창원지방법원 2025타경615. 하동읍 비파리 601-2 소재 부동산으로, 용도는 기타 + 토지이며 감정 이용상태는 주택 및 제조업소입니다. 현재 소유자는 박영수이고, 말소기준은 2014.06.03. 지리산청학농업협동조합 근저당권 280,000,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 양인석 근저당권, 이정정 소유권이전청구권가등기, 에스비아이저축은행 가압류와 이번 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위가 모두 소멸한다”는 문장으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 목록1의 2012.10.22. 접수 제18149호 지상권이 명시되어 있고, 지상권자인 지리산청학농업협동조합으로부터 매각대금이 완납되면 지상권설정등기를 말소한다는 동의서가 제출되어 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 입찰 전에는 이 동의서의 대상 목록과 효력을 원문으로 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경615 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 하동읍 비파리 601-2 · 경상남도 하동군 하동읍 산복2길 57 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 제조업소 |
| 토지 | 대 · 222.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 단독 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트 슬라브지붕 2층 · 외벽 몰탈위 페인팅 등 · 샤시창 |
| 소유자 | 박영수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 236,372,680원 / 115,823,000원 · 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권 청구액 | 224,434,435원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 지상권은 동의서 확인
말소기준권리는 2014.06.03. 설정된 지리산청학농업협동조합 근저당권 280,000,000원입니다. 기존의 새하동농업협동조합, 하동군산림조합, 횡천농업협동조합 관련 근저당권과 과거 전세권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석에서 중요한 후순위 권리는 2022.05.27. 양인석 근저당권 75,000,000원, 2022.06.07. 이정정 가등기, 2024.09.03. 에스비아이저축은행 가압류 28,689,360원이며 모두 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입은 후순위지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정정 | 2018.06.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사된 이정정입니다. 전입일은 2018.06.19.로 말소기준권리인 2014.06.03.보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또한 이정정은 갑구 11번 가등기권자와 같은 이름으로 나타나 관계인 가능성 또는 가장임차인 여부 확인이 필요하다는 주의사항이 있습니다. 보증기관 승계나 대위 신고는 아닙니다.
③ 가격·회차 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 115,823,000원으로 감정가 236,372,680원의 49% 수준이며 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 81,076,100원, 4회 유찰 시 56,753,270원으로 잡혀 있습니다.
그러나 이 물건은 단독주택·공동주택·농경지가 혼재한 지역의 주택 및 제조업소 복합 이용 물건입니다. 가격 판단은 현재 회차의 감정가 대비 비율만 확인할 수 있으므로, 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 충분한 가격 메리트가 있다고 단정하지 않는 것이 맞습니다. 토지·건물의 실제 이용상태와 개별 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,823,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,421,522원 |
| 2. 근저당 · 지리산청학농업협동조합 | 280,000,000원 | 113,401,478원 |
| 3. 근저당 · 양인석 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 28,689,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 383,689,360원, 채권자 예상배당은 113,401,478원, 미배당은 270,287,882원입니다. 신청채권 청구액은 224,434,435원이며 현재 시나리오에서는 신청채권자가 전액 변제되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 경상남도 하동군 하동읍 비파리 소재 KT하동빌딩 북동측 및 북측에 위치하며, 부근은 단독주택·공동주택·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 부근 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 주택 및 제조업소로 이용 중이며, 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 관련공부·외부관찰·탐문 등에 의해 확인되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 슬라브지붕 2층 건으로, 기본적인 위생설비·급배수설비·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 222.0㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·부정형·소로한면이며 공시지가는 223,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 해당하며 일부 토지는 중로3류 접합 사항이 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 지상 조경수 등 일체는 토지에 포함 평가되고, 건물 옥상 계단실은 건물에 포함 평가됩니다. 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 동의서 원문. 목록1 2012.10.22. 접수 제18149호 지상권에 대한 매각대금 완납 후 말소 동의서의 대상·조건을 직접 확인하세요.
- 가등기 성격. 이정정의 2022.06.07. 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지 원인증서와 매각물건명세서로 확인하세요.
- 점유관계. 이정정은 전입이 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이고 가등기권자와 동일인이므로 실제 점유 원인을 확인하세요.
- 복합 이용 확인. 주택 및 제조업소 이용 상태와 실제 내부 현황이 공부·감정 내용과 일치하는지 현장에서 확인하세요.
- 매각 제외 물건. 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 1동은 매각 제외이므로 소유관계와 철거·반출 문제를 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 49%만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 토지·건물 개별 시세와 거래사례를 별도 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구 및 조세채권 여부를 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 서류 조건 확인이 먼저
이 사건의 숫자만 보면 감정가 236,372,680원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 115,823,000원, 감정가의 49%까지 내려왔고 매수인 인수 계산도 0원입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 지상권에 대해 매각대금 완납 후 말소 동의서가 제출되어 있다는 점, 이정정 가등기의 성격, 같은 이름의 점유자와 보증금 미상 문제를 모두 확인해야 합니다.
후순위 권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명확하지만, 실거래 비교 근거 없이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 곤란합니다. 권리 계산상 인수 0원, 그러나 특수조건 원본 확인과 별도 시세 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
