대전지방법원 2025타경20564. 계룡시 엄사면 엄사리 알앤제이 지하층 B201호입니다. 등기 흐름의 특징은 과거 근저당·전세권·압류와 여러 차례의 경매 이력이 있었지만, 해당 권리들은 이미 말소됐다는 점입니다. 현재 소유자는 박인구이고, 2025년 11월 26일 채권자 채영옥의 강제경매개시결정이 현재 사건의 말소기준 역할을 합니다. 이후 별도 인수권리는 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 사건을 ‘권리가 깨끗하니 쉬운 물건’으로만 보면 부족합니다. 감정 이용상태는 공부상 주점영업, 현황 공실이고, 장기간 공실 때문에 제반 설비의 적정성과 가동 가능 여부를 별도로 확인하도록 적시돼 있습니다. 특히 습기·곰팡이·누수 여부도 입찰 전 직접 확인해야 할 사항으로 제시됐습니다. 따라서 이 물건의 위험은 권리 인수보다 현장 상태와 실제 활용성에 더 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20564 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 179-5 알앤제이 지하층 B201호 |
| 도로명주소 | 충청남도 계룡시 엄사면 번영1길 5-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 주점영업 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건 중 지하층 B201호 |
| 소유자 | 박인구 (2019.07.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 77,700,000원 / 77,700,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 채영옥 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 현재 등기부상 별도의 살아 있는 근저당권·전세권은 없고, 과거에 설정됐던 근저당권과 전세권, 압류 등은 이미 말소됐습니다. 2024년 채영옥의 강제경매개시결정도 2025년 11월 취소기각결정으로 말소됐고, 이어 2025년 11월 26일 같은 채권자의 새로운 강제경매개시결정이 들어와 현재 경매가 진행 중입니다. 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세 가점보다 ‘현장 검증’이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 77,700,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 77,700,000원입니다. 다만 이 물건은 동일 유형의 실거래 가격과 직접 비교해 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 77,700,000원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 62,160,000원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 49,728,000원 | 10,000,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 1. 갑구 21번 경매개시결정 · 채영옥 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,901,400원 |
현재 회차에서는 신청채권이 전액 배당되고, 계산상 소유자에게 65,901,400원이 잔여 교부됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 엄사면행정복지센터 북동측 인근. 음식점·숙박시설·주점 등 근린생활시설이 형성된 상업지대이며, 인근에 대단위 아파트단지·편의시설·주택지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 및 주정차가 자유롭고, 인근 대로변에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 사다리형에 유사하고 상업용 건물 등의 건부지로 이용 중이며, 3면이 도로에 접합니다.
- 용도·현황. 공부상 용도는 주점영업이나 현장조사일 현재 공실입니다. 장기간 공실로 제반 설비의 적정성 및 가동 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 소로1류·소로2류에 접하고 가축사육제한구역입니다.
- 건물상태. 장기간 공실 상태이므로 습기·곰팡이·누수 여부를 경매 참여 전에 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 분류는 도시형생활주택이지만 감정평가상 공부 용도는 주점영업입니다. 실제 사용 가능 용도와 관련 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 지하층 현장 확인. 채광·환기·접근성뿐 아니라 습기·곰팡이·누수 흔적을 직접 점검해야 합니다.
- 설비 가동 확인. 장기간 공실로 설비의 적정성 및 가동 가능 여부가 확인되지 않았습니다. 전기·급배수 등 실제 사용을 위한 상태 확인이 중요합니다.
- 가격 상한 검증. 신건 최저가 77,700,000원이나 실거래 비교 없이 ‘감정가 대비 할인’만으로 싸다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 명도·점유 확인. 현황은 공실로 조사됐지만 입찰 직전 실제 점유 상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 물건 자체를 봐야 한다”
이 물건은 현재 등기와 배당 계산만 놓고 보면 단순합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원, 신청채권 10,000,000원도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 전액 배당됩니다. 하지만 낙찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 지하층 B201호, 공부상 주점영업, 장기간 공실, 그리고 설비 가동 여부와 습기·곰팡이·누수 확인 필요라는 조건입니다. 따라서 이 사건은 권리는 무난하지만 물건상태와 환금성 검증 없이는 가격 메리트를 판단하기 어려운 물건입니다. 신건 77,700,000원이 싸다고 단정하기보다, 실제 사용 가능성과 보수 부담을 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
