춘천지방법원 2025타경20945. 원주시 단계동 이끌린공동주택 3층 301호입니다. 물건 분류는 근린시설이며, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 단위세대입니다. 면적은 약 26.42㎡, 건물은 철근콘크리트구조 10층 중 3층에 해당합니다. 소유자는 허경이며, 신청채권자 김재헌이 청구액 97,643,835원으로 강제경매를 진행한 사건입니다.

겉으로 보면 감정가 9,800만원에서 한 번 유찰되어 최저가가 6,860만원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 7,900만원과 비교하면 최저가 자체는 86.8% 수준입니다. 하지만 이 비교에는 가장 중요한 비용인 임차보증금 인수액이 빠져 있습니다.

등기부상 원주농업협동조합의 종전 근저당권들은 이미 말소되었고, 현재 권리분석의 말소기준은 2024.10.08 원주시 압류입니다. 문제는 임차인 김재헌의 주민등록일과 확정일자가 모두 2020.07.13이라는 사실입니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인으로 대항력을 갖추었으며, 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차인의 대항력

등기부상 종전 근저당권은 경매 이전에 이미 말소되었습니다. 원주농업협동조합의 채권최고액 80,400,000원 근저당권들은 2018.12.28, 채권최고액 84,000,000원 근저당권은 2020.07.14 각각 말소되었습니다. 이 금액들을 매수인이 인수하는 채무로 다시 합산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준으로 표시된 원주시 압류는 2024.10.08 접수되었으며, 이후 2025.10.13 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 원주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 원주시 체납세금의 실제 배당순위는 법정기일과 세목 등을 별도로 확인해야 합니다.

핵심은 임차권입니다. 김재헌은 2020.07.10 점유를 시작하고 2020.07.13 주민등록과 확정일자를 갖춘 것으로 기재되어 있습니다. 이후 2023.10.11 을구 6번으로 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 이 임차권등기는 원주시 압류보다 먼저 접수되었을 뿐 아니라 임차인의 대항력 요건도 말소기준권리보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 보증금 9,000만원이 실질취득의 기준

실제 임차인은 김재헌 1명으로 파악됩니다. 보증금은 90,000,000원이고, 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 대항력과 우선변제권은 서로 다른 효력을 가지므로, 우선배당을 받는다는 사실만으로 남은 보증금의 매수인 인수 책임까지 없어지는 것은 아닙니다.

③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 9,000만원 안팎

현재 최저가 68,600,000원에 낙찰되는 것으로 가정하면 집행비용 1,634,800원을 제외한 66,965,200원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 90,000,000원 중 23,034,800원이 미배당되므로 매수인 인수액으로 남습니다.

각 회차의 집행비용 및 미배당 추정액을 반영한 시나리오입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 보증금 인수액이 증가하므로 실질취득은 약 9,100만원 수준에 머뭅니다. 실제 배당은 세금·집행비용·권리관계 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

이 사건은 일반적인 무인수 경매물건과 달리 추가 유찰이 곧바로 매수인의 취득원가 하락으로 이어지지 않습니다. 현재 회차에서 2회, 3회 유찰 가정으로 최저가가 크게 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액이 그 차이를 대부분 메웁니다. 따라서 실질취득의 기준선은 낙찰가 6,860만원이 아니라 보증금 9,000만원 안팎입니다.

④ 시세 비교 — 하락장에서는 실질취득이 더 불리하다

이끌린 동일 면적대(약 26.42㎡) 실거래는 다음과 같습니다. 최근 12개월 2건의 평균은 79,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 4월 76,000,000원입니다. 과거 2024년 1월 거래가 99,000,000원과 비교하면 최근 거래 수준은 20.2% 하락한 흐름입니다.

전체 3건의 평균 85,666,666원에는 과거 고가 거래인 99,000,000원이 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 경쟁력을 판단할 때는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 79,000,000원과 최신 거래 76,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 타당합니다.

