춘천지방법원 2025타경20939. 원주시 단구동 현진에버빌5차 504동 403호, 전용 126.57㎡ 아파트입니다. 지상 15층 건물의 4층에 위치하며, 소유자는 최희숙입니다. 2006년 3월 국민은행이 설정한 채권최고액 193,700,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 신용보증기금과 농업협동조합자산관리회사의 가압류가 붙었고, 2025년 9월 김연우의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정이어서 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
이 사건에서 눈에 띄는 것은 가격 변화입니다. 감정가 352,000,000원에서 1회 유찰로 최저가가 246,400,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 341,000,000원이고, 최신 거래금액은 300,000,000원입니다. 현재 최저가가 양쪽 기준 모두보다 낮으므로 가격 할인폭이 확인되는 회차입니다. 다만 최근 시세가 -0.2% 하락한 점과 4층이라는 개별 조건을 감안해 실제 입찰가격을 결정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1682-1 현진에버빌5차 제504동 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 단구로 413 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 126.57㎡ · 지상 15층 중 4층 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 299세대 · 2006.01.17 준공 |
| 소유자 | 최희숙 (단독소유) |
| 감정가 | 352,000,000원 |
| 최저매각가 | 246,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김연우 / 76,439,371원 |
| 말소기준권리 | 2006.03.09 국민은행 근저당권 · 채권최고액 193,700,000원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
핵심은 2006.03.09 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 신용보증기금 가압류 20,672,000원과 농업협동조합자산관리회사 가압류 17,303,836원, 김연우의 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다.
과거 안흥농업협동조합 가압류, 국민건강보험공단·원주시 등의 압류, 농협은행 가압류와 별도의 근저당권 등은 이미 등기부에서 말소된 이력이 확인됩니다. 과거 강제경매개시결정 역시 취하에 따라 말소됐습니다. 이러한 과거 권리를 현재 살아 있는 인수 부담으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
임차인 없음. 다만 실제 점유자가 소유자인지, 별도의 사용자가 있는지는 현장과 현황조사 원본으로 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 점유·인도 문제가 전혀 없다는 사실은 구분할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 시세보다 낮아졌다
현진에버빌5차는 299세대 규모로 2006년 준공된 아파트입니다. 동일 면적 126.57㎡의 확인된 실거래 8건 평균은 341,250,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 거래를 우선 적용해야 합니다.
최근 12개월 거래 5건의 평균은 341,000,000원이고, 최신 거래로 집계된 2026년 2월 거래는 300,000,000원입니다. 최근 구간의 평균 거래가격은 이전 구간 대비 -0.2%로 소폭 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 (최신) | 126.57㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 126.57㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 126.57㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 126.57㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2025.09 | 126.57㎡ | 1 | 345,000,000원 |
| 2024.03 | 126.57㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2023.03 | 126.57㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2022.02 | 126.57㎡ | 10 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 126.57㎡ | 5건 | 341,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 126.57㎡ | 8건 | 341,250,000원 |
현재 최저가 246,400,000원은 최근 12개월 평균인 341,000,000원보다 94,600,000원 낮습니다. 최근 시세 대비 비율은 72.3%입니다. 또한 최신 거래 300,000,000원과 비교해도 53,600,000원 낮은 가격입니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계됩니다. 이번 물건 역시 1회 유찰된 상태입니다. 다만 평균 유찰 횟수만으로 다음 회차의 낙찰 가능성이나 추가 유찰 여부를 예측할 수는 없습니다. 현재 가격이 이미 최근 거래가격보다 낮다는 사실과 실제로 이 가격에 낙찰받을 수 있는지는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,249,600원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 193,700,000원 | 193,700,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 20,672,000원 | 20,672,000원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합자산관리회사 | 17,303,836원 | 17,303,836원 |
| 4. 신청채권자 · 김연우 | 76,439,371원 | 10,474,564원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 308,115,207원 | 242,150,400원 |
집행비용 4,249,600원은 추정치이며, 국민은행 근저당은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액 193,700,000원을 적용한 모의배당입니다. 실제 배당순위·배당액은 확정채권, 조세채권, 법정 우선권 등에 따라 달라집니다. 당해세 등은 반영되지 않았습니다.
