춘천지방법원 2025타경20953. 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 4층 건물 및 토지를 대상으로 진행되는 강제경매입니다. 물건의 분류는 연립/다세대와 토지이며, 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택 등으로 확인됩니다. 건축물대장상 1층은 근린생활시설, 2층은 근린생활시설 및 다가구주택으로 기재돼 있지만 현황은 다가구주택이라는 점이 특징입니다. 단순히 개별 아파트 한 세대를 매수하는 경매와는 검토 방식이 달라야 합니다.

소유자는 홍성자입니다. 2019년 3월 21일 원주우리새마을금고 앞으로 채권최고액 504,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 전세권과 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유 해소, 임차보증금 배당은 서로 다른 문제입니다. 이번 사건의 핵심은 바로 이 차이를 검토하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준

권리분석의 출발점은 2019년 3월 21일 설정된 원주우리새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 김동훈의 전세권, 김현수·최민정·김동훈의 임차권등기, 김현수가 신청한 강제경매개시결정은 기재된 권리관계상 매각으로 소멸할 예정입니다.

2026년 7월 13일 기존 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 이는 기존 근저당권의 채권자 변경이며 별도의 새로운 선순위 근저당권이 생긴 것은 아닙니다. 따라서 말소기준 시점은 여전히 2019년 3월 21일입니다.

② 임차인 분석 — 확인된 11명, 보증금 미상 7명

확인된 임차인 및 전입 관계인은 11명입니다. 이 가운데 보증금이 확인되는 사람은 최동환, 김현수, 최민정, 김동훈이며, 나머지 7명은 보증금이 확인되지 않습니다. 확인된 전입일은 모두 2019년 말소기준권리 이후입니다. 따라서 현재 확인된 임차인들은 선순위 대항력으로 매수인에게 보증금을 인수시키는 구조로 판단되지 않습니다. 다만 전입·점유·확정일자·배당요구 및 호실별 실제 거주관계는 별도로 대조해야 합니다.

대항력 표시는 2019.03.21 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 판단입니다. 우선변제의 실제 순위와 배당액은 배당요구 적법성, 확정일자, 소액임차인 해당 여부, 점유관계 등을 확인해야 확정할 수 있습니다. 별도 성명 불명 기재는 실제 점유자 여부를 확인해야 합니다.

③ 가격 및 유찰 시나리오 — 저렴하다는 근거는 없다

이 사건의 감정가와 신건 최저가는 모두 1,082,562,240원입니다. 그러나 비교할 수 있는 인근 매매 실거래 평균, 최근 거래가격, 최근 12개월 시세 및 가격 추세를 확인할 수 없어 최저가가 시세보다 낮거나 높다고 판단할 수 없습니다. 유찰로 최저가격이 내려가더라도 그 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.

위 시나리오에서 채권자 배당 가정액은 모두 584,075,500원, 미배당과 매수인 인수액은 각각 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 특정 채권을 대상으로 한 추정 결과입니다. 보증금 미상 임차인, 소액임차인 최우선변제, 당해세 및 실제 배당요구 사항이 확정되면 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,082,562,240원 가정)

현재 배당 가정의 합계는 1,082,562,240원입니다. 근저당권은 채권최고액 504,000,000원을 배당액으로 적용한 가정이며, 실제 피담보채권액을 확정한 결과는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 일부 임차보증금의 별도 배당은 반영되지 않았습니다. 따라서 채권자 전액 배당, 미배당 0원 및 소유자 잔여액은 확정된 배당 결과가 아닙니다.

