춘천지방법원 2025타경20965. 강원특별자치도 원주시 단구동 1694-9, 도로명 강원도 원주시 앙월길 43에 위치한 연립/다세대 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,055,008,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 송미경이며, 현재 사건은 2025.10.22. 주식회사 엠에이치앤코를 채권자로 한 강제경매개시결정이 등기된 상태입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 권리표상 말소기준은 2025.04.04. 홍은비 근저당권 25,000,000원인데, 그보다 앞선 2022.11.23. 전세권 60,000,000원이 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 여기에 전입일이 말소기준보다 빠른 김승열의 보증금이 확인되지 않았으므로, 실제 취득부담은 1,115,008,000원보다 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20965 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1694-9 · 강원도 원주시 앙월길 43 |
| 용도 | 연립/다세대 |
| 소유자 | 송미경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,055,008,000원 / 1,055,008,000원 (신건) |
| 청구금액 | 63,101,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용 현황 | 1층은 대장상 사무소이나 현황은 주택 · 2층은 대장상 1가구 및 사무소이나 현황은 주택 · 3층은 대장상 2가구이나 현황은 주택 · 4층은 대장상 1가구이나 현황은 주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 전세권이 핵심
현재 권리판정상 말소기준은 2025.04.04. 을구 3번 홍은비 근저당권입니다. 이보다 앞선 2022.11.23. 을구 2번 전세권은 전세금 60,000,000원, 범위는 건물 일부 3층 302호 남동쪽 29㎡이고, 말소기준 이전 권리로 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 반대로 2025.10.22. 강제경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금 미상이라 인수 상한을 계산할 수 없다
매각물건명세서에는 점유·임차 관련 기재가 3건 있습니다. 보증기관 대위·승계 표시는 없으므로 별도의 보증금 대위 중복신고로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금과 전입일이 모두 완결적으로 확인되지 않은 기재가 있어, 전세권 60,000,000원 외에도 추가 인수 가능성을 보수적으로 남겨야 합니다.
| 성명 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승열 | 주거 | 2024.09.30 | 2025.12.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 치앤코 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘실질취득 상한 확인’이 먼저
이 사건은 비교 가능한 실거래 시세를 근거로 최저가가 싸거나 비싸다고 판단하지 않습니다. 현재 확인되는 것은 신건 최저가 1,055,008,000원과, 등기상 인수로 분류된 전세권 60,000,000원입니다. 따라서 현재 회차에서 최소 확인 부담은 1,115,008,000원이며, 여기에 보증금 미상 점유자의 인수금이 추가될 가능성을 배제할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,055,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,950,080원 |
| 2. 전세권 · 주식회사엠에이치앤코 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 홍은비 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 엠에이치앤코 | 63,101,916원 | 63,101,916원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 893,956,004원 |
배당 가정에서는 채권 합계 148,101,916원이 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 등기 권리판정에서는 을구 2번 전세권이 말소기준 이전 권리로 매수인 인수로 표시되어 있으므로, 입찰 권리분석에서는 전세권 60,000,000원 인수를 우선해 보수적으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 없지만 권리위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,055,008,000원 | 0원 | 893,956,004원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 844,006,400원 | 0원 | 685,064,420원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 675,205,120원 | 0원 | 517,951,153원 |
세 회차 모두 배당 가정상 채권 미배당은 0원입니다. 하지만 이는 배당재원 부족이 없다는 의미일 뿐, 말소기준 이전 전세권이나 대항력 가능·미상 점유관계가 자동으로 사라진다는 뜻은 아닙니다. 특히 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있으므로 유찰로 최저가가 내려가더라도 권리 확인 없이 단순히 “싸졌다”고 평가할 수 없습니다.
⑥ 토지·이용 현황
- 토지. 대지 199.3㎡, 토지이용상황은 주상용, 평지·정방형이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 687,300원/㎡입니다.
- 건물 이용. 1층은 대장상 사무소이나 현황은 주택, 2층은 대장상 1가구 및 사무소이나 현황은 주택, 3층은 대장상 2가구이나 현황은 주택, 4층은 대장상 1가구이나 현황은 주택입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 60,000,000원. 주식회사엠에이치앤코 전세권이 말소기준 이전·매수인 인수로 표시되어 있으므로 말소·소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 김승열 보증금. 2024.09.30. 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금이 미상이므로 금액 확인 전에는 최종 실질취득액을 확정하면 안 됩니다.
- 주식회·치앤코 점유관계. 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수판단 구분. 배당 가정상 미배당은 0원이지만, 등기상 인수권리는 별도이므로 배당여유만 보고 안전하다고 결론내리면 안 됩니다.
- 현황과 대장 차이. 1층부터 4층까지 대장상 용도·가구수와 현황이 다른 부분이 있어 실제 사용상태와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 내용과 매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “배당여유가 커도 인수권리는 별개다”
현재 매각가 1,055,008,000원을 기준으로 한 배당 가정에서는 채권이 모두 변제되고 소유자에게도 893,956,004원이 남습니다. 숫자만 보면 배당여유가 매우 큰 사건입니다. 그러나 경매 권리분석의 핵심은 배당잔액이 아니라 낙찰자가 무엇을 떠안는가입니다. 이 사건에는 말소기준 이전 전세권 60,000,000원이 인수로 분류되어 있고, 김승열을 포함한 점유·임차 관련 기재 가운데 보증금이 확인되지 않은 부분도 남아 있습니다.
따라서 신건 최저가 1,055,008,000원만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 확인된 권리만 더해도 최소 실질취득은 1,115,008,000원이며, 미상 임차보증금 확인 전에는 최종 취득원가를 확정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 전세권과 점유관계를 원본으로 완전히 확정하는 것입니다.