대구지방법원 2025타경100365. 봉화군 법전면 소지리 83-1, 83-2, 83-6, 84, 84-4, 84-5, 84-6 일대와 자천동길 65의 축사·창고·통로·관리사 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 이경민이고, 2017.12.22 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.03.26 설정된 영주새마을금고 근저당권 660,000,000원입니다.
이 말소기준 이후 2024.04.25 박경정 근저당권 30,000,000원, 2025.01.08 농업협동조합중앙회와 춘양농업협동조합의 가압류, 2025.05.15 임의경매개시결정, 2025.06.26 안동봉화축산업협동조합과 농업협동조합중앙회 가압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 채권을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100365 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 봉화군 법전면 소지리 83-1, 83-2, 83-6, 84, 84-4, 84-5, 84-6 · 경상북도 봉화군 법전면 자천동길 65 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사 및 창고, 통로, 관리사 · 목장용지 등 |
| 소유자 | 이경민 · 2017.12.22 소유권이전(2017.11.04 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 851,377,370원 / 851,377,370원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영주새마을금고 / 591,665,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 5, 7, 9 농지취득자격증명 요함 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 별도 토지 리스크는 남는다
말소기준은 2024.03.26 영주새마을금고 근저당권입니다. 이후 박경정 근저당과 가압류 4건, 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 과거 안동봉화축산업협동조합·춘양농업협동조합·봉화군새마을금고 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 배당모델의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가, ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 851,377,370원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득금액도 851,377,370원입니다.
다만 이 사건에서 동일 물건군의 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 축사·목장용지·농지와 분묘가 결합된 물건은 일반 주택보다 이용목적과 매수층이 제한될 수 있어, 현재 신건 가격의 적정성은 권리분석과 별도로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 851,377,370원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,913,774원 |
| 2. 근저당 · 영주새마을금고 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박경정 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 315,170,342원 | 150,463,596원 |
| 5. 가압류 · 춘양농업협동조합 | 49,706,914원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 안동봉화축산업협동조합 | 23,228,810원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 121,972,781원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,200,078,847원 중 예상 배당액은 840,463,596원, 미배당액은 359,615,251원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모델입니다.
④ 현황·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 봉화군 법전면 소지리 소재 “소지2교” 남측 인근으로, 주변은 축사·농경지·임야 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근 도로여건을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호 8은 축사 및 창고, 통로, 관리사로 이용 중이며 강파이프구조 갈바륨지붕 단층입니다. 사용승인일은 2008.08.27이고 자동사료급이기 등이 설치되어 있습니다.
- 토지 이용. 목록 1~7은 목장용지 등 일단지로 이용 및 평가되었습니다. 토지정보상 지목은 목장용지, 토지이용상황은 전축사이며 계획관리지역입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 4·5 토지는 공부상 “전”이나 현황은 “목장용지”, 기호 7은 공부상 “전”이나 현황은 “목장용지 및 분묘”입니다.
- 규제. 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 포함되며, 기호 4·7·9는 영농여건불리농지입니다. 공시지가는 13,900원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 형상·접면. 토지정보상 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 5·7·9는 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않는 조건이므로 입찰 전 발급 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 분묘 확인. 목록 7에 분묘가 소재하고 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 현장 위치·점유범위와 실제 권리 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물도 포함되는 조건입니다. 각 목록의 경계와 실제 이용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 목장·축사 활용성. 계획관리지역이지만 가축사육제한구역 조건이 있으므로 현재 축사 용도의 유지·변경 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 임대관계. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 점유자와 실제 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재는 신건 851,377,370원입니다. 권리상 인수가 0원이라는 이유만으로 가격 할인까지 확보된 것으로 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·농지취득자격증명 관련 사실조회 회신과 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증과 분묘가 중요하다
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 2024.03.26 영주새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 그 다음입니다. 축사·창고·관리사와 여러 필지 토지가 일괄매각되고, 목록 5·7·9는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 목록 7에는 분묘가 있어 분묘기지권이 성립할 여지도 있습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 851,377,370원인 신건이고 가격을 뒷받침할 직접적인 실거래 비교 없이 ‘권리가 깨끗하니 싸다’고 결론낼 수 없습니다. 따라서 이 사건은 등기권리는 통과, 입찰자격·분묘·활용성은 집중검토가 맞는 물건입니다.
