대구지방법원 2026타경1115. 대구 북구 태전동 ‘태전역광신프로그레스’ 105동 12층 1204호 아파트입니다. 등기상 소유자는 박한수이고, 2024.02.27 소유권보존과 함께 수협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 291,500,000원이며, 바로 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2026.03.09 수협은행이 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐고, 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 0원입니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 289,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 2026.03의 290,000,000원 한 건으로, 현재 최저가는 그 금액의 99.7%입니다. 최근 시세보다 크게 낮은 가격은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1115 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 1244 태전역광신프로그레스 105동 12층 1204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 건물 중 12층 · 실거래 비교면적 59.734㎡ |
| 소유자 | 박한수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 281,322,834원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 준공 | 2023.12.29 · 532세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 하나로 정리된다
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요하지만, 제공된 권리자료상 대항력 임차보증금이나 매수인 승계액은 잡혀 있지 않습니다. 말소기준인 수협은행 근저당과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래와 사실상 같은 가격
태전역광신프로그레스 동일 면적대의 확인된 실거래는 7건이며, 전체 평균은 286,814,285원입니다. 다만 전체 평균에는 2023년과 2024년 거래가 함께 들어 있어 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.73㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2024.04 | 59.73㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2024.04 | 59.73㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2024.04 | 59.73㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2024.03 | 59.73㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 2024.02 | 59.73㎡ | 2 | 297,700,000원 |
| 2023.08 | 59.73㎡ | 10 | 275,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.73㎡ | 7건 | 286,814,285원 |
| 최근 12개월 | 59.73㎡ | 1건 | 290,000,000원 |
현재 최저가 289,000,000원은 전체 실거래 평균 286,814,285원의 100.8%로 오히려 평균보다 높습니다. 반면 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 290,000,000원과 비교하면 99.7%입니다. 즉 최근 거래보다 1,000,000원 낮은 수준이지만, 이를 두고 큰 폭의 경매 할인이라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 291,500,000원 | 284,154,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 수협은행 미배당은 7,346,000원으로 계산되지만, 해당 근저당은 매각으로 소멸하므로 그 미배당액이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 289,000,000원 | 7,346,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 231,200,000원 | 64,336,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 184,960,000원 | 109,929,440원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태현초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·각급 학교·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 대구지상철 3호선 태전역이 위치하며, 감정요항표상 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 태전역광신프로그레스는 532세대이며 준공일은 2023.12.29입니다.
- 도로. 단지 동측 폭 약 20미터, 남측 폭 약 15미터, 북측·서측 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,582,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 12층으로, 승강기·화재탐지·경보·옥내소화전·스프링클러·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최근 12개월 실거래 290,000,000원과 신건 최저가 289,000,000원이 거의 같다는 점을 입찰가 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 전체 평균 착시. 전체 평균은 286,814,285원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 과거 거래를 포함한 평균만으로 가격 메리트를 높게 평가하지 않는 것이 안전합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2024.02.27 수협은행 근저당권입니다. 입찰 전 등기사항과 매각 관련 원본을 다시 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 수협은행 채권의 미배당이 발생해도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 낙찰자 승계는 별개입니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 시세 수준”
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준은 수협은행 근저당 하나이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 경매다운 큰 할인 구간이 아닙니다. 현재 최저가 289,000,000원은 최근 12개월 실거래 290,000,000원의 99.7%이고, 전체 실거래 평균 286,814,285원보다도 높습니다. 최근 가격 추세는 이전보다 1.3% 높게 집계됐지만 최근 12개월 표본이 1건이므로, 신건에서는 권리 안전성은 인정하되 가격 메리트는 제한적으로 평가하는 것이 맞습니다.
