대구지방법원 2026타경1077. 칠곡군 석적읍 남율리 우방신천지아파트 106동 1층 105호입니다. 현재 소유자는 천종민이며, 2014.02.18 소유권이전과 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 이 2014.02.18 을구 8번 근저당권이 말소기준이고, 2023.12.13 농협은행 추가 근저당, 2024.11.05 주식회사에이피엘파이낸셜대부 근저당, 2026.02.26 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리 구조는 단순한 편이지만 가격은 반대입니다. 감정가와 신건 최저가는 130,000,000원으로 같고, 최근 12개월 실거래 평균은 107,250,000원, 최신 거래는 100,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 121.2%이므로, 현 회차를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 710 우방신천지아파트 106동 1층105호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상 면적 84.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 내 1층 |
| 소유자 | 천종민 · 2014.02.18 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정란 / 42,504,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2014.02.18 을구 8번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 10번 농협은행주식회사 근저당권, 을구 11번 주식회사에이피엘파이낸셜대부 근저당권, 갑구 7번 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2019.07.02 위크레딧대부주식회사의 소유권이전청구권가등기는 2023.09.19 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현 회차는 최근 거래보다 높다
우방신천지는 총 1,999세대, 사용승인일 2002.05.31인 아파트입니다. 비교 대상 면적은 84.94㎡이고, 최근 거래군 12건의 평균은 107,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 · 100,000,000원, 거래군 최저는 100,000,000원, 최고는 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 77.67㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 77.67㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 1 | 124,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 8 | 109,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 6 | 109,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 19 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 107,250,000원 |
신건 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.2%입니다. 또한 거래군 최고가 125,000,000원보다 높고, 최신 거래 100,000,000원과 비교해도 현 회차 가격이 낮지 않습니다. 따라서 전체 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 25,200,000원 | 25,200,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 주식회사에이피엘파이낸셜대부 | 19,500,000원 | 3,180,000원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 김정란 | 42,504,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 186,204,000원 중 예상 배당액은 127,380,000원, 미배당은 58,824,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 58,824,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 84,460,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 104,901,600원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트 1개 호수로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 내 1층 105호입니다. 사용승인일은 2002.05.31입니다.
- 입지. 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 소재 대교초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·전·임야 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있으며, 단지 동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다. 제반교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로 인접지·인접도로와 대체로 등고평탄하며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 503,900원/㎡입니다.
- 규제·하자. 제3종일반주거지역·자연녹지지역 등이 걸쳐 있고 가축사육제한구역·교육환경 보호 관련 구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 우방신천지는 1,999세대이며 최근 거래군 12건이 확인됩니다. 다만 현 회차 최저가가 최근 실거래 범위 위쪽에 있어 환금성 판단에서 매입가격 통제가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.2%입니다. 권리상 인수 0원만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 임차인으로 확인된 사람은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2014.02.18 을구 8번 농협은행주식회사 근저당권이 기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기사항과 대조해야 합니다.
- 배당표 성격 확인. 현 회차에서 채권 미배당 58,824,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 미배당과 매수인 인수는 구분해야 합니다.
- 현장·공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 아파트로 이용 중이지만, 실제 내부 상태와 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 그러나 신건 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 107,250,000원의 121.2%이며 최신 거래도 100,000,000원입니다. 따라서 현 회차의 결론은 명확합니다. 권리 리스크는 낮지만, 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 실질취득액이 그대로 130,000,000원이므로 “최저가가 싸 보인다”는 접근이 아니라 최근 거래와 비교한 응찰가격 통제가 이 사건의 핵심입니다.
