창원지방법원 2025타경668. 산청군 금서면 매촌리 626-4 소재 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층이며 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 513㎡의 대지로, 제시외 건물과 지상 조경수목 등도 매각 범위에 포함됩니다.
권리관계의 핵심은 두 개의 근저당권을 혼동하지 않는 것입니다. 2004년 설정된 채권최고액 50,000,000원의 을구 1번 근저당권은 2014.05.09. 해지를 원인으로 말소 완료됐습니다. 따라서 현재 경매의 배당 대상도 아니고 매수인이 인수할 권리도 아닙니다. 현재 남아 있는 담보권은 2011.05.12. 설정된 을구 2번 근저당권으로, 최초 채권최고액 39,000,000원에서 여러 차례 변경돼 2015.10.27. 최종 148,800,000원이 됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경668 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 금서면 매촌리 626-4 제가동호 · 도로명주소 친환경로 2547 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 외벽 치장벽돌 및 몰탈 페인팅 · 새시창호 |
| 토지 | 대 513㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로한면 · 공시지가 273,400원/㎡ |
| 소유자 | 박복열 (2014.03.24. 소유권이전, 원인 2014.03.21. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 279,139,800원 / 195,398,000원 (1회 유찰, 감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 산청군농업협동조합 / 128,244,094원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 감정서상 ㄱ, ㄴ 포함 · 지상 조경수목 등 토지가격에 포함 |
① 권리 흐름 — 2004년 근저당은 말소, 2011년 근저당이 기준
실제 임차인 0명. 별도로 인수할 임차보증금은 없습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2011.05.12. 산청군농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리의 채권최고액은 최초 39,000,000원이었지만 2012년 100,000,000원, 2014년 138,000,000원, 2015년 148,800,000원으로 순차 변경됐습니다. 경매 청구액은 128,244,094원으로 최종 채권최고액 범위 안에 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가 70%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 195,398,000원으로 감정가 279,139,800원의 약 70.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득금액도 최저가와 같은 195,398,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용·수선비 등 부대비용은 별도입니다.
직접 비교할 실거래 사례가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 토지 513㎡와 단층 주택, 제시외 건물을 함께 취득하는 일괄매각 물건입니다. 개별 호실 중심의 공동주택보다 상태·경계·건물 활용도에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로, 현장 시세와 건물 상태를 별도로 검증해야 합니다.
③ 정정 예상배당표 (매각가 195,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·청구액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,535,572원 |
| 1. 근저당 · 산청군농업협동조합 을구 2번 · 최종 채권최고액 148,800,000원 | 128,244,094원 | 128,244,094원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,618,334원 |
2004년 을구 1번 근저당권 50,000,000원은 2014년 이미 말소됐으므로 배당에서 제외했습니다. 2011년 을구 2번 근저당권은 최종 채권최고액 148,800,000원이지만, 예상배당은 이번 경매 청구액 128,244,094원을 기준으로 산정했습니다. 당해세·집행비용 변동 등은 미반영될 수 있습니다.
④ 회차별 회수 가능성
| 회차 가정 | 매각가 | 비용 차감 후 | 청구액 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 195,398,000원 | 191,862,428원 | 0원 | 63,618,334원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 136,778,600원 | 133,243,028원 | 0원 | 4,998,934원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 95,745,020원 | 92,209,448원 | 36,034,646원 | 0원 |
회차 비교는 현재 예상 집행비용 3,535,572원이 동일하게 발생한다고 가정했습니다. 3회 유찰 가격에서는 청구액 일부가 미배당되지만, 해당 부족액은 채무자에게 남는 채무 문제이며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 산청군 금서면 매촌리 금서면사무소 북동측 인근에 위치하며, 주변은 국도변 단독주택, 주상용 건물과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 513㎡이며 평지의 가로장방형 토지로 소로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이 기재돼 있고, 토지이용계획상 제1종일반주거지역·일반상업지역·중로3류 저촉 및 도로구역 접함, 가축사육제한구역 포함 사항이 있습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로 외벽은 치장벽돌·몰탈 페인팅 등이며, 새시창호와 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 토지와 단층 주택, 제시외 건물을 함께 취득하는 형태이므로 일반적인 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있어 현지 거래사례 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리금액 재확인. 을구 2번 근저당권의 최종 채권최고액은 148,800,000원이고, 경매 청구액은 128,244,094원입니다. 최초 설정액 39,000,000원만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 말소 근저당 구분. 을구 1번 50,000,000원 근저당권은 2014.05.09. 말소된 권리로, 배당·인수 계산에서 제외해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 주택뿐 아니라 감정서상 제시외 건물 ㄱ, ㄴ 및 조경수목 등이 포함됩니다. 현장에서 위치·구조·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 경계와 현황. 토지 513㎡의 실제 경계, 도로 접면, 제시외 건물의 배치와 인접 토지 침범 여부를 지적도·현황측량으로 확인하세요.
- 점유·인도. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시기, 잔존 동산 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 수선비. 단층 벽돌조 주택의 지붕·외벽·창호·설비 상태를 확인하고 예상 수선비를 응찰가에서 차감하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%를 시세 할인율로 해석하지 말고, 금서면 매촌리 일대 주택과 대지 거래사례를 별도로 조사해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 범위를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다”
이 사건의 권리분석 결론은 명확합니다. 2004년 근저당권은 이미 말소됐고, 2011년 설정돼 최종 채권최고액 148,800,000원으로 변경된 근저당권이 현재의 말소기준입니다. 경매 청구액 128,244,094원은 최저가에서 전액 배당 가능하며 해당 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 임차보증금 인수도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 최저가 195,398,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 단정할 수는 없습니다. 산청군 금서면의 토지 513㎡, 단층 주택과 제시외 건물을 함께 취득하는 물건인 만큼 개별 상태와 지역 수요에 따라 가치 편차가 큽니다. 권리는 합격, 가격은 현장 검증. 이번 입찰의 승부처는 말소 여부가 아니라 토지 활용성과 주택 상태, 그리고 실제 재매각 가능한 가격입니다.