춘천지방법원 2025타경20953. 원주시 단구동 139-38 일대의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층이고 현재 다가구주택 등으로 이용 중입니다. 소유자는 홍성자이며, 강제경매 채권자는 김현수, 청구금액은 20,075,500원입니다.
권리분석의 기준점은 2019.03.21. 설정된 원주우리새마을금고의 채권최고액 504,000,000원 근저당권입니다. 확인된 점유·임차인의 전입은 모두 이 날짜보다 늦어 대항력이 없고, 김동훈의 전세권과 김현수·최민정·김동훈의 주택임차권 역시 말소기준 이후 권리입니다. 따라서 제시된 배당 시나리오에서는 낙찰자가 떠안을 금액이 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20953 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 139-38, 139-1, 139-3 1호 · 도로명주소 강원도 원주시 단사정길 18-13 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 소유자 | 홍성자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,082,562,240원 / 1,082,562,240원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현수 / 20,075,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준일은 2019.03.21
말소기준인 원주우리새마을금고 근저당권 이후 설정된 김동훈 전세권, 김현수·최민정·김동훈의 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2025.12.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.07.13. 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐지만, 권리의 기준일은 최초 근저당권 설정일인 2019.03.21.입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 확인 11명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로, 아래 11명 모두 실제 임차·점유 확인 대상입니다. 다만 전입일은 모두 2019.03.21. 말소기준 이후라 제시된 권리판단상 대항력은 없습니다.
| 성명 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최동환 · 301호 | 2022.02.15 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전동원 · 미상(202호로 전입) | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.12.19 | 해당 없음 |
| 임현교 · 미상(302호로 전입) | 2023.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유은비 · 미상(401호로 전입) | 2020.05.11 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.08.14 | 해당 없음 |
| 권준우 · 미상(101호로 전입) | 2024.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변나연 · 미상(201호로 전입) | 2022.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤석원 · 미상(201호로 전입) | 2025.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임건묵 · 미상(201호로 전입) | 2024.12.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현수 · 4층 402호 | 2024.05.03 확정 2024.05.03 | 20,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.08.13 | 해당 없음 |
| 최민정 · 1층 103호 | 2025.03.18 확정 2025.03.18 | 20,000,000원 | 없음 | 배당요구 2026.04.14 | 해당 없음 |
| 김동훈 · 1층 102호 | 2024.05.20 확정 2024.05.22 | 60,000,000원 | 없음 | 배당요구 2026.05.19 | 해당 없음 |
보증금이 확인된 사람은 최동환 80,000,000원, 김현수 20,000,000원, 최민정 20,000,000원, 김동훈 60,000,000원입니다. 전동원·임현교·유은비·권준우·변나연·윤석원·임건묵은 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 이들 역시 전입이 말소기준 이후이므로 현재 자료상 매수인 인수로 계산되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,082,562,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,225,622원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 원주우리새마을금고 | 504,000,000원 | 504,000,000원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 김동훈 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 김현수 | 20,075,500원 | 20,075,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 485,261,118원 |
현재 회차에서는 배당 대상으로 계산된 채권 584,075,500원이 전액 충족되고, 소유자 잔여는 485,261,118원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,082,562,240원 | 584,075,500원 | 0원 | 485,261,118원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 866,049,792원 | 584,075,500원 | 0원 | 270,913,794원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 692,839,833원 | 584,075,500원 | 0원 | 99,435,935원 | 0원 |
제시된 세 회차 모두 신청채권자 김현수의 청구액 20,075,500원까지 전액 배당되고 채권자 전체 미배당도 0원입니다. 유찰에 따라 매각가는 내려가지만, 현재 계산상 낙찰자 인수금액이 증가하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 원주시 단구동 단구초등학교 북측 인근이며, 주변은 다가구주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류장 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층으로 외벽은 화강석·드라이비트 등, 내부는 벽지도배·일부 타일 마감이며 샷시 이중창이 설치돼 있습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 가스보일러 난방, 승강기와 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형이며 토지면적은 153.0㎡입니다. 공시지가는 571,300원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 6미터 내외 아스콘포장도로, 남서측 약 3미터 내외 도로가 소재하며 소로3류에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 11명 점유관계 재확인. 다가구주택 특성상 호실별 실제 점유자와 임대차계약 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 전동원·임현교·유은비·권준우·변나연·윤석원·임건묵의 보증금과 계약조건을 매각물건명세서 등 원본으로 확인해야 합니다.
- 김현수 관계 확인. 402호 임차권자 김현수와 강제경매 채권자 김현수의 관계를 임대차계약서·임차권등기명령·경매신청 서류에서 대조해야 합니다.
- 김동훈 권리 중첩 확인. 김동훈은 1층 102호의 전세권과 주택임차권이 함께 확인되므로 동일 임대차관계인지 원본으로 대조해야 합니다.
- 명도비용 별도 고려. 매수인 인수액이 0원이어도 여러 호실의 점유 이전과 인도 절차는 별개의 비용·시간 요소입니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 현장 시세를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 하지만 점유는 단순하지 않다”
이 사건은 금액 인수만 보면 비교적 명확합니다. 2019.03.21. 원주우리새마을금고 근저당권이 기준이고, 확인된 11명의 전입은 모두 이후라 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
다만 물건 자체가 다가구주택으로 이용되고 있고 여러 호실에 점유자가 존재합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이며, 김현수는 임차권자와 경매 채권자로 동일 이름이, 김동훈은 전세권과 임차권이 함께 확인됩니다. 따라서 결론은 “금전 인수는 낮지만, 점유·임대차 확인 난도는 높다”입니다. 시세 자료도 없어 신건 가격에 별도 가격 가점을 주기 어렵습니다.
