대전지방법원 2025타경20598. 논산시 내동 논산제이파크 102동 6층 606호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 윤영근이고, 2023년 5월 3일 놀뫼새마을금고 근저당권 72,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 놀뫼새마을금고의 추가 근저당 24,000,000원, 김서규 70,000,000원, 김종진 25,000,000원, 박미순 34,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가와 최저가가 같은 신건 287,000,000원인데, 같은 단지 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 246,166,666원입니다. 데이터에 제시된 최저가 대비 최근 시세 비율도 116.6%입니다. 특히 가장 최근인 2026년 8월 거래는 194,000,000원이어서, 현재 회차 가격은 권리가 깨끗하다는 이유만으로 정당화하기 어려운 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 내동 272 논산제이파크 102동 6층 606호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.7676㎡ · 15층 건물 중 6층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 윤영근 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 등기상 핵심은 2023.05.03. 놀뫼새마을금고 근저당권 72,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권과 현재 진행 중인 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행 근저당, 노종우 전세권, 놀뫼새마을금고·중소기업은행·논산농협의 종전 근저당 등은 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 116.6%
논산제이파크1단지 동일 평형의 최근 거래 12건입니다. 대상 면적은 84.7676㎡이고, 비교 거래는 84.77㎡ 또는 84.98㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 1 | 194,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 14 | 263,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 1 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 3 | 238,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 7 | 269,000,000원 |
| 2025.10 | 84.77㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 246,166,666원 |
최근 12개월 거래 범위는 194,000,000원~270,000,000원이고 평균은 246,166,666원입니다. 그런데 신건 최저가는 287,000,000원으로 실거래 최고가 270,000,000원보다도 높습니다. 데이터상 최근 시세 대비 비율은 116.6%입니다. 따라서 신건 가격에는 시세 할인이나 경매 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 1. 근저당 · 놀뫼새마을금고 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 근저당 · 놀뫼새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김서규 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김종진 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 5. 근저당 · 박미순 | 34,000,000원 | 34,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,182,000원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권 225,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 57,182,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 0원, 가격만 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 287,000,000원 | 225,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 229,600,000원 | 225,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 183,680,000원 | 180,308,480원 | 44,691,520원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 229,600,000원으로 내려가며, 이 경우에도 배당 대상 채권 225,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 2회 유찰 시 매각가 183,680,000원에서는 미배당 채권이 44,691,520원 발생하지만, 해당 미배당이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 논산아트센터 동측 인근으로, 주변은 대규모 아파트단지·관공서·대로변 근린생활시설과 아파트단지 주변 편익시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입과 주정차가 자유롭고 인근 대로변에 시내버스 승강장이 있으며, 교통사정은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 6층 606호이며 급배수·급탕·위생·난방·소방 및 기타 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트단지 부지로 이용 중이며 단지 부지는 중로 및 소로에 접하고 단지 내 도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역이며 공시지가는 326,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 논산제이파크1단지는 484세대, 2003.09.23 준공이며 동일 평형 최근 12건 거래가 194,000,000원부터 270,000,000원까지 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 재검토. 최저가 287,000,000원이 최근 12개월 평균의 116.6%입니다. 신건 단계에서는 가격 할인 근거가 없습니다.
- 최신 실거래 확인. 최신 거래는 2026.08. 194,000,000원이며, 최근 거래 최고가도 270,000,000원입니다. 층·향·내부상태 차이를 확인해 응찰 상한을 별도로 잡아야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 거주자 부재 및 임대관계 미상으로 기록돼 있으므로 실제 점유자와 인도 조건을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2023.05.03. 을구 11번 놀뫼새마을금고 근저당권 72,000,000원이 기준이며 이후 권리의 매각소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 배당표 한계 확인. 집행비용과 담보권 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이며 당해세·최우선변제 등은 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 부담”
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2023년 놀뫼새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격을 보면 결론이 달라집니다. 신건 최저가 287,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 246,166,666원의 116.6%이고, 최근 거래 최고가 270,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘권리가 깨끗하니 싸게 살 수 있는 물건’으로 볼 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 권리분석보다 실제 시세와 응찰가의 간격입니다.
