창원지방법원 2025타경601. 사천시 곤양면 성내리 108-3 소재 건물과 토지가 일괄로 나온 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 상가(1층, 2층 일부) 및 주택(2층 일부, 3층)입니다. 최저가는 197,435,000원으로 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 권리와 점유를 분리해서 봐야 합니다. 등기상 말소기준은 2008.06.27. 을구 4번 근저당권이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황상 점유자가 2명 확인되므로, 낙찰 후 실제 승부처는 권리보다 점유관계 확인과 명도입니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트처럼 표준화된 환금성이 있는 물건이 아닙니다. 면소재지 중심지의 노변 근린생활시설과 후면 주택지대, 관공서·시장 등이 섞인 입지이고, 토지 이용상황도 상업용입니다. 따라서 감정가 대비 낮아진 비율만 보는 방식은 위험합니다. 현재 가격이 낮아진 이유가 권리 문제인지, 점유·상권·용도 혼합에 따른 시장성 문제인지까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 곤양면 성내리 108-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 상가(1층, 2층 일부) 및 주택(2층 일부, 3층) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 사용승인일 1998.5.14 |
| 토지 | 대 451.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 341,500원/㎡ |
| 소유자 | 김영삼 (2005.07.27. 증여 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 575,611,400원 / 197,435,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주북부농업협동조합 / 252,645,221원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2008.06.27. 을구 4번 근저당권입니다. 이후의 가압류, 압류, 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 점유자 현황 — 실제 점유자 2명, 보증기관 승계 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주수 | 1층 깔끄미 세탁소 | 2018.05.31 | 보증금 미상 / 월 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성율 | 확인 필요 | 2024.10.18 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증금 대위·승계 중복신고로 보이는 항목은 없습니다. 따라서 임차인 수를 부풀려 보증금을 합산할 상황은 아니며, 실제 점유자는 2명으로 보는 것이 맞습니다. 다만 두 점유자 모두 보증금이 확인되지 않아, 입찰 전에는 점포·주택 부분의 점유 범위와 임대차 조건을 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,564,090원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 곤양농업협동조합 | 250,000,000원 | 193,870,910원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 진주장학신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 북부농업협동조합 | 325,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 이외옥 | 52,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 이진순 | 30,700,000원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당권 · 고석균 | 10,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 9번 근저당권 · 김정화 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 1,217,700,000원 중 예상배당은 193,870,910원, 미배당은 1,023,829,090원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 곤양초등학교 남서측 인근, 면소재지 중심지에 위치합니다. 주위는 노변의 근린생활시설, 후면 주택지대, 관공서, 시장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스터미널이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 상가(1층, 2층 일부) 및 주택(2층 일부, 3층)으로 이용 중입니다. 단일 주거용이 아니라 임대·영업·주거가 섞인 구조입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 토지면적은 451.0㎡, 지목은 대입니다.
- 물건 포함. 일괄매각이며 제시외 건물과 제시외 공작물이 매각에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 정리되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 1층 세탁소와 주택 부분의 실제 점유 범위를 현장에서 확인하세요. 명도 대상이 점포인지 주거인지에 따라 협의 난도가 달라집니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입일상 대항력은 말소기준 이후로 정리되지만, 보증금·확정일자·배당요구 확인은 별도입니다. 임대차 원본과 명세서를 대조해야 합니다.
- 당해세 변수. 국세·지방세 압류 이력이 다수 있습니다. 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감되어 후순위 배당이 더 줄 수 있습니다.
- 혼합용도 환금성. 상가와 주택이 함께 있는 건물은 매수자층이 좁습니다. 낙찰가가 낮아도 재매각·임대 수요가 약하면 수익화가 늦어질 수 있습니다.
- 제시외 포함 확인. 제시외 건물과 공작물이 포함됩니다. 현황과 감정평가 범위를 대조하고, 철거·수선·사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·명세·현황·감정 정보를 토대로 한 권리분석 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격 하락”보다 “쓸 수 있는 물건인지”가 먼저
이 물건의 숫자는 강합니다. 감정가 575,611,400원이 3회 유찰을 거쳐 최저가 197,435,000원까지 내려왔습니다. 배당표상 인수액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 좋은 물건이라고 결론내리기에는 이릅니다. 물건의 본질은 면소재지 중심지의 상가·주택 혼합 건물이고, 점유자 2명과 보증금 미상, 세금 압류 변수, 제시외 포함, 낮은 환금성이 함께 붙어 있습니다. 권리는 “큰 인수 없음”, 가격은 “감정가 대비 낮음”, 그러나 실전 판단은 명도와 사용계획에서 갈립니다. 이 물건은 싸게 사는 것보다, 낙찰 후 실제로 운영·임대·매각할 수 있는지 확인하는 쪽이 더 중요합니다.