춘천지방법원 2026타경50163. 라크베르캐슬 에이동 3층 303호입니다. 사건상 용도 표시는 근린주택이고, 감정평가서의 실제 이용상태는 연립주택으로 적혀 있습니다. 내부는 방3·욕실2·거실 및 주방·파우더룸·발코니 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 4층 건물의 3층입니다. 등기상 소유자는 임은미이고, 2019.03.18. 매매를 원인으로 2019.03.19. 소유권이 이전됐으며 거래가액은 170,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 소유권 취득보다 앞선 2016.08.03. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 174,000,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 삼성카드 14,177,510원, 롯데카드 35,151,031원의 가압류와 2026.03.27. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있어, 현장 점유와 실제 임대차 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50163 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 남면 박암리 557-1 에이동 3층303호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정상 연립주택(방3, 욕실2, 거실 및 주방, 파우더룸, 발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식구조 · 4층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 임은미 · 2019.03.19. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 124,488,348원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2016.08.03. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 2023.05.24. 문귀범의 강제경매개시결정은 2024.07.12. 취소를 원인으로 2024.07.24. 말소됐습니다. 이후 삼성카드와 롯데카드 가압류, 2026.03.27. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래와 동일
라크베르캐슬의 비교 면적은 119.28㎡이며 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2026.02. 3층 거래가 120,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 120,000,000원입니다. 현재 최저매각가 역시 120,000,000원이므로 최근 시세 대비 100.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 119.28㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 119.28㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
최근 거래의 최저·최고·평균이 모두 120,000,000원으로 동일합니다. 따라서 신건 최저가가 최근 거래보다 싸다고 볼 근거는 없습니다. 오히려 현재 회차에서는 경매 할인 자체가 없는 상태이고, 실거래 표본도 1건이라 가격 판단의 폭이 좁습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 174,000,000원 | 117,520,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,177,510원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 35,151,031원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 223,328,541원 중 예상 배당액은 117,520,000원이며, 미배당액은 105,808,541원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 105,808,541원 |
| 1회 유찰 · 80% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 129,456,541원 |
| 2회 유찰 · 64% | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 148,310,941원 |
현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격이 120,000,000원에서 96,000,000원, 76,800,000원으로 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 춘천시 남면 박암리 박암리마을회관 서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물로 외벽은 외장타일 붙임, 내벽은 벽지·타일마감, 창호는 하이 샷시입니다.
- 설비. 기본 전기설비, 승강기, 급·배수, 위생설비, LPG가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 완경사지를 평탄하게 조성한 6필 일단의 부정형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 북서측 공도와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역이 포함되며 일부 필지에는 도로 일부와 홍수관리구역 사항이 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 단지 규모. 라크베르캐슬은 15세대이며 사용승인일은 2010.06.09.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 할인 여부. 최저가 120,000,000원은 최근 실거래 120,000,000원과 동일합니다. 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다.
- 실거래 표본. 최근 12개월 거래가 1건이므로 개별 호수의 상태와 실제 현장 가격을 추가 확인해야 합니다.
- 점유·임대차. 등재 임차인은 없지만 감정상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자 유무를 확인해야 합니다.
- 말소기준. 2016.08.03. 중소기업은행 근저당보다 앞선 별도 인수권리가 있는지 원본 등기와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 시세 그대로”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 단순합니다. 2016년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 신건 최저가 120,000,000원은 2026.02. 같은 119.28㎡·3층 실거래 120,000,000원과 정확히 같고, 최근 12개월 평균 대비도 100.0%입니다. 여기에 감정상 임대관계가 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격 메리트는 없음입니다.