⑤ 입지·건물 및 환금성 검토 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 단구동 단구초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리·노선·운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물입니다. 외벽은 화강석 및 드라이비트 등으로 마감돼 있으며, 위생·급배수·가스보일러 난방·승강기·소화설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 토지 기재사항에는 제2종일반주거지역, 지목 대, 주상용 이용, 평지·사다리형 지형, 공시지가 571,300원/㎡ 및 토지면적 153.0㎡가 확인됩니다. 실제 매각되는 전체 토지 범위는 일괄매각 목록과 대조해야 합니다.
• 도로. 남동측에 폭 약 6미터의 아스콘포장도로, 남서측에 폭 약 3미터의 도로가 소재합니다. 일부 관련 토지에는 도로 관련 기재가 있으므로 필지별 지목·접도·이용관계를 확인해야 합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역에 포함되며, 소로3류에 접합니다. 위반건축물 표시는 없고, 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 건축물대장상 일부 근린생활시설의 현황 사용은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 건물과 토지를 일괄 취득하는 물건으로, 호실별 임대차관계 및 실제 수익성을 검토해야 합니다. 매매 실거래 비교와 임대수익 확인이 이루어지지 않은 상태에서는 환금성이 우수하다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2019.03.21 원주우리새마을금고 근저당권의 설정내용과 공동담보목록, 근저당권 이전 내역 및 실제 채권액을 원본으로 확인합니다.
• 전체 임차관계 조사. 확인된 11명의 실제 점유 호실과 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 대조합니다. 성명이나 점유관계가 불명확한 기재도 확인합니다.
• 보증금 미상 임차인. 전동원·임현교·유은비·권준우·변나연· 윤석원·임건묵의 계약 및 보증금 관계를 확인합니다. 201호의 복수 전입 기록도 정리해야 합니다.
• 김현수 채권관계. 402호 임차권등기, 보증금 20,000,000원과 경매 청구금액 20,075,500원의 법률상 관계를 확인하고 중복 계산을 방지합니다.
• 김동훈 전세권·임차권. 102호 전세권 및 임차권등기가 동일 보증금을 나타내는지 확인하고, 실제 배당요구와 말소 처리 관계를 점검합니다.
• 최우선변제 및 배당. 소액임차인 해당 여부, 세금·배당요구·집행비용과 실제 피담보채권액을 확인해 추정 배당표를 다시 검증합니다.
• 용도·일괄매각 범위. 1층·2층의 건축물대장상 용도와 실제 다가구주택 이용상태, 제시외 건물, 관련 토지 및 도로 부분의 매각 범위를 확인합니다.
• 임대수익·시세 검증. 실제 임대보증금·월세, 공실 여부, 유지보수비와 주변 유사 건물·토지 실거래를 대조한 후 입찰 가능한 가격을 산정합니다.
• 명도 및 체납비용. 다수의 점유자에 대한 인도 협의와 명도 절차를 고려하고, 공과금·관리비 등 추가 비용을 확인합니다.
• 최종 원본 확인. 매각기일 2026.10.26 전에 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 사건 진행 및 변경사항을 확인합니다.

맺으며 — “인수액 0원과 안전한 입찰은 다르다”

이 사건은 등기상 말소기준권리가 명확하고, 확인된 임차인들의 전입일이 모두 그 이후라는 점에서 선순위 보증금 인수형 물건으로 보이지는 않습니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이것만으로 권리분석을 끝낼 수는 없습니다. 확인된 임차인 11명 중 7명의 보증금이 미상이며, 같은 호실에 복수 전입 기록이 있고, 김현수의 임차권과 경매 신청채권, 김동훈의 전세권과 임차권등기처럼 동일 채권의 중복 집계 여부를 확인해야 하는 관계도 존재합니다. 예상배당표 역시 모든 임차인의 배당을 반영한 확정표가 아닙니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 1,082,562,240원이 실제 시장가치보다 유리하다는 근거는 아직 없습니다. 다가구주택과 토지를 함께 취득하는 만큼 실제 임대수익, 공실·명도 가능성, 이용상태 및 매각 범위까지 검증해야 합니다. 유찰 후 가격이 하락하더라도 이러한 검토는 생략할 수 없습니다.

결론은 ‘말소기준 확인, 임차·배당·시세 검증 전 입찰 보류’입니다. 등기상 인수액 0원은 긍정적이지만, 현재 단계에서 가격 메리트나 명도의 용이성을 확신하기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 단순히 최저가격이 아니라 실제 임대차관계를 정확히 정리하고 건물·토지의 시장가치를 확인하는 것입니다.