창원지방법원 2025타경625. 경상남도 사천시 사남면 월성리 261-2 2층 203호 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(휘트니스센터)이고, 부근은 아파트, 주상용 건부지, 단독주택 부지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 감정가는 826,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 283,318,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다.
권리의 출발점은 2021.08.18 정동농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 사천시 압류, 임의경매개시결정, 케이비국민카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2021.01.21 사천시 압류는 말소기준보다 앞서 있었지만, 2021.08.27 말소 등기가 확인됩니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경625 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 월성리 261-2 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 / 근린생활시설(휘트니스센터) |
| 소유자 | 최재근 |
| 감정가 / 최저가 | 826,000,000원 / 283,318,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정동농업협동조합 / 550,794,928원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 정동농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경남신용보증재단 가압류는 해제 말소, 사천시 압류, 임의경매개시결정, 케이비국민카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 인수형 리스크보다는 근린생활시설의 용도와 환금성, 그리고 낮은 낙찰가 구간에서의 경쟁 여부가 핵심입니다.
| 점유·임대차 | 판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 0원 |
| 보증기관 승계·중복신고 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 구조 — 감정가 34.3%까지 내려온 회차
현재 회차 최저매각가는 283,318,000원입니다. 감정가 826,000,000원 대비 34.3%까지 낮아졌고, 추가 유찰 시 시나리오상 4회 유찰은 198,322,600원, 5회 유찰은 138,825,820원입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없으므로, 이 가격이 곧바로 싸다는 결론으로 이어지지는 않습니다. 비교 기준은 감정가 할인율이 아니라 실제 취득 후 처분 가능성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,318,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,766,452원 |
| 1. 근저당 · 정동농업협동조합 | 624,000,000원 | 278,551,548원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,071,285원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,697,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 654,768,312원 중 278,551,548원이 배당되고, 미배당은 376,216,764원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 사남면 월성리에 소재하는 구분건물 2층 203호입니다. 부근은 아파트, 주상용 건부지, 단독주택 부지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 및 출입은 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 203호입니다. 위생설비, 소방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 상가 북동측 및 북서측으로 중로에 각각 접합니다.
- 제한사항. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 속합니다. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(휘트니스센터)입니다. 주거용 물건처럼 임대·매도 수요를 단순 적용하면 안 됩니다.
- 권리 원본 대조. 2021.08.18 정동농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2021.01.21 사천시 압류는 2021.08.27 말소 등기가 확인됩니다.
- 미배당 구조. 현재 최저가 기준 미배당은 376,216,764원입니다. 신청채권자도 청구액을 전부 회수하지 못하는 구간입니다.
- 관리비·공용비용. 근린생활시설은 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 현장 및 관리주체에 확인해야 합니다.
- 현장 실사. 휘트니스센터로 사용 가능한 내부 상태, 설비, 승강기, 접근 동선, 주차 여건, 주변 상권 수요를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 용도가 무겁다”
이 물건의 권리 결론은 비교적 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸. 그러나 투자 판단은 권리에서 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%인 283,318,000원까지 내려왔지만, 감정평가상 이용상태가 근린생활시설(휘트니스센터)입니다. 실거래 비교 없이 할인율만 보고 접근하기보다, 실제 취득 후 사용할 사람·빌릴 사람·다시 살 사람을 확인해야 합니다. 권리는 합격, 환금성은 보수 검토. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 용도에 맞는 수요를 얼마나 확실히 확인하느냐입니다.