현재 최저가에 매각된다는 가정하에 총 채권액 308,115,207원 중 242,150,400원이 배당되고, 65,964,807원의 미배당이 발생합니다. 이 모의배당에서는 신청채권자 김연우가 청구한 76,439,371원 중 10,474,564원만 배당받게 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 미배당은 커진다
현재 회차의 최저매각가격은 감정가의 70%입니다. 추가 유찰이 발생한다면 아래와 같은 최저가 변화를 가정할 수 있습니다. 그러나 실제 추가 유찰 여부와 다음 매각일정은 확정된 결과가 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 246,400,000원 | 65,964,807원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 172,480,000원 | 138,849,927원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 120,735,999원 | 189,869,512원 | 0원 |
추가 유찰 시 낙찰가격은 낮아지고, 채권자의 미배당 금액은 증가합니다. 그러나 말소기준권리 및 후순위 권리의 소멸 구조는 달라지지 않아 회차별 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 단구중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 형성된 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스노선 및 운행빈도를 고려한 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 단지 내 포장도로를 통해 간선도로로 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사슬라브지붕 15층 건물 중 4층 403호입니다. 아파트 단위세대로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·소방설비와 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 건부지이며, 제2종일반주거지역 및 단관지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 중로1류·중로2류 도로에 접하고, 단구중학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 규제·공부. 공시지가 854,500원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 299세대 규모이고 동일 면적 실거래가 확인됩니다. 다만 비교 거래 8건의 가격 범위가 300,000,000원~360,000,000원으로 넓으며, 최근 평균 거래가격도 -0.2% 하락했습니다. 4층 물건의 실제 환금성은 층·향·상태에 따라 추가 보정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2006.03.09 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 신용보증기금·농업협동조합자산관리회사 가압류와 김연우의 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 등기부 최신본과 매각물건명세서로 최종 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 실제 점유자와 사용관계, 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 소유자 점유 여부도 단정하지 말고 현황조사와 현장을 대조하세요.
- 최근 실거래 검증. 비교 가능한 최근 12개월 평균은 341,000,000원이고 최신 거래는 300,000,000원입니다. 가격 추세가 -0.2%로 소폭 하락한 만큼 2026년 2월 이후의 추가 거래·호가 변화를 확인하세요.
- 층·내부 상태 보정. 대상은 4층입니다. 12층·14층·15층 거래를 동일 조건으로 단순 비교하지 말고, 향·조망·수리상태·누수·설비 노후도를 조사하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 모의배당 미배당액은 65,964,807원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 확정채권액과 조세채권 등은 원본 서류로 대조하세요.
- 관리비·부대비용. 체납 공용관리비, 취득세, 등기비용, 내부 수리비 및 인도비용을 확인해 실제 총취득비용을 계산하세요.
- 입찰가격 상한. 최저가 246,400,000원이 최근 시세보다 낮다는 사실은 긍정적입니다. 다만 경쟁에 따라 낙찰가격이 상승하면 할인폭이 줄어드므로, 최신 거래가격과 물건 상태를 고려한 상한을 사전에 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조하고 매각기일 변경·취하·정지 여부도 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력적이지만 하락장 보정은 필수”
이 물건은 권리와 가격 양쪽에서 검토 가치가 있는 1회 유찰 아파트입니다. 2006년 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자에게 65,964,807원의 모의배당 부족이 발생하더라도 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
가격 역시 신건과 확연히 다릅니다. 감정가 352,000,000원이었던 물건이 1회 유찰로 246,400,000원까지 낮아졌고, 최근 12개월 평균 341,000,000원의 72.3%입니다. 최신 거래 300,000,000원과 비교해도 낮습니다.
다만 최근 평균 시세가 -0.2% 하락했고, 본건은 4층이라는 점을 무시할 수 없습니다. 299세대 규모의 단지에서 개별 호수의 상태와 향후 매도 여건까지 확인해야 가격 할인폭이 실제 투자 이점으로 이어질 수 있습니다.
결론은 권리 양호, 현재 가격은 긍정적, 현장 확인과 시세 보정 후 입찰 검토입니다. 인수 보증금이 없어 실질취득액이 최저가와 일치한다는 점은 장점입니다. 반면 하락 추세, 층별 가격 차이, 낙찰 경쟁으로 인한 가격 상승 가능성은 끝까지 점검해야 합니다.
