춘천지방법원 2026타경50091. 홍천읍 진리 인네스트빌 101동 3층 301호 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 감정가가 아니라 등기 순서입니다. 2019.05.23. 홍천새마을금고의 채권최고액 1,485,000,000원 근저당이 설정됐지만 2019.07.12. 이미 말소됐고, 2020.01.14. 씨제이프레시웨이주식회사 명의의 전세금 170,000,000원 전세권이 새로 설정됐습니다. 이후 2026.03.03. 같은 씨제이프레시웨이 주식회사가 임의경매를 개시했습니다.
이 사건의 권리분류에서는 2026.03.03. 임의경매개시결정을 말소기준으로 잡고 있으며, 2020.01.14. 전세권은 그보다 앞선 권리로서 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시됩니다. 따라서 배당계산만 보고 전세권이 모두 정리된다고 단정하는 것은 위험합니다. 입찰 판단에서는 선순위 전세권 170,000,000원을 보수적으로 인수 위험에 포함하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50091 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 진리 37 인네스트빌 101동 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 전용 78.57㎡ · 제101동 5층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 최유진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기소 / 발행일 | 춘천지방법원 홍천등기소 / 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 1.70억이 핵심
2019.05.23. 설정된 홍천새마을금고 근저당은 2019.07.12. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 들어갔지만 2020.01.14. 신탁재산 귀속으로 역시 말소됐습니다. 문제는 그 다음입니다. 2020.01.14. 씨제이프레시웨이주식회사 전세권 170,000,000원이 건물 전부를 범위로 설정됐고, 현재 권리분류상 매수인 인수 권리로 남아 있습니다.
별도 임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 임차인이 없다는 사실과 등기된 전세권이 없다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 사건은 임차인표보다 등기부상 전세권 자체가 권리분석의 핵심입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격만으로도 최근 시세보다 높다
인네스트빌은 16세대, 사용승인 기준 2019.05.15. 준공이며, 비교 대상 면적은 78.57㎡입니다. 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 173,000,000원이지만 가격 메리트 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 80.93㎡ | 3 | 166,000,000원 |
| 2025.12 | 80.89㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2023.09 | 80.93㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2023.05 | 80.89㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2023.04 | 80.89㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 78.57㎡ | 2 | 186,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 164,500,000원 |
최신 거래는 2026.07.의 166,000,000원, 최근 12개월 평균은 164,500,000원입니다. 반면 신건 최저가는 196,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 119.1%입니다. 전체 평균 173,000,000원과 비교해도 최저가는 113.3%입니다.
더 중요한 것은 추세입니다. 최근 거래 구간은 과거 거래 구간보다 -7.2% 낮습니다. 즉 가격 흐름은 하락 방향인데 신건 최저가는 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 이 조건에서는 “감정가보다 싸다”, “신건 메리트가 있다”는 평가를 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 2. 전세권 · 씨제이프레시웨이주식회사 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,456,000원 |
배당 계산상 현재 회차에서는 전세권 170,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 22,456,000원이 계산됩니다. 다만 등기권리 분류에서는 해당 전세권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판단하고 있으므로, 실제 입찰에서는 배당표보다 권리순위의 인수 위험을 우선해 보수적으로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 196,000,000원 | 170,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 16,195,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 125,440,000원 | 122,883,840원 | 47,116,160원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍천군 홍천읍 희망리 소재 홍천군의회 남동측 인근이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 6m 내외의 포장도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 286,200원/㎡입니다. 토지면적은 240.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(지원/헬기:2km), 역사문화환경보존지역, 침수위험지구, 도시지역, 도시계획구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 현장확인. 소유자 및 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인이 불가능해 외부관찰과 도면 등에 따라 이용상태와 내부구조가 작성됐으므로 실제 상태가 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 여부 최우선 확인. 2020.01.14. 전세금 170,000,000원 전세권이 2026.03.03. 경매개시보다 앞서며 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
- 배당과 인수의 충돌 확인. 배당표에서는 전세권 전액배당이 계산되지만 등기분석에서는 인수로 표시됩니다. 매각물건명세서와 등기 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균 164,500,000원의 119.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 과거 거래 대비 -7.2%이므로 전체 평균 173,000,000원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 2026.07. 같은 3층 80.93㎡ 거래가 166,000,000원입니다. 현재 최저가보다 낮습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 이용상태와 내부구조가 다를 수 있습니다.
- 침수위험지구 확인. 토지이용계획상 침수위험지구가 포함되어 있으므로 현장과 관련 규제사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 선순위 권리까지 합쳐서 봐야 한다”
이 물건은 단순한 신건 다세대 경매가 아닙니다. 2020.01.14. 설정된 170,000,000원 전세권이 2026.03.03. 경매개시보다 앞서고, 권리분류상 매수인 인수로 남습니다. 따라서 낙찰가만 보고 싸고 비싼지를 판단하면 핵심을 놓칩니다.
가격 자체도 좋지 않습니다. 신건 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균 164,500,000원의 119.1%이고, 최신 거래 166,000,000원도 상회합니다. 최근 추세는 -7.2%입니다. 즉 권리와 가격이 모두 보수적으로 봐야 하는 사건입니다. 배당표와 전세권 인수 판단의 충돌이 해소되지 않은 상태에서는 응찰보다 전세권의 최종 소멸·인수 여부 확인이 먼저입니다.
