창원지방법원 2025타경601. 사천시 곤양면 성내리 108-3에 있는 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물과 토지입니다. 감정 이용상태는 1층·2층 일부 상가, 2층 일부·3층 주택입니다. 소유자는 김영삼이고, 2005.07.27 증여로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2008.06.27 북부농업협동조합 근저당권 325,000,000원입니다. 이 근저당은 2025.05.15 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐으며, 후순위 근저당과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 매각가정은 138,205,000원입니다. 이 금액에서 집행비용 2,734,870원을 제외하면 선순위 근저당에 135,470,130원이 배당되고, 후순위 김정화 근저당 250,000,000원에는 배당이 없습니다. 채권자 미배당은 439,529,870원에 이릅니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경601 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 곤양면 성내리 108-3 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 상가(1층, 2층 일부) 및 주택(2층 일부, 3층) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 사용승인일 1998.05.14 |
| 토지 | 대 451.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김영삼 · 2005.07.27 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 575,611,400원 / 138,205,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 진주북부농업협동조합 · 252,645,221원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2008.06.27 설정된 북부농업협동조합 근저당권 325,000,000원입니다. 2009.12.28 김정화 근저당권 250,000,000원과 2025.03.20 임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 말소기준 근저당 자체도 매각으로 소멸하는 권리이고, 배당표상 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 김주수는 2018.05.31, 이성율은 2024.10.18 전입으로 모두 2008.06.27 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 우선변제 관련 금액은 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주수 | 1층 깔끄미 세탁소 | 2018.05.31 | 미상 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성율 | 미상 | 2024.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 24.01%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’ 판정은 금지
감정가 575,611,400원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 138,205,000원, 감정가의 24.01%입니다. 할인 폭만 보면 매우 커 보이지만, 확인된 실거래 시세가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 근린시설과 주택이 섞인 3층 건물은 동일 조건의 비교거래를 찾기 어려워 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 138,205,000원 | 135,470,130원 | 439,529,870원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 96,743,500원 | 94,602,117원 | 480,397,883원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 67,720,450원 | 66,101,482원 | 508,898,518원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 138,205,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,734,870원 |
| 2. 근저당 · 북부농업협동조합 | 325,000,000원 | 135,470,130원 |
| 3. 근저당 · 김정화 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 575,000,000원 중 채권자 배당은 135,470,130원, 미배당은 439,529,870원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 곤양초등학교 남서측 인근의 면소재지 중심부로, 노변 근린생활시설과 후면 주택지대, 관공서·시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스터미널이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층과 2층 일부는 상가, 2층 일부와 3층은 주택으로 이용 중인 혼합형 건물입니다.
- 토지. 대 451.0㎡, 제1종일반주거지역, 상업용, 평지·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 341,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함되고, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 건물상태. 외벽은 화강석 및 타일붙임, 내벽은 몰탈 위 페인트·벽지·타일 마감, 샤시창호이며 급배수·위생설비와 주택부분 난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 근린시설과 주택이 섞인 비표준형 자산이고 이미 4회 유찰됐으므로, 아파트처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 확인된 비교 실거래가 없으므로 인근 상가·주택·토지 거래와 임대수익을 별도로 확인해 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 임차 보증금 확인. 김주수·이성율 모두 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서에서 보증금·배당요구·우선변제 여부를 최종 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 1층 깔끄미 세탁소를 포함한 상가와 주택의 실제 점유·영업 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 여부와 배당 선순위 금액을 확인해야 합니다.
- 권리이전 확인. 2008.06.27 근저당은 2025.05.15 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 권리자 표시를 재확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 상가와 주택이 혼재하고 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 포함되므로 향후 용도변경·증개축 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “시장가격 확인”이 먼저
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2008.06.27 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 정리되며 임차인 2명도 모두 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 575,611,400원이 4회 유찰돼 138,205,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 근거가 없어 24.01%라는 할인율을 곧 가격 메리트로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 상가·주택 혼합 이용, 반복 유찰, 세금 배당 가능성, 임차 보증금 미상까지 확인한 뒤 실제 현금흐름과 토지가치를 기준으로 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 이 사건은 ‘얼마나 많이 떨어졌는가’보다 ‘현재 시장이 얼마를 받아줄 것인가’를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
