대구지방법원 2026타경100419. 칠곡군 지천면 연화리 381-3 일원의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 일반철골조 판넬지붕 단층 제조업소이며 기준시점 현재 미가동상태입니다. 토지는 지목이 공장용지, 토지면적은 1,096㎡이고 계획관리지역에 속합니다. 현 소유자 성영자는 2015.11.30. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 250,000,000원입니다.
권리관계 자체는 기준점이 분명합니다. 2015.11.30. 설정된 대구은행 채권최고액 540,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 대구은행 근저당 2건과 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당 360,000,000원은 2015.11.30. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 산출된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100419 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 지천면 연화리 381-3 · 경상북도 칠곡군 지천면 연화1길 50-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제조업소(기준시점 현재 미가동상태) |
| 건물 구조 | 일반철골조 판넬지붕 단층 · 샌드위치 판넬 외벽 · 칼라하드너 바닥 · 샷시 창호 |
| 토지 | 공장용지 · 1,096㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 성영자 · 2015.11.30. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 856,883,290원 / 856,883,290원 (신건) |
| 청구금액 | 660,764,254원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.11.30. 을구 3번 대구은행 근저당 채권최고액 540,000,000원입니다. 그 뒤의 을구 4번 120,000,000원, 을구 5번 96,000,000원 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 진행됐던 대구지방법원 2024타경105683 임의경매는 2025.07.10. 취하됐고 2025.07.14. 경매개시결정등기가 말소됐습니다.
임대관계는 미상으로 평가되어 있으며 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 계산상 임차보증금 승계액은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 신건이지만 시세 가점은 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 856,883,290원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 856,883,290원입니다.
다만 이 사건은 동일 조건의 실거래 가격을 근거로 감정가의 고저를 판단할 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 싸다”, “시세보다 저렴하다”는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 특히 제조업소·공장용지와 지분매각이 결합된 물건은 권리뿐 아니라 토지 지분범위, 건물·설비의 실제 상태, 매각제외 시설의 사용관계까지 함께 봐야 합니다.
③ 매각범위 — 이 사건의 가장 중요한 실물 체크
- 일괄매각. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 매각제외. 제시외 건물 2-5(ㅁ) 컨테이너구조 및 철파이프조 썬라이트지붕 단층 휴게실 및 가추는 매각에서 제외됩니다.
- 멸실. 목록2 경량철골조 판넬지붕 단층 화장실은 멸실된 상태입니다.
- 설비·부속시설. 내부에 호이스트 2.8ton 설비와 판넬조 판넬지붕 사무실이 소재합니다.
- 지분매각. 목록3·4는 전체가 아닌 지분매각입니다.
④ 예상배당표 (매각가 856,883,290원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,968,833원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사대구은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사대구은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,914,457원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 합계 756,000,000원이 전액 배당되는 계산이며, 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 89,914,457원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 칠곡군 지천면 연화리 ‘완정마을’ 북동측 인근으로, 소규모 공장·주택·농경지 등이 형성된 마을 주변 농경지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 제조업소이며 기준시점 현재 미가동상태입니다.
- 토지. 공장용지 1,096㎡, 공업용, 평지, 부정형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 248,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 856,883,290원 | 756,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 685,506,632원 | 676,251,566원 | 79,748,434원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 548,405,305원 | 540,521,252원 | 215,478,748원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당액은 증가하지만, 제공된 회차별 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 후순위 근저당이 미배당된다고 해서 그 금액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 세금 우선배당 여부는 별도 확인 대상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 목록3·4 지분범위 확인. 지분매각이므로 각 목록에서 실제 취득하는 지분과 이용관계를 매각목록 원문으로 확인하세요.
- 매각제외 시설 확인. 컨테이너구조 및 철파이프조 썬라이트지붕 단층 휴게실 및 가추가 매각제외이므로 위치와 사용관계를 현장에서 대조하세요.
- 호이스트·사무실 확인. 내부 호이스트 2.8ton 설비와 판넬조 판넬지붕 사무실의 현존 여부와 매각범위를 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당 순서를 판단할 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현재 점유자·사용자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 미가동 상태 확인. 제조업소가 기준시점 현재 미가동상태이므로 건물·설비의 실제 상태와 재사용 가능성을 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역의 적용 내용을 확인하세요.
- 가격 원본 대조. 비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 감정평가서와 현장 상태를 함께 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건은 등기만 놓고 보면 말소기준이 분명하고, 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 그러나 최종 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 목록3·4 지분매각, 일부 제시외 시설 매각제외, 국세·지방세 압류 3건, 그리고 미가동 제조업소라는 요소가 동시에 존재합니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 856,883,290원을 가격 메리트의 근거로 삼기 어렵습니다. 결론은 등기상 인수는 0원이지만, 실물 범위와 세금·지분을 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
