창원지방법원 2025타경668. 산청군 금서면 매촌리 626-4, 도로명 친환경로 2547의 주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 토지는 513㎡의 ‘대’입니다. 말소기준권리는 2011.05.12 설정된 산청군농업협동조합 근저당권이고, 경매개시결정 역시 같은 조합이 신청했습니다. 임차인은 확인되지 않아 배당모형상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 279,139,800원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 95,745,000원, 즉 감정가의 약 34.3%입니다. 다만 이 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 따라서 현 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 단정하지 않고, 물건 특성과 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경668 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 금서면 매촌리 626-4 · 경상남도 산청군 금서면 친환경로 2547 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 외벽 치장벽돌 및 몰탈 페인팅 · 새시창호 |
| 토지 | 513㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 박복열 (2014.03.21 증여, 2014.03.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 279,139,800원 / 95,745,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 산청군농업협동조합 / 128,244,094원 |
| 말소기준권리 | 2011.05.12 산청군농업협동조합 근저당권 · 최초 채권최고액 39,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 감정서상 ㄱ, ㄴ 포함 · 지상 조경수목 등은 토지가격에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준인 2011.05.12 산청군농업협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 2025.04.23 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%, 그러나 ‘시세 할인’은 별개
현재 회차 최저매각가는 95,745,000원으로 감정가 279,139,800원의 34.3%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 67,021,499원, 두 차례 더 유찰될 경우 46,915,049원 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 95,745,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 67,021,499원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 46,915,049원 | 16.81% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 95,745,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,123,410원 |
| 1. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,621,590원 |
현재 회차 배당모형에서는 근저당 채권 39,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금 54,621,590원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금서면사무소 북동측 인근에 위치하고, 주변은 국도변 단독주택·주상용 건물·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 513㎡의 대지로, 평지·가로장방·소로한면 조건입니다. 공시지가는 273,400원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역 전부제한구역에 해당합니다. 토지정보에는 제1종일반주거지역·일반상업지역·중로3류 저촉 및 도로구역 접함이 표시돼 있습니다.
- 환금성 점검. 일반적인 공동주택 단일 호가 아니라 주택과 토지, 제시외 건물을 함께 취득하는 구조이고 이미 3회 유찰됐으므로, 실제 매도 수요와 활용성을 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 이용상태. 감정평가상 주택 이용 상태와 실제 점유·사용 상태가 일치하는지 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 감정서상 제시외 건물 ㄱ, ㄴ이 매각에 포함되며, 지상 조경수목 등은 토지가격에 포함 평가돼 있습니다.
- 근저당 변경내역. 2011.05.12 설정된 2번 근저당의 채권최고액이 이후 100,000,000원, 138,000,000원, 148,800,000원으로 변경 기재돼 있으므로 최신 등기 원본을 대조하세요.
- 배당 가정 확인. 예상배당은 근저당 39,000,000원 기준으로 계산돼 있습니다. 신청채권자의 청구액은 128,244,094원이므로 실제 배당관계는 법원 기록과 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 응찰 상한을 정하지 말고, 주변 주택·토지의 실제 처분가격과 본건 513㎡ 토지의 활용성을 기준으로 결정하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역, 가축사육제한구역, 도로 및 용도지역 저촉 관계가 실제 증·개축이나 토지 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 배당관계 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 처분가
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 배당모형상 매수인 인수액도 0원이어서, 낙찰가 외에 선순위 임차보증금을 추가로 떠안는 유형은 아닙니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 279,139,800원에서 95,745,000원까지 내려온 것은 큰 폭의 유찰이지만, 이미 3회 유찰됐다는 사실 역시 함께 봐야 합니다.
또한 이 물건은 주택과 513㎡ 토지, 제시외 건물을 함께 취득하는 일괄매각입니다. 따라서 결론은 “권리는 인수 0원, 가격은 현장 시세 확인 후 판단”입니다. 특히 2011.05.12 근저당의 채권최고액 변경 기재와 예상배당의 39,000,000원 기준 차이는 입찰 전 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율 자체보다 실제로 얼마에 다시 팔 수 있고 어떻게 사용할 수 있는지가 이 사건의 승부처입니다.
