춘천지방법원 2025타경20945. 원주시 단계동 이끌린공동주택 3층 301호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 단위세대이고, 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있습니다. 권리분석의 중심은 등기부 을구 6번 임차권자 김재헌입니다. 임대차계약일은 2020.07.10, 전입·확정일자는 모두 2020.07.13, 보증금은 90,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 원주시 압류일 2024.10.08보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이므로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
다만 현재 신건 최저가 98,000,000원을 기준으로 한 배당표에서는 김재헌의 임차보증금 90,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 같은 면적대 최근 12개월 평균은 79,000,000원, 최신 거래는 76,000,000원이고, 최근 가격 흐름은 과거 대비 -20.2%입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 124.1%로, 권리 인수가 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20945 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단계동 1115-2 이끌린공동주택 3층 301호 · 도로명주소 강원특별자치도 원주시 천사로 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택 단위세대 · 10층 중 3층 · 면적 기준 26.415㎡ |
| 소유자 | 허경 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재헌 / 97,643,835원 |
| 말소기준 | 2024.10.08 원주시 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.10.08 원주시 압류입니다. 그보다 앞선 2020.07.13에 김재헌이 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 2023.10.11에는 임차보증금 90,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 김재헌은 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다. 2025.10.13 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차권은 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않는 한 잔액 인수 문제가 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재헌 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.13 | 2020.07.13 | 90,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김재헌은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 배당요구일은 2023.10.11입니다.
또 하나의 확인 포인트는 김재헌이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자라는 점입니다. 자료에는 동일인 관계에 대한 주의가 표시돼 있으므로, 입찰 전 임대차계약서·보증금 지급내역· 임차권등기명령 및 채권 발생 근거를 원본으로 대조해야 합니다. 다만 등기부 임차권등기, 현황조사, 매각물건명세서에는 모두 김재헌의 임차관계가 확인돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 내려가는데 최저가는 124.1%
이끌린의 면적 26.42㎡ 실거래는 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 85,666,666원이지만 과거 99,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 79,000,000원, 최신 2026.04 거래는 76,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 26.42㎡ | 10 | 76,000,000원 |
| 2025.07 | 26.42㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2024.01 | 26.42㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.42㎡ | 2건 | 79,000,000원 |
| 전체 평균 | 26.42㎡ | 3건 | 85,666,666원 |
현재 최저가 98,000,000원은 전체 평균 대비로도 114.4%지만, 더 중요한 최근 12개월 평균 대비로는 124.1%입니다. 최신 거래가도 76,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 최근 가격이 과거보다 -20.2% 하락한 상황이므로, 전체 평균만 보고 가격을 정당화하면 하락장 보정에 실패하게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 김재헌 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김재헌 | 97,643,835원 | 5,836,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차인 보증금 90,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권 관련 미배당액은 91,807,835원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 98,000,000원 | 0원 | 91,807,835원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 78,400,000원 | 13,411,200원 | 97,643,835원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 62,720,000원 | 28,808,960원 | 97,643,835원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평원초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·공원·주상용건물·점포·사무실 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 중 3층 301호입니다.
- 설비. 위생·난방·소방·화재탐지·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 정방형 토지로 현황 주상용건부지이며, 북측 약 20m·남측 약 10m 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·봉화산지구 지구단위계획구역이며, 공시지가 2,075,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 이끌린은 80세대, 2016.06.07 준공이며 최근 동일 면적 거래는 3건입니다. 경매 평균 유찰 5.6회·매각률 0.0%로 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 85,666,666원보다 최근 12개월 평균 79,000,000원과 최신 거래 76,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 선순위 임차보증금 재계산. 신건은 인수 0원이지만 1회 유찰 시 13,411,200원, 2회 유찰 시 28,808,960원의 인수액이 발생하는 시나리오입니다.
- 당해세 등 선순위 공제 확인. 현재 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로, 임차인 보증금 전액배당 여부를 실제 배당순위로 다시 확인해야 합니다.
- 김재헌의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이므로 임대차계약서·보증금 지급내역·임차권등기명령·채권 원인을 원본 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기 이력이 있으므로 매각 후 효력과 행정상 상태를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유상태가 일치하는지 현장 확인 후 인도·명도 비용을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 보증금이 바닥을 만든다”
이 사건의 핵심은 단순히 선순위 임차인이 있다는 사실이 아닙니다. 현재 신건 98,000,000원에서는 배당표상 보증금 90,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 그 가격 자체가 최근 12개월 평균 79,000,000원의 124.1%이고, 최신 거래는 76,000,000원, 최근 추세는 -20.2%입니다. 현재 가격에는 시세 메리트가 없습니다.
그렇다고 유찰을 기다리면 자동으로 싸지는 것도 아닙니다. 78,400,000원 회차에서는 13,411,200원, 62,720,000원 회차에서는 28,808,960원의 임차보증금 잔액이 매수인에게 넘어오는 시나리오입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간부터 낙찰가 하락분 상당 부분을 인수액이 대신 채우므로, 실질취득부담은 보증금 90,000,000원 부근에서 고정되는 성격을 가집니다. 최근 시세 79,000,000원·76,000,000원보다 여전히 높은 영역입니다.
따라서 이 물건은 권리도 가격도 보수적으로 접근해야 하는 D등급 사건입니다. 신건은 최근 시세보다 높고, 유찰 후에는 선순위 임차보증금 인수가 할인폭을 잠식합니다. 평균 유찰 5.6회와 매각률 0.0%까지 겹치는 만큼, ‘최저가가 내려갔다’는 숫자 하나만으로 투자 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
