창원지방법원 2025타경620. 경남 사천시 사천읍 구암리 1372-1 소재의 대지·토지 및 건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 사무실 등, 2층 주택이고, 부속건물은 창고입니다. 물건만 보면 감정가 1,111,321,100원에서 3회 유찰되어 최저가가 381,184,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 “유찰이 많이 됐으니 싸다”가 아니라, 선순위 근저당권을 어떻게 처리할 수 있는지가 먼저입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2022.03.22 접수된 을구 12번 사천농업협동조합 근저당권 910,000,000원입니다. 따라서 그 이후의 경남신용보증재단 가압류, 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류, 사천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 그보다 앞선 근저당권들입니다. 선순위 근저당권 채권최고액 합계가 1,830,000,000원이므로, 원본 등기에서 말소·해지와 현재 존속 여부를 확정하지 않으면 매수인 인수 리스크를 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경620 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 구암리 1372-1 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 1층 사무실 등, 2층 주택 · 부속건물 창고 |
| 소유자 | 이수호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,111,321,100원 / 381,184,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사천농업협동조합 / 799,921,058원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지 개요 | 대 · 1,128.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 430,900원/㎡ · 상업용 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후보다 ‘이전 권리’가 핵심
이 사건에서 가장 피해야 할 결론은 “매수인 인수 0원”이라고 단정하는 것입니다. 2022.03.22 사천농업협동조합 근저당을 말소기준으로 보면 이후 권리들은 소멸 방향이 맞습니다. 그러나 그 전의 근저당권들은 말소기준보다 앞선 권리이므로, 단순히 “경매로 모두 사라진다”고 처리하면 안 됩니다.
② 임차인·점유 리스크
확인된 임차인 목록은 없지만, 감정평가 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금·전입·확정일자 자료가 없는 점유자는 대항력을 단정할 수 없습니다. 이 물건은 선순위 근저당권뿐 아니라 실제 점유자, 사용관계, 임대관계 확인도 현장조사에서 함께 정리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 381,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,136,576원 |
| 을구 1번 근저당권 · 사천수산업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 정동농업협동조합 | 420,000,000원 | 75,047,424원 |
| 을구 4번 근저당권 · 정동농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 송옥희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 사천축산업협동조합 | 650,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 송옥희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 사천농업협동조합 | 910,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단 | 44,040,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 11,202,165원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 381,184,000원 가정 시 총 채권액 2,795,242,165원 중 375,047,424원만 배당되고, 미배당은 2,420,194,741원입니다. 특히 신청채권자인 사천농업협동조합은 이 가정에서 예상배당 0원입니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구암3리 마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 기호 2-1은 1층 사무실 등, 2층 주택이고, 기호 2-2는 부속건물 창고입니다.
- 건물 구조. 기호 2-1은 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물, 기호 2-2는 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 기호 2-1에는 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지 제한. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 3은 공부상 지목이 전이나 현황은 법면 등의 상태입니다.
⑤ 매각조건·현장 확인 포인트
- 일괄매각. 제시외 건물 중 감정서상 ㄱ, ㄴ은 매각에 포함됩니다.
- 토지 가격 포함 항목. 옹벽 일부 법면, 바닥포장, 철재계단 등은 토지 가격에 포함 평가되었습니다.
- 분묘 가능성. 목록 1 서측 상단부는 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있고, 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.
- 건물 가격 포함 항목. 목록 2-1에 부착된 발코니, 계단실 등은 건물 가격에 포함 평가되었습니다.
- 현황 차이. 목록 3은 공부상 지목이 전이나 현황은 법면 등의 상태입니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사용관계, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 선순위 근저당권의 말소·해지와 현재 존속 여부를 등기부 원본으로 확인하기 전에는 입찰가 산정이 불가능합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “선순위 확인”이 먼저
이 사건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 1,111,321,100원짜리가 3회 유찰되어 최저가 381,184,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리 흐름을 보면 결론은 정반대입니다. 2022.03.22 사천농업협동조합 근저당 이후 권리들은 소멸 방향이지만, 그 전에 놓인 근저당권들의 채권최고액 합계가 1,830,000,000원입니다. 이 부분을 확인하지 않고 “인수 0원”으로 두면, 최저가만 보고 싸다고 판단하는 오류가 됩니다.
따라서 이 물건은 가격을 먼저 보는 물건이 아닙니다. 선순위 근저당권의 현재 존속 여부, 말소·해지의 원본 확인, 임대관계 미상에 따른 점유 확인, 분묘 가능성을 먼저 정리해야 합니다. 그 확인이 끝나기 전까지는 권리 보류, 가격 판단 보류가 맞습니다.
