 이용, 평지·가로장방 형태이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 1,037,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역 및 혁신도시 지구단위계획구역에 속합니다. 소로2류·소로3류와 접하고 완충녹지와도 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 3층 건물로, 외벽 대리석 붙임 및 철재 마감, 내부 벽지·일부 타일 마감, 샷시창 구조입니다. 난방·급배수·위생설비가 있습니다.
- 규제 및 공부. 가축사육제한구역과 혁신도시개발예정지구(준공) 관련 사항이 있으며, 감정요항표상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 토지와 복합 용도 건물을 함께 매입하는 구조로 단순 주거용 호실보다 수요층 및 가치평가가 복잡할 수 있습니다. 실제 거래가·임대수익·공실 및 제시외 건물 상태 확인 전에는 환금성과 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경 원본 확인. 을구 1번 및 1-1번을 대조해 채권최고액 910,000,000원 변경을 확인하고, 원주참빛신용협동조합의 실제 채권액 및 배당요구 내역을 검증해야 합니다.
- 가등기·소유권 확인. 이순자 가등기의 법적 성격과 본등기 경위를 확인하고, 건물뿐 아니라 함께 매각되는 토지의 등기 및 권리관계를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 현장조사. 1층 체육관, 204호 상담소, 201호·202호 주택 및 그 밖의 실제 점유자를 확인해야 합니다. 대항력 미상 기재와 신원 불명 기재도 정리해야 합니다.
- 상가 임대차 확인. 근린생활시설 부분은 전입일만으로 모든 대항요건을 확정할 수 없으므로 사업자등록, 인도, 계약 내용, 확정일자 및 배당요구의 적법성을 확인해야 합니다.
- 임차권·전세권 확인. 신예원의 전세권 85,000,000원과 주거 임차관계의 동일성, 유민정·최정해 임차권등기 및 실제 채권 존부를 확인해야 합니다.
- 배당 중복 방지. 최정해의 임차보증금 100,000,000원과 신청채권 111,342,465원이 어떤 관계인지 확인해 동일 채권을 별개 채권처럼 합산하지 않도록 해야 합니다.
- 시세·수익성 검증. 토지와 건물의 개별 가치, 인근 유사 주상용 매매사례, 현재 임대료 수취 상태와 공실 가능성을 비교해야 합니다. 감정가 70%만으로 저가 매수를 판단하지 않아야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황, 사용관계, 소유관계 및 철거·원상회복 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도·관리비·조세 확인. 실제 점유자의 퇴거·인도 협의, 공용 관리비 체납, 당해세·교부청구 등 추가 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기사항전부증명서와 매각조건의 변경 여부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 권리 확정이 먼저”
이 물건의 최저매각가는 1,058,171,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 그 숫자 하나만으로 투자 메리트를 판단하기에는 확인할 사항이 많습니다. 원주참빛신용협동조합 근저당권은 442,000,000원에서 910,000,000원으로 채권최고액이 변경됐는데, 예상배당은 최초 금액을 사용하고 있습니다. 후순위 임차권의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 실제 임차인과 점유관계, 상가 임대차 요건 및 가등기 관계까지 정리돼야 실질 인수 위험을 확정할 수 있습니다.
또한 해당 토지는 근린생활시설과 주택이 결합된 복합 용도 부동산입니다. 일반 주거용 아파트처럼 감정가 대비 할인율로 가치를 가늠하기 어렵고, 유사 거래가격과 임대수익의 검증도 필수입니다. 현재 판단은 가격 메리트 미확인·권리 추가검증 필요입니다. 근저당권 변경과 임차·배당관계, 실제 시장가치가 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다. 권리 소멸 구조는 일부 긍정적이지만, 종합 판단은 신중 접근입니다.
