창원지방법원 2025타경658. 감정 이용상태는 기호 5·5-1 운동시설 공실, 기호 5-2 운동시설의 관리실 등으로 기록된 기타 건물과 토지 사건입니다. 소유자는 박언태이고, 2012년 12월 4일 사천축산업협동조합의 채권최고액 195,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기부상 권리만 보고 “인수 0원”으로 결론 내릴 수는 없습니다. 김영채의 전입일은 2009.09.17로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 배당받지 못한 보증금이 존재할 경우 매수인에게 승계될 수 있습니다. 최저가가 낮아져도 미배당 보증금만큼 인수액이 늘 수 있으므로, 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경658 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상남도 사천시 서포면 구랑리 501 |
| 건물 등기 표시 | 경상남도 사천시 서포면 구랑리 509 · 경상남도 사천시 서포면 잔드리길 231 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 운동시설 공실 및 관리실 등 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2012.11.22 |
| 소유자 | 박언태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,211,192,000원 / 847,834,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사천축산업협동조합 / 864,733,454원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지 | 4,099㎡ · 지목 답 · 보전관리지역 · 완경사 · 부정형 · 맹지 |
| 공시지가 | 13,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준권리는 2012.12.04 설정된 사천축산업협동조합 근저당권 195,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 소상공인시장진흥공단 가압류 26,053,023원, 사천시 압류, 임의·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김영채의 전입일은 말소기준보다 약 3년 앞서 있으므로 등기 권리의 소멸 여부와 별개로 조사해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영채 | 한빛타운 715호 | 2009.09.17 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
③ 매각 특수조건 — 법정지상권·농취증·맹지
- 일괄매각. 제시외 건물 및 물건 중 감정서상 (ㄱ), (ㄷ), (ㄹ), (a), (b)는 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외 건물. 감정서상 제시외 건물 (ㄴ)은 매각에서 제외되며, 최저매각가격은 이를 고려해 제한된 가격입니다.
- 법정지상권. 매각 제외 제시외 건물에 관하여 법정지상권이 성립할 여지가 있는지는 불분명합니다.
- 소하천 저촉. 목록 1·2·4·6·8 일부가 소하천구역 및 소하천예정지에 저촉됩니다.
- 맹지. 목록 1·2·9는 맹지로 기재되어 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·9는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 847,834,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,878,340원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 사천축산업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 사천축산업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 사천축산업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 사천축산업협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 사천축산업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 사천축산업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 26,053,023원 | 26,053,023원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,902,637원 |
표에 반영된 채권액 기준으로는 채권자 762,053,023원이 전액 배당되고 소유자에게 74,902,637원이 남습니다. 그러나 사천시 압류액, 당해세, 임차인의 보증금·우선변제 여부는 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사천시 서포면 구랑리 조교마을회관 북동측 인근으로, 농촌주택·농경지·순수임야가 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 중소형 차량 진입이 가능하고, 면 외곽지대에 위치해 관내 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 기호 5와 5-1은 운동시설 공실, 기호 5-2는 운동시설의 관리실 등으로 이용됩니다.
- 토지 이용 기록. 토지의 형상 및 이용상태에는 자체 지반이 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 현재 아파트부지로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 도로. 감정요항에는 동측 왕복 4차선 포장도로와 북동측 폭 약 8m 포장도로 접면이 기재되어 있으나, 목록 1·2·9는 맹지로 명시되어 목록별 접근 상태 확인이 필요합니다.
- 규제. 보전관리지역·계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 소하천구역 및 소하천예정지 등이 포함되거나 저촉됩니다.
- 환금성. 농촌 외곽의 공실 운동시설과 토지 일괄매각이며, 맹지·소하천·농취증·제시외 건물 조건이 겹쳐 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
- 공부와의 차이. 감정요항에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확정. 김영채의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 매각물건명세서상 인수 문구를 확인하세요.
- 점유 부분 대조. “한빛타운 715호” 표기가 사건 부동산과 어떤 관계인지 현황조사 원문과 현장에서 확인하세요.
- 실질취득액 산정. 응찰가에 미배당 보증금, 명도비용, 제시외 건물·토지 이용 제한 비용을 더해 상한가를 계산하세요.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 제시외 건물 (ㄴ)의 소유관계, 건립 시점, 토지·건물 소유 동일성 및 사용관계를 확인하세요.
- 농취증 선행 확인. 목록 1·2·9에 농지취득자격증명이 필요한지 관할 기관에 확인하고, 발급 가능성을 확보한 뒤 응찰하세요.
- 목록별 도로 확인. 감정요항의 도로 접면과 목록 1·2·9 맹지 표기를 지적도·현황도로·통행권 기준으로 대조하세요.
- 소하천 저촉 범위. 목록 1·2·4·6·8에서 소하천구역 및 소하천예정지가 차지하는 면적과 이용 제한을 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 을구 6번 근저당의 채권최고액 180,000,000원 변경과 신청채권 청구액 864,733,454원의 배당 반영 관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 포함되는 제시외 건물·물건과 제외되는 건물 (ㄴ)을 현장 도면 및 감정평가서와 일치시키세요.
맺으며 — “70% 할인”이 아니라 “취득원가 미확정”
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리는 소멸합니다. 하지만 실제 의사결정에서 중요한 것은 등기부 밖에 있습니다. 김영채의 전입일이 말소기준보다 빠른데 보증금이 확인되지 않아 실질취득액이 확정되지 않고, 매각 제외 건물의 법정지상권 성립 가능성도 불분명합니다. 목록별 맹지와 소하천 저촉, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건도 함께 검토해야 합니다.
따라서 감정가 1,211,192,000원에서 최저가 847,834,000원으로 내려왔다는 사실만으로 “30% 저렴하다”고 볼 수 없습니다. 이 물건은 가격 검토보다 권리·점유·인허가 확인이 먼저인 고위험 확인형 사건입니다. 임차보증금과 법정지상권, 농취증 발급 가능성이 모두 명확해지기 전까지 입찰가 상한도 정할 수 없습니다.