대구지방법원 2026타경100492. 대구 동구 각산동 1080-4의 1층 108호로, 사건상 용도 표시는 대지이며 감정평가에서는 2개호가 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용되는 공실 상가로 조사됐습니다. 소유자는 김은영·황청순 각 2분의 1 지분 공유자이고, 2015.09.17. 매매를 원인으로 거래가액 320,000,000원에 소유권이 이전됐습니다.
등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 현재 효력이 남은 담보권 가운데 2015.10.16. 접수 제248619호 하나은행 근저당 108,000,000원이 말소기준이고, 바로 뒤 접수 제248620호의 하나은행 근저당 256,200,000원과 2017년 압류, 2026년 공유물분할 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조이며 매수인에게 승계되는 등기상 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100492 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 각산동 1080-4 1층108호 · 도로명 대구광역시 동구 이노밸리로36길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 2개호를 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용 · 현재 공실 |
| 소유자 | 김은영 2분의 1 · 황청순 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2015.09.17. 매매 · 2015.10.16. 등기 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 453,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 2개호로서 벽체구분 없이 하나의 근린생활시설 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 말소기준은 을구 5번 하나은행 근저당입니다. 그 이전의 대구은행 근저당 3,086,675,856원과 방촌새마을금고 근저당 325,000,000원은 각각 2015.05.27., 2015.09.01. 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 하나은행 근저당 2건은 접수 순서상 을구 5번이 먼저이고, 을구 6번은 그 뒤이므로 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가 이용상태는 공실이고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인된 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 453,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 453,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 453,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,930,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사하나은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사하나은행 | 256,200,000원 | 256,200,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 김은영 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,870,000원 |
신건 453,000,000원 가정에서는 집행비용 6,930,000원과 하나은행 담보채권 364,200,000원이 배당되고 81,870,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김은영의 경매개시결정은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 453,000,000원 | 364,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 362,400,000원 | 356,526,400원 | 7,673,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 289,920,000원 | 285,061,120원 | 79,138,880원 | 0원 |
유찰이 진행되면 담보권자의 미배당은 증가하지만, 그것이 곧 낙찰자의 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 제공된 시나리오상 1회·2회 유찰에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 유찰 여부는 권리 위험보다 낙찰가격과 상가의 수익·환금성 판단에 영향을 주는 요소입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 각산동 혁신도시 내 신지에코아일랜드 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 2개호가 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 사용되는 상태이며 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 1층으로, 외벽은 대리석·화강석 등, 내벽과 바닥은 시멘트·콘크리트 노출 상태입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 도로, 서측으로 폭 약 10미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 근린상업지역 · 제1종지구단위계획구역 · 평지 · 정방형 · 상업용 건부지이며 공시지가는 2,491,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·비행안전제6구역(전술)·혁신도시개발예정지구 등에 포함되며 중로2류·소로1류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서상 2개호 일괄매각입니다. 각 호실의 등기·대지권·전용면적과 실제 현황을 원본에서 함께 대조하세요.
- 벽체 구분 없는 현황. 현재 2개호를 하나의 공간으로 사용 중이므로, 향후 분리사용 또는 재임대 계획이 있다면 물리적·법적 가능성을 확인하세요.
- 공실 리스크. 현재 공실인 만큼 즉시 임대수익이 발생하지 않습니다. 예상 임대료·관리비·공실기간을 현장 중개업소에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 453,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 인근 상가 거래사례와 수익환원 관점으로 검증하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 을구 5번 하나은행 근저당과 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 최신 등기부·매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 세금·관리비. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 관리비와 조세 관련 사항도 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2015.10.16. 하나은행 근저당이고, 뒤의 하나은행 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 성격은 주거용이 아닙니다. 현재 공실인 1층 근린생활시설이고 2개호 일괄매각이며, 두 호실은 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 사용되고 있습니다. 게다가 최근 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 신건 453,000,000원을 단순히 ‘권리가 깨끗하니 괜찮은 가격’으로 볼 근거는 부족합니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 현장 검증. 이 물건의 결론입니다.
