춘천지방법원 2025타경20907. 원주시 봉산동 931-24, 도로명주소 무위당길 9의 주택 및 토지 사건입니다. 토지는 107.0㎡이고, 감정평가상 이용상태는 주택입니다. 사건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 과거 2001.09.29 윤종분 명의 근저당권 25,000,000원이 설정됐지만 2003.06.02 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.02.28 신한카드 주식회사의 가압류 38,782,839원입니다. 이후 2025.09.05 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
등기만 보면 낙찰 후 남는 담보권 문제는 단순합니다. 그러나 권리분석의 중심은 등기가 아니라 임차인입니다. 최경섭의 전입일은 2011.10.12로 가압류보다 훨씬 앞서지만, 점유부분·사용용도·보증금·확정일자가 모두 특정되지 않았습니다. 때문에 “대항력 있음” 또는 “인수액 0원” 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20907 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 봉산동 931-24 · 강원특별자치도 원주시 무위당길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 주택 |
| 토지 | 107.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 · 외벽 페인팅 및 외장타일 · PVC샷시창 |
| 소유자 | 최인섭 · 2024.01.30 화해권고결정에 의한 상속 · 2024.07.04 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 141,333,310원 / 141,333,310원 (신건) |
| 경매 청구액 | 42,954,937원 |
| 말소기준 가압류 | 신한카드 주식회사 · 38,782,839원 · 2025.02.28 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공부상 지하실 5.89㎡은 현황상 용도폐기 상태 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차관계가 핵심
현재 말소기준은 2025.02.28 갑구 3번 신한카드 주식회사 가압류입니다. 해당 가압류와 그 본압류로 이어진 2025.09.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2001년 설정됐던 윤종분 근저당권은 2003년에 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경섭 | 미상 / 미상 | 2011.10.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2011.10.12는 말소기준 2025.02.28보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유부분이 특정되지 않았으므로 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 분류하는 것이 맞습니다. 우선변제권 역시 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 판단을 유보해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,333,310원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,778,666원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 38,782,839원 | 38,782,839원 |
| 3. 갑구 4번 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,771,805원 |
배당 시뮬레이션상 가압류 채권 38,782,839원은 전액 배당되고 미배당 채권액은 0원입니다. 다만 이 계산에는 임차인의 보증금·우선변제 여부가 특정되어 반영된 것이 아니므로, 표의 미배당 0원을 곧바로 “매수인 인수 0원”으로 해석하면 안 됩니다.
④ 회차별 가격 시나리오 — 가격보다 먼저 인수액 확인
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 141,333,310원 | 0원 | 99,771,805원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 113,066,648원 | 0원 | 71,900,876원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 90,453,318원 | 0원 | 49,642,319원 |
유찰되면 최저매각가는 113,066,648원, 90,453,318원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 내려가는 것만으로 안전해지는 구조가 아닙니다. 최경섭의 보증금과 실제 대항력, 배당 가능액을 확인하지 못하면 낙찰가 외 추가 부담이 얼마인지 계산할 수 없기 때문입니다. 따라서 유찰 폭 자체보다 임차관계 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 봉산동 삼광사거리 북측 근거리에 위치하고, 부근은 주택 등이 주로 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용도 무난합니다.
- 이용. 감정평가상 이용상태는 주택입니다. 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층이며 수세식 위생설비와 급수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 107.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 378,900원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 공부상 지하실 5.89㎡은 현황상 용도폐기 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최경섭의 보증금 규모를 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 계산하지 마세요.
- 대항력 사실관계 확인. 2011.10.12 전입만으로 결론내리지 말고 실제 점유와 임대차관계, 점유부분을 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이므로 배당으로 보증금이 얼마나 소진되는지 따로 확인해야 합니다.
- 경매 청구액 구분. 사건 청구액은 42,954,937원이고 기준 가압류 청구금액은 38,782,839원입니다. 두 금액을 동일한 채권액으로 단순 처리하지 마세요.
- 제시외 건물·지하실 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건, 현황상 용도폐기된 지하실 5.89㎡의 실제 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 원본 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 소멸돼도 임차보증금은 따로 본다”
이 사건의 포인트는 분명합니다. 2025.02.28 신한카드 가압류가 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 하지만 실제 임차인 최경섭의 전입일은 2011.10.12로 훨씬 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 점유부분이 확인되지 않은 이상 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 확정할 수도, 반대로 인수액 0원으로 지울 수도 없습니다.
따라서 현재 최저가 141,333,310원이나 유찰 후 113,066,648원·90,453,318원만 보고 판단할 사건이 아닙니다. 먼저 임차보증금과 배당 가능액을 확인하고, 그 뒤 낙찰가에 실제 인수액을 더한 실질취득가로 판단해야 합니다. 등기 권리관계는 단순하지만 임차인 변수가 해소되지 않아, 현 단계의 결론은 “권리 기준은 확인됐지만 입찰가는 보류”입니다.
