창원지방법원 2025타경531. 진주시 신안동 393-28 토지와 그 지상 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 지목이 대이고 면적은 140.5㎡이며, 건물은 1985.10.24. 사용승인된 세면벽돌조 및 경량철골조 2층 단독주택입니다. 매각에는 감정서상 제시외 건물 ㄱ도 포함됩니다.
소유자 정성효 씨는 2014.07.23. 매매를 원인으로 2014.07.25. 소유권을 취득했습니다. 이후 2017.02.17. 의령신용협동조합 앞으로 채권최고액 91,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2017.11.13. 130,000,000원, 2021.03.05. 195,000,000원으로 순차 변경됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 149,923,187원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경531 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 신안동 393-28 · 경상남도 진주시 석갑로125번길 6-24 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 140.5㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 세면벽돌조 및 경량철골조 스라브지붕·판넬지붕 2층 · 사용승인 1985.10.24. |
| 소유자 | 정성효 · 2014.07.23. 매매, 2014.07.25. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 169,761,640원 / 83,183,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의령신용협동조합 / 149,923,187원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 권리와 과거 말소권리를 구분해야 한다
등기에는 1993년과 1997년 포항강재공업주식회사 근저당권, 2004년 가압류 4건, 2005년 경매개시결정과 압류가 나타납니다. 그러나 이 권리들은 2006.01.23. 임의경매 매각을 원인으로 2006.02.22. 모두 말소됐습니다. 2006.06.13. 설정된 의령신용협동조합 근저당권 45,500,000원도 2010.10.04. 해지로 말소됐습니다.
말소기준 이후에는 2020.11.12. 국 명의 압류와 2025.02.14. 의령신용협동조합의 임의경매개시결정이 있습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 순위입니다. 2020년 국민건강보험공단 압류와 2021년 가압류 2건은 각각 해제·말소된 이력이 확인됩니다.
② 점유·임차인 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수액은 계산상 0원이며, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조도 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 확정할 수 없다
현재 최저매각가는 83,183,000원으로 감정가 169,761,640원의 49.0%입니다. 확인된 인수액이 0원이므로 계산상 실질취득액도 83,183,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 이 금액이 지역 시세보다 낮은지, 건물 노후도와 토지가치를 충분히 반영한 가격인지는 별도로 판단해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 83,183,000원 | 49.0% | 1,978,811,744원 |
| 3회 유찰 시 | 58,228,100원 | 34.3% | 2,003,317,456원 |
| 4회 유찰 시 | 40,759,670원 | 24.01% | 2,020,471,454원 |
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 83,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,897,294원 |
| 을구 1번 근저당 · 포항강재공업주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 포항강재공업주식회사 | 150,000,000원 | 31,285,706원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사하나은행 | 350,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 기술신용보증기금 | 977,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업진흥공단 | 254,237,100원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 의령신용협동조합 | 45,500,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 의령신용협동조합 | 91,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,600,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 11,760,350원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,060,097,450원, 채권자 예상배당 81,285,706원, 미배당 1,978,811,744원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주여자중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 정비된 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 140.5㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 537,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·자연경관지구이며, 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다. 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역입니다.
- 건물. 1985.10.24. 사용승인된 2층 단독주택으로 외벽은 화강석·벽돌·페인트·판넬 마감, 창호는 하이샤시입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수시설, 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 다만 제시외 건물 ㄱ이 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 공동주택보다 개별성이 큰 단독주택과 토지의 일괄매각으로, 건물 상태·수선비·토지 활용성에 따라 매수층과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 과거 권리 재확인. 1993~2005년 근저당·가압류·압류·경매가 2006년 매각으로 실제 말소됐는지 최신 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 근저당 변경액. 말소기준 근저당은 최초 91,000,000원에서 130,000,000원, 195,000,000원으로 변경됐습니다. 최신 채권최고액과 청구액 149,923,187원을 구분하세요.
- 세금 확인. 국 압류의 체납액·법정기일·당해세 여부를 확인해 실제 배당 선순위를 재산정하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람과 현장 점유자를 직접 확인하세요.
- 제시외 건물. 감정서상 ㄱ이 매각에 포함되므로 위치·구조·면적·사용 상태와 철거 또는 수선 부담을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49.0%라는 비율만 보지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 건물 잔존가치, 수선비를 비교하세요.
- 매각 범위. 토지와 건물의 일괄매각이므로 토지 경계, 도로 접면, 점유 범위가 현황과 일치하는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰가보다 권리자료의 일치가 먼저다”
현재 등기만 기준으로 보면 2017년 의령신용협동조합 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 배당 시뮬레이션에는 2006년에 이미 말소된 과거 근저당과 가압류가 다시 선순위 채권으로 들어가 있습니다. 이는 배당 결과와 신청채권자 회수액을 크게 바꾸는 충돌입니다.
최저가는 83,183,000원으로 감정가의 49.0%지만, 비교 실거래가가 없고 단독주택은 노후도와 토지 활용성에 따라 가치 편차가 큽니다. 여기에 임대관계 미상, 세금 우선배당 가능성, 제시외 건물 확인까지 남아 있습니다. 결론은 인수액 계산은 0원, 가격 메리트는 판단 보류, 원본 권리대조는 필수입니다.
