춘천지방법원 2025타경20907. 원주시 봉산동 931-24, 도로명주소 무위당길 9에 위치한 주택과 토지의 경매입니다. 감정평가상 건물은 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 주택이며, 토지면적은 107㎡입니다. 일괄매각으로 제시외 건물도 포함됩니다.

경매 원인은 신한카드 주식회사의 채권 집행입니다. 2025.02.28 접수된 가압류가 말소기준권리이고, 2025.09.05 강제경매개시결정으로 해당 가압류가 본압류로 이행했습니다. 현재 등기부에는 존속하는 근저당권이 확인되지 않습니다. 과거 윤종분 명의 근저당권은 2003년에 이미 말소됐습니다.

여기까지만 보면 권리관계가 단순해 보입니다. 그러나 등기부상 소멸할 채권과 낙찰 후 존속할 수 있는 임차인의 권리는 별개입니다. 최경섭의 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 임대차 성립 여부가 미상입니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없으며, 실제 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 낙찰자의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 선순위 전입은 별도 판단

말소기준권리는 2025.02.28 신한카드 가압류입니다. 갑구 4번 강제경매개시결정은 갑구 3번 가압류의 본압류 이행으로, 매각 후 말소될 권리에 해당합니다. 과거 근저당권은 2003.06.02 이미 말소돼 현재의 선순위 근저당 부담으로 보지 않습니다.

다만 2011.10.12 전입한 최경섭은 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람입니다. 전입일의 선후관계는 확인되지만, 임대차계약·보증금·실제 점유 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 이 문제는 등기부상 가압류가 소멸한다는 사실만으로 해소되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 전입자 1명, 보증금 확인이 핵심

실제 전입자 1명. 보증기관의 보증금 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 최경섭의 점유 부분·사용 형태·배당요구 여부도 확정되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,933,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제·미확인 채권 등은 반영되지 않았습니다. 갑구 4번은 갑구 3번 가압류의 본압류 이행이므로 별도 채권액을 중복 합산하지 않았습니다. 소유자 잔여액은 확인된 채권만 반영한 산술 추정치이며 실제 교부액을 보장하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남습니다

유찰이 진행되면 최저매각가는 98,933,000원 → 69,253,100원 → 48,477,170원으로 내려가는 시나리오입니다. 계산상 확인된 가압류 채권은 각 회차에서 전액 배당될 수 있으나, 선순위 전입자의 보증금 인수액은 별개입니다.

특히 최경섭이 대항력 있는 임차인으로 확인되고 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 최저가 하락분만큼 미배당 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다. 이때 실질취득가는 보증금 수준에 머물 수 있어, 유찰 횟수가 늘어난다고 경제적 매입가격이 같은 비율로 낮아진다는 보장은 없습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 봉산동 삼광사거리 북측 근거리에 위치합니다. 주변은 주택이 주로 소재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 대중교통 이용도 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로, 외벽은 페인팅·외장타일 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 PVC샷시입니다. 수세식 위생설비와 급수설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 면적 107㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 실제 차량 진출입과 도로 조건을 현장에서 점검해야 합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역과 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 378,900원/㎡입니다.
• 건축물 현황. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다. 다만 지하실 5.89㎡은 용도폐기 상태이며 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
• 환금성. 단층 주택과 소규모 토지의 결합 물건이므로 대단지 아파트와 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다. 건물의 노후 상태·토지 형상·도로 조건·실수요층에 따라 처분 가능 가격과 거래기간이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최경섭의 점유 및 임대차관계. 실제 거주 여부와 점유 부분, 임차인인지 다른 점유자인지, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 않습니다.
• 보증금과 확정일자. 임대차계약서·확정일자·보증금 지급관계를 확인해 대항력 및 우선변제권 성립 여부를 검토해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 인수액 0원을 전제로 입찰하지 않습니다.
• 배당요구 확인. 최경섭의 배당요구 여부와 배당 순위를 확인하고, 배당 후 남는 보증금 중 매수인이 인수할 금액을 별도 산정해야 합니다.
• 채권금액 검증. 경매 청구금액 42,954,937원과 가압류 청구금액 38,782,839원의 차이를 채권계산서 등으로 확인해야 합니다. 강제경매와 가압류를 독립된 채권으로 중복 계산해서도 안 됩니다.
• 토지·건물 현장조사. 토지 107㎡의 경계와 도로접면, 건물의 실제 이용상태, 제시외 건물 포함 범위 및 지하실 5.89㎡의 상태를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 할인율이 아닌 최근 유사 주택·토지 거래가격을 확인하고, 인수 보증금까지 포함한 실질취득가로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
• 명도·부대비용. 점유자의 법적 지위에 따라 인도명령 가능 여부와 명도 방법이 달라질 수 있습니다. 미납 관리비·세금·수선비 등 추가 비용도 확인해야 합니다.
• 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가보다 먼저 확인할 것은 보증금”

이 물건은 신한카드 가압류가 말소기준권리이고, 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 존속하는 근저당권이 없다는 점에서는 등기상 권리 흐름이 복잡하지 않습니다.

하지만 입찰 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 2011.10.12 전입한 최경섭의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 이 전입자가 대항력 있는 임차인으로 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰자가 이를 인수할 수 있습니다. 반대로 실제 임차인이 아니거나 인수할 보증금이 없는 것으로 확인된다면 권리 위험에 대한 판단은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가는 98,933,000원으로 감정가의 70%이지만, 이것만으로 경제적 매입가격을 확정할 수 없습니다. 시세 비교 역시 실질취득가가 확인된 다음에 해야 합니다. 단층 주택과 토지의 환금성, 제시외 건물 및 지하실 상태까지 고려하면 지금은 저가 입찰의 기회라고 평가하기보다 보증금 확인을 우선해야 하는 사건입니다.