춘천지방법원 2025타경20939. 원주시 단구동 ‘현진에버빌5차’ 504동 4층 403호 아파트입니다. 현재 소유자는 최희숙이며, 소유권이전과 같은 날인 2006.03.09 주식회사국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 193,700,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 현재 남아 있는 신용보증기금 가압류 20,672,000원, 농업협동조합자산관리회사 가압류 17,303,836원, 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 신건 가격입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 352,000,000원인데, 같은 단지·같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 341,000,000원입니다. 이미 데이터상 최저가가 최근 시세의 103.2%이므로 현재 회차에는 가격 할인 효과가 없습니다. 더구나 최신 거래는 2026.02, 300,000,000원이며, 최근과 과거 거래를 비교한 추세도 -0.2%로 소폭 하락입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1682-1 현진에버빌5차 504동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 단위세대로 이용 중 · 15층 건물 중 4층 |
| 거래 비교면적 | 126.57㎡ |
| 소유자 | 최희숙 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 352,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김연우 / 76,439,371원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2006.03.09 주식회사국민은행 근저당권입니다. 현재 등기상 남아 있는 신용보증기금 가압류와 농업협동조합자산관리회사 가압류, 그리고 김연우의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 사라제이주식회사 및 주식회사완도어패럴 근저당권, 안흥농업협동조합· 농협은행 가압류와 여러 압류·경매등기는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 신건 3.52억은 최근 12개월 평균보다 높다
현진에버빌5차는 299세대, 사용승인일은 2006.01.17입니다. 비교 가능한 동일 면적 126.57㎡ 실거래는 8건이며, 그중 최근 12개월 거래는 5건입니다. 전체 평균 341,250,000원보다도 중요한 최근 12개월 평균은 341,000,000원이고, 현재 최저가 352,000,000원은 이 최근 평균의 103.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 126.57㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 126.57㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 126.57㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 126.57㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2025.09 | 126.57㎡ | 1 | 345,000,000원 |
| 2024.03 | 126.57㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2023.03 | 126.57㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2022.02 | 126.57㎡ | 10 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 126.57㎡ | 5건 | 341,000,000원 |
최근 12개월 거래는 300,000,000원~360,000,000원 범위입니다. 최신 거래는 2026.02의 300,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 341,000,000원입니다. 감정가와 최저가는 352,000,000원으로 최근 평균을 웃돕니다. 또한 최근 거래와 과거 거래의 평균 추세가 -0.2%여서 상승장 프리미엄을 기대해 현재 가격을 정당화하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,728,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 193,700,000원 | 193,700,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 20,672,000원 | 20,672,000원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합자산관리회사 | 17,303,836원 | 17,303,836원 |
| 4. 경매개시결정 · 김연우 | 76,439,371원 | 76,439,371원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,156,793원 |
현재 회차 352,000,000원 가정에서는 제시된 채권이 전액 배당되고 소유자에게 38,156,793원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 352,000,000원 | 308,115,207원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 281,600,000원 | 276,857,600원 | 31,257,607원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 225,280,000원 | 221,326,080원 | 86,789,127원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 281,600,000원, 2회 유찰 시에는 225,280,000원으로 내려갑니다. 이 과정에서 채권자의 미배당액은 각각 31,257,607원, 86,789,127원으로 늘지만, 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아니므로 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 단구중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스노선 및 운행빈도 등 전반적인 교통사정은 보통 정도입니다. 단지 내 포장도로를 통해 간선도로에 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사슬라브지붕 15층 건물 중 4층 403호입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(단관지구)이며 중로1류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 854,500원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 현진에버빌5차는 299세대이며 사용승인일은 2006.01.17입니다. 동일 면적 거래가 확인되지만 최근 실거래는 300,000,000원부터 360,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 352,000,000원이 최근 12개월 평균 341,000,000원의 103.2%입니다. 가격 메리트가 있다는 전제부터 배제하고 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -0.2%입니다. 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하지 말고 최신 거래 300,000,000원과 최근 12개월 거래를 우선 확인해야 합니다.
- 권리 재확인. 말소기준은 2006.03.09 주식회사국민은행 근저당권이며, 후순위 신용보증기금·농업협동조합자산관리회사 가압류와 경매개시결정은 소멸 대상입니다.
- 임차관계. 임차인 없음으로 제시되어 인수 보증금은 없지만, 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 관리비·세금. 예상배당은 당해세와 일부 우선채권 변동을 반영하지 않을 수 있으므로 체납 관리비와 세금 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리만 보면 명료합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 2006.03.09 국민은행 근저당권을 기준으로 그 이후 남아 있는 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 현재 회차의 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 352,000,000원은 최근 12개월 평균 341,000,000원의 103.2%이고 최신 거래는 300,000,000원, 최근 추세는 -0.2%입니다. 따라서 신건 상태를 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 권리는 합격이지만, 현재 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
