춘천지방법원 2025타경20965. 강원특별자치도 원주시 단구동 1694-9, 도로명주소 앙월길 43 소재 건물입니다. 사건의 물건 용도는 연립·다세대로 분류되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 1층부터 4층까지 대장상 용도와 실제 주거 이용상태에 차이가 있다고 기재되어 있습니다. 건물의 이용 현황, 선순위 권리, 점유관계를 함께 분석해야 하는 물건입니다.

현재 소유자는 송미경으로, 2020년 11월 19일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 2025년 4월 4일 홍은비 명의로 채권최고액 25,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 같은 해 강제경매가 개시되었습니다. 문제는 이보다 먼저 등기된 전세권과 근저당권 관련 이력이 존재한다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전세권이 핵심

말소기준으로 제시된 권리는 2025년 4월 4일 홍은비 근저당권입니다. 이 기준만 적용하면 이후 설정된 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 해당 기준보다 앞선 2022년 11월 23일 전세권이 존재합니다.

특히 주식회사엠에이치앤코는 선행 전세권자이면서 강제경매 신청채권자로도 등장합니다. 동일 법인의 전세금과 강제경매 청구채권 사이의 관계, 배당요구의 법적 효과, 실제 배당 여부를 확인해야 전세권 인수 위험을 판단할 수 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수

주거 점유와 관련해 김승열의 전입신고 및 확정일자·배당요구 이력이 확인됩니다. 김승열의 전입신고일은 말소기준으로 표시된 근저당권보다 빠릅니다. 다만 보증금 액수가 확인되지 않으므로 대항력 요건과 우선변제 행사 여부를 구분해서 봐야 합니다.

김승열 외의 '주식회', '치앤코' 표기는 선행 전세권자 주식회사엠에이치앤코의 법인명 일부일 가능성이 있으므로 서로 독립된 임차인으로 확정하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 점유·임대차 당사자의 수는 원문 대조가 필요합니다.

③ 가격 분석 — 70% 할인율만으로는 부족하다

감정가는 1,055,008,000원, 현재 최저가는 738,506,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70% 구간에 도달했습니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율이지, 현재 거래시세보다 저렴하다는 증거가 아닙니다.

회차별 예상 채권 미배당액은 모두 0원으로 산출되어 있습니다. 하지만 이 숫자는 현재 배당 가정에 따라 계산한 채권 부족분일 뿐, 매수인 인수금액이 실제로 0원임을 증명하지 않습니다. 특히 선순위 전세권과 보증금 미상 임차인의 권리관계는 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 738,506,000원 가정)

현재 매각가를 가정한 계산에서는 채권자 배당 총액이 148,101,916원, 소유자 잔여액이 580,619,024원으로 나타납니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 발생할 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (토지·매각물건명세서 기준)

• 소재지. 강원특별자치도 원주시 단구동 1694-9, 앙월길 43에 위치합니다.
• 토지. 면적 199.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·정방형의 토지입니다.
• 도로. 소로한면에 접하며, 소로2류(폭 8m~10m)와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가 687,300원/㎡입니다. 이는 건물 전체의 거래시세가 아닙니다.
• 공부·현황 차이. 목록2의 1층은 대장상 사무소이나 현황 주택, 2층은 대장상 1가구 및 사무소이나 현황 주택입니다. 3층은 대장상 2가구, 4층은 대장상 1가구로 기재되며 현황은 주택입니다.
• 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 전체 매각범위와 개별 점유공간을 대조해야 합니다.
• 환금성. 일부 층의 공부상 사무소와 현황 주거 이용의 불일치, 선순위 전세권 및 미상 점유관계는 재매각·대출·임대운영에 영향을 줄 수 있습니다. 실거래 수준이 확인되기 전까지 높은 환금성을 전제로 한 평가를 피해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 2015년 근저당권 현재 효력 확인. 북원신용협동조합에서 원주중앙새마을금고, 주식회사새마을금고자산관리회사로 이어지는 근저당권 관련 등기와 말소 기재를 원본에서 대조하세요.
• 선순위 전세권 소멸 여부. 주식회사엠에이치앤코의 60,000,000원 전세권에 대해 배당요구, 배당자격, 존속·말소 여부를 확인하세요.
• 김승열 임대차계약 확인. 보증금 액수, 실제 점유공간, 인도·전입 유지 여부, 확정일자, 배당요구의 효력을 확인하세요.
• 점유 명의 대조. '주식회', '치앤코' 표기가 동일 법인을 가리키는지, 별도 임대차 당사자가 존재하는지 매각물건명세서 원문 및 현황조사와 대조하세요.
• 채권 중복 여부. 전세권자와 강제경매 신청채권자가 동일 법인인 점을 고려해 전세금 60,000,000원과 청구금액 63,101,916원의 채권관계를 확인하세요.
• 건축물 이용상태. 대장상 사무소와 현황 주택의 차이에 따른 용도 적법성, 시정 필요성, 금융 취급 가능성을 검토하세요.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 범위와 실제 사용·점유 상태를 확인하세요.
• 배당 재검증. 선순위 권리, 미상 보증금, 당해세 및 최우선변제를 반영해 예상배당과 매수인 인수액을 다시 산정하세요.
• 시세 검증. 단구동 인근 비교 가능한 연립·다세대 및 실제 이용형태가 유사한 부동산의 최근 거래를 확인한 후, 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 판단하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매사건 진행내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 인수위험 확인이 먼저다”

이 사건은 감정가 1,055,008,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 738,506,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가의 70%라는 숫자가 곧바로 안전한 매수 기회를 의미하지는 않습니다.

등기에는 60,000,000원의 선순위 전세권이 있고, 김승열의 전입신고는 제시된 말소기준보다 빠르지만 보증금은 미상입니다. 2015년 근저당권의 말소와 후속 권리이전 기재도 다시 확인해야 합니다. 여기에 일부 층의 공부상 사무소와 실제 주택 사용의 차이가 더해집니다.

예상배당상 미배당 0원과 매수인 인수 0원은 같은 의미가 아닙니다. 전세권과 임차인의 실제 인수 여부가 밝혀지기 전에는 실질취득액도 확정할 수 없고, 현재 거래시세에 비해 저렴한지도 판단할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류, 권리 재확인 우선. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 선순위 전세권의 법적 처리, 실제 임차보증금, 말소기준권리의 확정에 있습니다. 권리와 시세를 확인하기 전까지 감정가 대비 할인폭만을 근거로 입찰하는 것은 위험합니다.