대구지방법원 2026타경100406. 대구광역시 중구 남산동 584-11의 주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 경매 분류는 다가구주택 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 본건 건물이 단독주택, 별도 건물이 변소로 기재돼 있습니다. 토지는 96.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독이며 제3종일반주거지역입니다.
말소기준권리는 2022.10.25 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로, 채권최고액은 207,000,000원입니다. 현재 최저가 155,569,500원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 2,977,973원을 제외한 152,591,527원이 근저당 배당에 투입되고, 채권최고액 기준 54,408,473원이 미배당됩니다. 그러나 배당 시뮬레이션상 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아니며, 매수인 금전 인수는 0원으로 산출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100406 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 584-11 · 대구광역시 중구 중앙대로61길 64-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 및 변소 |
| 토지 | 96.0㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 현재 소유관계 | 박수전·박양희·박영희·박태현 각 4분의 1 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 155,569,500원 / 155,569,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 89,459,673원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 임대관계는 별도 확인
2022.10.25 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 이 주택에 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 기재됐습니다. 이후 2025.08.13 상속을 원인으로 박수전·박양희·박태현·박영희가 각 4분의 1씩 소유권을 취득했고, 2026.02.23 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없으므로 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 회차는 0회 유찰의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 155,569,500원입니다. 매수인 금전 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 155,569,500원입니다.
하지만 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가가 시장가격보다 낮다는 결론을 낼 수 없으며, 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건에서 가격 판단은 인수액보다 현장 시세 확인이 더 중요합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 155,569,500원 | 152,591,527원 | 54,408,473원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 124,455,600원 | 121,913,222원 | 85,086,778원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 99,564,480원 | 97,372,319원 | 109,627,681원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 155,569,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,977,973원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 207,000,000원 | 152,591,527원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액 기준 시뮬레이션입니다. 신청 청구액 89,459,673원과 채권최고액 207,000,000원은 서로 다른 수치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구가톨릭대학교유스티노캠퍼스 동측 인근으로, 부근은 일반주택과 각종 생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고, 북동측 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 주택은 목조 및 세멘벽돌조 기와 및 스라브 지붕 단층건이며, 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지 등, 바닥 장판, 목재 및 알루미늄 창호입니다. 별도 변소는 세멘블록조 스라브지붕 단층건입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 유류보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 96.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 893,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 절대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정 요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정 요항은 임대관계를 미상으로 적고 있습니다. 실제 점유자, 전입 여부, 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2022.10.25 한국주택금융공사의 동의 없는 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등을 금지하는 등기가 있습니다. 매각 후 정리 형태를 등기 원본과 매각조건에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 현장에서 일치시키는 것이 중요합니다.
- 시세 직접 조사. 최근 실거래 비교값이 없어 최저가의 가격 메리트가 검증되지 않았습니다. 주변 단독·다가구주택과 토지 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 규제 확인. 절대보호구역과 역사문화환경보존지역이 표시되어 있으므로 증·개축이나 활용 계획이 있다면 관련 제한을 사전에 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 근저당 채권최고액 207,000,000원과 신청 청구액 89,459,673원을 구분해야 하며, 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건은 현재 계산상 매수인 금전 인수가 0원이고, 말소기준권리도 2022.10.25 한국주택금융공사 근저당으로 명확합니다. 현재 회차에서 근저당 채권최고액 기준 54,408,473원의 미배당이 발생하지만, 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않았습니다.
다만 확인된 임차인이 없다는 점만으로 점유 위험까지 없다고 볼 수는 없습니다. 감정 요항에는 임대관계가 미상이라고 명시돼 있고, 시장 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리금액보다 현장 확인과 가격 검증입니다. 금전 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인. 현재 단계에서는 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 가장 안전합니다.