현재 최저가 68,600,000원만 비교하면 최근 평균 79,000,000원의 86.8%여서 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 보증금 인수액을 합산하면 실질취득은 91,634,800원으로 올라갑니다. 최근 평균보다 12,634,800원, 최신 거래보다 15,634,800원 높은 수준입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

예상배당액은 집행비용과 임차보증금 우선배당을 반영한 추정치입니다. 원주시 체납세금의 실제 우선순위 및 최우선변제 등은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 임차인과 경매신청채권자의 이름이 동일하므로 청구채권의 관계를 확인해야 하며, 위 청구액들을 별개의 보증금 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다. 실제 배당표는 집행법원의 확정 결과에 따릅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 단계동 평원초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·공원·주상용건물·점포·사무실 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2016.06.07 준공된 80세대 규모의 이끌린 건물로, 철근콘크리트구조 10층 중 3층입니다. 위생·난방·소방·승강기·주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도 확인. 경매물건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 단위세대입니다. 실제 건축물대장상 용도와 주거 사용 적법성, 금융·세금 적용을 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역(봉화산지구 택지개발사업)입니다. 북측 약 20m, 남측 약 10m 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다. 토지 공시지가는 2,075,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 용도 분류와 실제 이용상태는 별도로 점검하는 것이 안전합니다.
• 환금성. 동일 면적의 거래 표본은 3건으로 제한적이고, 최근 거래가격은 과거 대비 하락했습니다. 단지 경매물건 평균 유찰도 5.5회로 나타나므로 재매각 시 유동성 부담을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 있는 임차인. 김재헌의 주민등록일·점유개시일·확정일자·임차권등기를 원본에서 재확인하고, 임대차보증금 90,000,000원의 실제 반환 여부와 잔존 범위를 확인해야 합니다.
• 청구채권 중복 여부. 임차권자와 신청채권자 김재헌의 관계, 청구액 97,643,835원의 구성 및 동일 채권에 관한 청구 여부를 집행기록으로 확인해야 합니다.
• 배당과 인수. 현재 추정 미배당액 23,034,800원이 실제 배당 결과에서 달라질 수 있습니다. 원주시 체납세금의 법정기일·우선순위도 반드시 확인해야 합니다.
• 유찰 착시. 2회 유찰 시 최저가가 48,020,000원, 3회 유찰 시 33,614,000원으로 낮아져도 보증금 인수액이 함께 증가합니다. 최저가 하락을 실질취득 절감으로 오인하지 않아야 합니다.
• 시세 하락. 최근 12개월 평균은 79,000,000원, 최신 거래는 76,000,000원이며 가격 추세는 -20.2%입니다. 실질취득 기준으로 수익성과 재매각 가능성을 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 등록에 따른 의무와 경매 후 지위·말소 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 용도 및 실이용. 근린시설로 분류된 점과 도시형생활주택 단위세대로 이용 중인 점을 함께 검토하고, 건축물대장·용도별 규제·대출 가능성을 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 임차권등기에 따른 실제 점유관계, 보증금 반환 및 인도 문제, 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록과 실거래가 원본을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “6,860만원에 낙찰받아도 9,163만원짜리 취득”

이 물건은 감정가 98,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 68,600,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원이 실질취득 가격의 하한선을 만드는 구조입니다.

현재 회차 가정에서 임차인 미배당 보증금 23,034,800원을 인수하면 실질취득은 91,634,800원입니다. 이는 최근 12개월 평균 79,000,000원보다 약 16.0% 높고, 최신 거래 76,000,000원보다 약 20.6% 높습니다. 더구나 최근 거래가격은 과거 대비 20.2% 하락 추세입니다.

유찰을 더 기다리더라도 인수액이 늘어나 취득원가가 보증금 9,000만원 안팎에서 크게 떨어지지 않습니다. 여기에 동일한 이름의 임차권자와 신청채권자 사이의 청구관계, 민간임대주택등기, 근린시설 분류와 도시형생활주택 이용상태, 평균 5.5회 유찰이라는 환금성 위험까지 겹칩니다.

결론은 적극 입찰보다 권리·배당관계 확인과 가격 보류입니다. 매각물건명세서에 명시된 미배당 보증금 인수 부담이 해소되지 않는 한, 이 물건을 시세보다 저렴한 경매물건으로 평가하기 어렵습니다. 최저가 할인보다 실질취득과 인수 위험을 먼저 보아야 하는 사건입니다.