💰 최저가 137,637,000원 🧾 인수 0원 🔁 2회 유찰 · 감정가 49% 🚧 맹지 · 농취증 주의
창원지방법원 2025타경642. 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 사건 용도는 연립/다세대와 토지가 함께 잡힌 일괄매각입니다. 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층으로 2024.12.10 사용승인됐으며, 소유자는 최준용입니다. 등기상 말소기준은 2025.04.04 창선농업협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리구조가 단순하다고 입찰 난도가 낮은 물건은 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 수목 포함, 비닐하우스골조 제외가 적혀 있고, 특히 목록1 토지는 지적도상 맹지입니다. 또한 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수라고 명시되어 있습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 사실만으로 가격 매력을 단정하기 어려운 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경642 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 창선면 오용리 619 · 건물 등기상 오용리 619-2 제1동호, 도로명 연곡로11번길 62 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 사용승인일 2024.12.10 · 난방·위생설비 |
| 토지 | 지목 전 · 918.0㎡ · 완경사 · 부정형 · 도로접면 맹지 · 공시지가 21,100원/㎡ |
| 소유자 | 최준용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 280,891,000원 / 137,637,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 관련 청구 | 82,798,725원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2025.04.04 설정된 창선농업협동조합 근저당권 100,000,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 경남신용보증재단 가압류 8,391,935원은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서는 채권자 청구액 108,391,935원이 전액 배당되고 소유자에게도 26,518,147원이 남는 구조여서 등기상 배당 부족액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 280,891,000원, 현재 최저매각가는 137,637,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49% 수준입니다. 하지만 비교할 실거래 자료가 제공되지 않아 이 49%라는 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
오히려 이 물건은 일반적인 주택 가격 비교보다 접근성과 토지 취득 요건이 가격에 더 큰 영향을 줄 수 있습니다. 감정평가에서는 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 교통상황은 보통이라고 평가했지만, 토지자료와 매각조건상 목록1은 지적도상 맹지입니다. 실제 진입 경로, 통행권 관계, 차량 접근 방식은 반드시 현장에서 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,637,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,726,918원 |
| 1. 근저당 · 창선농업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 8,391,935원 | 8,391,935원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,518,147원 |
현재 최저가 137,637,000원 가정 시 채권자 청구액 108,391,935원이 전액 배당되고 소유자 잔여 26,518,147원이 계산됩니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 137,637,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 96,345,900원 | 14,180,261원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 67,442,130원 | 42,563,763원 | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권과 가압류가 전액 배당되고 26,518,147원이 소유자에게 남습니다. 3회 유찰 시에는 채권 미배당 14,180,261원이, 4회 유찰 시에는 42,563,763원이 발생하지만, 제공된 시나리오상 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택입니다. 경량철골구조 기타지붕 단층으로 2024.12.10 사용승인됐습니다.
- 주위환경. 남해군 창선면 오용리 연곡리동사무소 북서측·남동측 근거리에 위치하며, 주택·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 또는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 전반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 전, 면적 918.0㎡, 완경사·부정형이며 도로접면 자료는 맹지입니다. 공시지가는 21,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 자연취락지구에 접합니다. 감정평가 자료에는 일부 토지에 보전관리지역·준보전산지 등의 제한도 기재돼 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 수목은 매각에 포함되고, 목록1 지상의 이설·철거가 용이한 비닐하우스골조는 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 실거래 비교 자료가 없어 가격 수준을 직접 검증할 수 없고, 맹지 및 농지취득자격증명 조건이 매수층과 재매각 용이성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 최우선 확인. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 맹지의 실제 접근로 확인. 감정평가상 본건 또는 인근 차량 접근 가능이라는 내용과 지적도상 맹지 조건을 현장에서 대조해 실제 진입 방식과 통행관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 수목은 포함되지만 비닐하우스골조는 제외됩니다. 토지·건물·부속물 범위를 원문과 현장에서 맞춰보는 것이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 별도의 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 별도 실사. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부를 이 수치만으로 판단해서는 안 됩니다.
- 등기 원본 재확인. 말소기준권리, 공동담보 범위, 최신 등기 변동 및 매각물건명세서 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 입찰 조건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명료합니다. 2025.04.04 창선농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 회차 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리 인수가 아니라 맹지와 농지취득자격증명입니다.
최저가는 137,637,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건과 목록1의 지적도상 맹지라는 제한은 낙찰 이후가 아니라 입찰 전에 해결 가능 여부를 확인해야 하는 문제입니다. 이 물건은 권리상 인수는 0원, 실무상 핵심은 접근성과 취득요건으로 정리됩니다.
