대구지방법원 2025타경10600. 경상북도 봉화군 봉화읍 문단리 소재 물건으로, 감정 이용상태는 기호8이 축사·우사·통로, 기호9가 단독주택입니다. 주변은 축사·농경지·임야 등이 형성된 지역이고, 사건은 일괄매각으로 진행되며 제시외 건물도 포함됩니다. 등기부상 소유자는 이중현이고, 현재 권리분석의 기준점은 2021.08.02 설정된 흥주새마을금고 채권최고액 352,800,000원 근저당권입니다.
이 기준권리 이후 2022년 주식회사팜스코 근저당권 2건과 2025년 다수 가압류·임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 물건의 입찰 난도는 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 특히 목록 1·3·5·6은 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않는 조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10600 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 봉화군 봉화읍 문단리 987 |
| 등기 대상 | 경상북도 봉화군 봉화읍 문단리 1162-1, 1162-4, 1163-2, 1216-17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호8 축사·우사·통로 · 기호9 단독주택 |
| 소유자 | 이중현 |
| 감정가 / 최저가 | 729,736,190원 / 729,736,190원 (신건) |
| 청구금액 | 298,878,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 전 · 393.0㎡ · 계획관리지역 · 급경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 7,310원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 소유권은 2009.03.20 이중현에게 이전됐습니다. 과거 근저당·경매·가등기 등 상당수 권리는 이미 말소됐고, 현 경매에서 핵심이 되는 말소기준권리는 을구 18번 흥주새마을금고 근저당권입니다. 을구 19·20번 주식회사팜스코 근저당권과 갑구 11번부터 이어지는 가압류, 현 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 표시돼 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 신건은 감정가 100%, 할인 없음
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 729,736,190원입니다. 즉 현재 입찰선 자체에는 유찰에 따른 가격 인하가 없습니다. 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 583,788,952원, 2회 유찰 시 467,031,161원으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 729,736,190원 | 0원 | 1,226,793,240원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 583,788,952원 | 0원 | 1,371,281,006원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 467,031,161원 | 0원 | 1,486,871,219원 |
회차가 내려가도 이 사건의 계산상 인수액은 계속 0원입니다. 반면 채권자 전체의 미배당은 1,226,793,240원 → 1,371,281,006원 → 1,486,871,219원으로 증가합니다. 후순위 채권자의 배당 부족과 매수인의 권리 인수는 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 729,736,190원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,697,362원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 흥주새마을금고 | 352,800,000원 | 352,800,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 주식회사팜스코 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 을구 20번 근저당권 · 주식회사팜스코 | 900,000,000원 | 328,238,828원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 312,722,818원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 농협은행주식회사 | 191,083,126원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 경북신용보증재단 | 28,500,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 14번 가압류 · 안동봉화축산업협동조합 | 6,078,133원 | 0원 |
| 9. 갑구 15번 가압류 · 농업협동조합중앙회농림수산업자신용보 | 34,442,758원 | 0원 |
| 10. 갑구 17번 가압류 · 군위축산업협동조합 | 12,330,785원 | 0원 |
| 11. 갑구 18번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 69,874,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,946,832,068원 중 채권자 예상배당은 720,038,828원이고, 미배당은 1,226,793,240원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 봉화군 봉화읍 문단리 ‘귀이골마을’ 북서측 인근이며, 부근은 축사·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 기호8은 축사·우사·통로, 기호9는 단독주택으로 이용 중입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지 조건. 계획관리지역이며, 토지 정보상 지목은 전, 면적 393.0㎡, 급경사·부정형·세로한면(불)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고, 소(젖소 제외)·양(염소 등 산양 포함)·말·사슴만 가능한 제한이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 기호3은 의뢰목록상 지목이 전이나 일부가 축사부지입니다.
- 건물 상태. 기호8은 철파이프조 스레트·판넬·갈바륨지붕 단층 동·식물관련시설, 기호9는 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 주택입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·3·5·6은 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수신청보증금 미반환 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일부 축사부지. 목록 3은 공부상 전이지만 일부 축사부지로 이용 중입니다.
- 경계확인. 목록 8 일부가 인접필지에 소재하는 것으로 표시돼 있어 경계확인이 필요합니다.
- 지붕 현황. 목록 8 일부 판넬지붕은 실제 강판지붕입니다.
- 멸실 부분. 목록 9의 시멘트 벽돌조 스레트지붕 단층 부속가(변소) 2.4㎡는 멸실된 것으로 표시돼 있습니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 표시돼 있어 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 신건 가격. 현재 최저가는 감정가와 동일한 729,736,190원입니다. 감정가 100% 회차라는 점을 전제로 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원과 입찰 안전은 같은 말이 아니다”
이 사건의 등기 구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2021.08.02 흥주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 주식회사팜스코 근저당과 다수 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오도 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수 0원으로 일관됩니다.
하지만 물건 자체는 축사·우사·통로·단독주택과 토지가 함께 얽힌 일괄매각입니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 미반환, 일부 축사부지, 인접필지 소재에 따른 경계확인, 멸실 부속건물 확인이 필요합니다. 게다가 현재는 감정가 729,736,190원과 최저가 729,736,190원이 같은 신건입니다. 따라서 이 물건은 “후순위 권리가 많으니 위험하다”기보다, 권리 인수는 0원이지만 농지·경계·현황과 입찰절차를 제대로 확인해야 하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
