창원지방법원 2025타경526. 산청군 단성면 입석리 일원의 토지와 공장·경비동·펌프실·저온창고·창고·사무동이 함께 매각되는 복합 공장물건입니다. 감정평가 이용상태상 기호(10)는 공장, 기호(10-1)는 경비동, 기호(10-2)는 펌프실, 기호(10-3)는 저온창고, 기호(10-4)는 창고이며, 기호(11)는 1층 사무실·식당·주방, 2층 휴게실·화장실 등으로 이용되고 있습니다. 말소기준은 2023.11.30 노산새마을금고 채권최고액 1,040,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 중소벤처기업진흥공단·농업협동조합중앙회·신용보증기금·김용규의 가압류, 국·산청군·국민건강보험공단의 압류, 산청군 근저당이 이어졌고, 제공된 권리분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 승부처는 후순위 등기가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2017년 금지사항등기와 유치권 신고, 토지별 농지·맹지·분묘 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경526 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 단성면 입석리 579 |
| 등기 부동산 | 입석리 579-2, 603-1, 603-3, 1218-1, 579-3, 579-4 제1동 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 · 경비동 · 펌프실 · 저온창고 · 창고 · 사무동 |
| 소유자 | 농업회사법인동의바이오주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,031,926,780원 / 696,951,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 831,385,861원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준 | 2023.11.30 을구 16번 근저당권 · 노산새마을금고 · 채권최고액 1,040,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 ‘선순위 금지사항’이 중요하다
2023.11.30 노산새마을금고 근저당권 설정 이후의 가압류·압류·산청군 근저당은 제공된 권리분석에서 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.12.26에는 을구 16번 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전되었습니다. 따라서 단순히 후순위 채권액이 크다는 이유만으로 매수인이 그 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.
② 점유자·사용관계 — 대항력 없음 3건, 판정 불가 1건
| 성명 / 명칭 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준탁 | 경비동 | 2024.04.05 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 지이생활건강 | 공장 일부 · 유치권 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정귀둘 | 사무동 2층 일부 | 2023.12.20 | 10,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정상진 | 사무동 1층 일부 | 2024.06.13 | 10,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김준탁·정귀둘·정상진은 전입일이 모두 2023.11.30 말소기준 이후이므로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 주식회사 지이생활건강은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다. 특히 이 회사는 단순 점유관계에 그치지 않고 별도의 유치권도 신고하고 있어 명도·점유관계 확인이 중요합니다.
③ 유치권 — 배당표의 ‘인수 0원’ 밖에 있는 핵심 변수
| 신고자 | 신고 내용 | 신고금액 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 정영석(한마기계) | 공사대금 유치권 | 140,537,123원 | 성립 여부 불분명 |
| 주식회사 지이생활건강 | 물나노화 기계장치 미지급 사용료 유치권 | 792,000,000원 | 성립 여부 불분명 |
④ 가격 판단 — 3회 유찰·감정가 34%라도 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 최저매각가는 696,951,000원으로 감정가 2,031,926,780원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 487,865,699원, 5회 유찰 시 341,505,989원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 공장·토지·기계기구·제시외 시설이 결합된 특수 자산이고, 일부 토지는 맹지이며 농지취득자격증명·분묘 가능성까지 있어 감정가 대비 할인율만을 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하는 것은 위험합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 696,951,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,369,510원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 노산새마을금고 | 1,040,000,000원 | 687,581,490원 |
| 3. 갑구 23번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 49,525,527원 | 0원 |
| 4. 갑구 24번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 26,535,904원 | 0원 |
| 5. 갑구 25번 가압류 · 신용보증기금 | 436,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 27번 가압류 · 김용규 | 43,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 17번 근저당권 · 산청군 | 146,108,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,741,169,781원 중 예상배당 687,581,490원, 미배당 1,053,588,291원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있고, 유치권·선순위 금지사항은 이 배당모델의 0원 인수 판단과 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 토지·기계기구·현물 리스크
- 일괄매각. 제시외 수목·건물·태양광설비가 매각에 포함되고, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-48호와 제2025-7618호의 기계·기구도 포함됩니다.
- 일부 기계·기구 소재불명. 일부 소재불명된 기계·기구는 매각에서 제외되므로 감정평가서와 현장 대조가 필요합니다.
- 토지 현황. 목록3~7은 현황 공장용지 및 일부 공장진입로·법면 등으로 이용되고 있습니다.
- 맹지. 목록1·2·8·9는 맹지입니다. 별도 토지자료에서도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다.
- 농지취득자격. 목록1·2는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 대상입니다.
- 분묘 가능성. 목록8·9에는 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있고, 실제 분묘가 있으면 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.
- 매각 제외 시설. 목록2 지상의 이설이 용이한 저온창고 2동은 매각에서 제외됩니다.
⑦ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산청군 단성면 입석리 소재 입석보건진료소 동측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 공장·경비동·펌프실은 2011.11.28 사용승인, 저온창고·창고는 2017.03.15 사용승인입니다. 사무동도 2011.11.28 사용승인입니다.
- 토지. 생산관리지역·계획관리지역이 포함되고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·영농여건불리농지·준보전산지 등이 걸쳐 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비가 있고 저온창고에는 냉방설비, 사무동 일부에는 난방설비가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 원문 확인. 2027.03.14까지의 보조금 관련 제한이 경매 매수인에게 어떤 방식으로 적용되는지, 중앙행정기관 승인 필요 여부를 매각 전 확인해야 합니다.
- 유치권 성립요건 확인. 정영석 140,537,123원, 주식회사 지이생활건강 792,000,000원 신고 각각에 대해 채권 원인·변제기·점유 개시·점유 계속성·견련성을 확인해야 합니다.
- 지이생활건강 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있고 유치권 신고까지 겹칩니다.
- 농지취득자격증명. 목록1·2는 증명서 또는 농지가 아니라는 사실 증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 맹지·진입로 확인. 목록별 도로 접근과 실제 공장 진입경로, 타인 토지 통과 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 분묘 조사. 목록8·9는 육안으로 확인되지 않는 분묘 가능성이 있으므로 현장조사와 분묘기지권 가능성 검토가 필요합니다.
- 기계기구 대조. 공장 및 광업재단 저당법 목록과 실제 현존 기계·기구가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 채권자 회수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “34%까지 유찰됐다”보다 중요한 것은 ‘무엇을 떠안는지’다
이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈길을 끕니다. 감정가 2,031,926,780원에서 최저매각가 696,951,000원까지 내려왔고 3회 유찰됐습니다. 배당모델도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 숫자와 다릅니다.
2017.03.24 금지사항등기가 말소기준보다 앞서 있고, 140,537,123원과 792,000,000원의 유치권 신고가 각각 존재하며 성립 여부가 불분명합니다. 주식회사 지이생활건강은 점유관계 자체도 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 여기에 농지취득자격증명, 맹지, 분묘 가능성, 기계기구 소재불명까지 함께 검토해야 합니다.
실거래 시세 자료가 없으므로 현재 최저가가 시장가치보다 낮다는 결론도 낼 수 없습니다. 따라서 이 사건은 ‘감정가 대비 34%라서 싸다’가 아니라, ‘유치권·금지사항·토지·기계기구를 모두 해소하고도 696,951,000원이 합리적인가’를 확인해야 하는 고난도 공장경매입니다.
