대구지방법원 2026타경100430. 대구 북구 매천동 618-122 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지·토지이고 감정 이용상태는 근린생활시설과 창고입니다. 토지는 481.0㎡, 지목은 주유소용지, 토지이용상황은 상업용으로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있고, 목록3은 공부상 ‘소매점’이나 현황은 창고입니다.
권리 구조는 비교적 선명합니다. 2019.05.14. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 2026.03.06. 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.08.17. 상속을 원인으로 2026.02.27. 김미진·김은진·김현정·김국진에게 각 4분의 1씩 소유권이 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100430 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 매천동 618-122 · 대구광역시 북구 칠곡중앙대로 97 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 · 창고 · 일괄매각 |
| 토지 | 481.0㎡ · 주유소용지 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 현재 소유자 | 김국진·김미진·김은진·김현정 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,552,665,130원 / 1,552,665,130원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 924,556,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.05.14. 근저당
말소기준권리는 2019.05.14. 주식회사대구은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 등기 내용상 매천동 618-122 토지가 공동담보에 추가돼 있습니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 최저가가 싸다고 말할 근거가 없다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가 1,552,665,130원이 그대로 최저매각가입니다. 그러나 동일·유사 부동산의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 제시되지 않아, 현재 최저가가 시세 대비 할인된 가격인지 확인할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 아파트처럼 거래 표준화가 쉬운 유형이 아니라 토지와 근린생활시설·창고가 결합된 일괄매각이므로, 개별 이용상태와 현황 차이를 반영한 가격 검증이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,552,665,130원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,926,651원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 334,738,479원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,200,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 334,738,479원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,552,665,130원 | 1,200,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,242,132,104원 | 1,200,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 993,705,683원 | 981,368,626원 | 218,631,374원 | 0원 |
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호(가)는 근린생활시설, 일련번호(나)는 창고입니다. 목록3은 공부상 소매점이나 현황 창고이며 일괄매각입니다.
- 입지. 대구광역시 북구 매천동 소재 대구농산물도소매시장 북동측 인근으로, 부근은 노변 상가 및 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통시설이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 481.0㎡, 주유소용지, 상업용, 평지, 세로장방, 광대로한면입니다. 공시지가는 1,521,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(12층이하)·시가지경관지구(일반)이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 하천구역과 자연녹지지역은 접합니다.
- 건물. 근린생활시설은 일반철골조 판넬지붕 1층, 창고는 경량철골조 판넬지붕 단층으로 조사됐습니다.
- 환금성. 실거래 시세 비교 근거가 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력과 환금성을 가격으로 확인하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 근린생활시설·창고의 매각 범위 및 각 목록의 현황을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 공부·현황 차이 확인. 목록3은 공부상 소매점이나 현황 창고입니다. 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가가 감정가와 동일합니다. 실거래 비교 없이 감정가 자체를 시세로 간주하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 1,242,132,104원, 2회 유찰 시 993,705,683원이며 배당모델상 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유·이용상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확인
이 사건의 장점은 권리관계가 비교적 단순하다는 점입니다. 2019.05.14. 근저당권을 기준으로 경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격에서는 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 최저가 1,552,665,130원이 감정가와 같지만 이를 최근 실거래와 비교할 근거가 없기 때문입니다. 더구나 근린생활시설·창고와 토지가 묶인 일괄매각이고 목록3은 공부와 현황의 용도가 다릅니다. 권리는 합격권, 가격과 현황은 추가 검증 대상. 이 물건은 ‘얼마나 싸냐’보다 먼저 ‘현재 이용상태와 가격이 실제 시장에 맞느냐’를 확인해야 합니다.
