대전지방법원 2025타경503. 부여군 초촌면 송정리 539-1 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 우성신주식회사이고, 2024.03.13. 설정된 대전동부새마을금고 근저당 600,000,000원이 말소기준입니다. 2025.08.04. 서정권 근저당 520,000,000원, 이후 경매개시결정과 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 인수 0원이라고 결론내리면 안 됩니다. 현황조사에는 금나온 농업회사법인 유한회사가 1동·2동·3동·4동 공장 전부를 점유하는 것으로 조사됐고, 전입신고일은 2021.07.07.입니다. 또 이근학은 2022.06.24. 전입신고가 확인됩니다. 두 날짜 모두 2024.03.13. 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 초촌면 송정리 539-1 · 충청남도 부여군 초촌면 마름로329번길 33 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 소유자 | 우성신주식회사 |
| 토지 | 6,607.5㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,678,019,500원 / 1,678,019,000원 (신건) |
| 청구액 | 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 용도지역 | 농림지역 · 농업진흥구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 30,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 점유가 있다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 금나온 농업회사법인 유한회사 | 본건 1동 2동 3동 4동 공장 전부 | 2021.07.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이근학 | 미상 | 2022.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유 신고자는 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 점유자의 전입신고는 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 배당모형의 ‘인수 0원’ 수치를 그대로 권리분석 결론으로 사용하면 안 됩니다.
② 매각범위 — 공장·토지·제시외·기계기구를 함께 본다
매각은 일괄매각이며 제시외 건물, 기계기구, 수변전설비, 관정, 수목이 포함됩니다. 제시외건물 중 일부는 타인 지상에 소재합니다. 또 한 건물의 공부상 면적은 598.47㎡지만 실측 면적은 약 510.3㎡로 조사됐습니다.
- 기계기구. 백미 가공시설 중 색채선별기 2대 CH256 ROYAL-3(유일)은 철거되고 일제기계로 교체된 상태라 평가에서 제외됐습니다.
- 가동상태. 공장은 상당기간 가동이 중지돼 있었고, 감정조사일에는 재가동을 위한 점검·보전·수리·정비·부품 교체 작업이 진행 중이었습니다.
- 현황변동. 추후 부품교체 등에 따라 실제 기계기구 현황이 목록과 다소 달라질 수 있습니다.
- 토지규제. 농림지역이면서 농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,678,019,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,180,190원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서정권 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 538,838,810원 |
위 배당표는 근저당권 채권최고액과 집행비용을 기준으로 한 모형입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 말소기준 전 점유 2건의 실제 인수 여부도 확정하지 못하므로 소유자 잔여액과 매수인 실질부담은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 등기채권은 2회차부터 부족해진다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,678,019,000원 | 1,120,000,000원 | 0원 | 538,838,810원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,342,415,200원 | 1,120,000,000원 | 0원 | 206,591,048원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,073,932,160원 | 1,060,792,838원 | 59,207,162원 | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 금나온 농업회사법인 유한회사와 이근학의 보증금·계약기간·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유범위 확인. 법인은 1동·2동·3동·4동 공장 전부를 점유하는 것으로 조사됐고, 이근학의 점유 부분은 미상입니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외 건물·기계기구·수변전설비·관정·수목이 포함되므로 실제 현존 여부와 감정평가 반영 범위를 확인해야 합니다.
- 타인 지상 제시외건물. 일부 제시외건물이 타인 지상에 소재하므로 위치·사용관계·철거 또는 사용 문제를 확인해야 합니다.
- 면적 차이. 공부상 598.47㎡와 실측 약 510.3㎡ 차이를 현황과 대조해야 합니다.
- 기계설비 현황. 색채선별기 교체 및 공장 재가동 정비 진행 사실 때문에 실제 설비 구성과 정상 작동 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 자체만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 점유보증금과 실제 설비·건물 현황을 반영한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
맺으며 — 등기상 소멸보다 ‘선순위 점유 미상’이 먼저다
말소기준 뒤의 근저당·압류·경매개시결정만 보면 구조는 단순합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 2024.03.13.보다 먼저 들어온 점유 2건입니다. 보증금이 확인되지 않은 이상 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없고, 유찰로 가격이 내려간다고 해서 자동으로 실질취득비용이 낮아진다고 볼 수도 없습니다. 여기에 일괄매각되는 공장·토지·기계기구, 일부 타인 지상 제시외건물, 공부·실측 면적 차이와 설비 교체까지 겹칩니다. 등기상 후순위 소멸은 확인됐지만, 선순위 점유와 물적 범위가 확정되기 전에는 입찰가를 정하기 어려운 사건입니다.
