대구지방법원 2026타경100505. 대구 북구 태전동 태전3차우방타운 102동 10층 1001호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김성희이고, 2015.05.19. 매매로 209,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2016.03.04. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 172,500,000원입니다. 이후 2023년 이강희 근저당권 140,000,000원, 2025년 신용보증기금 가압류 14,400,000원, 2026년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리구조는 단순한 편이지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 219,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 동일 면적의 최근 12개월 거래 6건 평균도 정확히 219,000,000원입니다. 최신 거래 2026.07의 230,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래군이 이전 거래군 대비 7.3% 하락한 흐름이므로 신건 가격만 보고 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100505 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 442 태전3차우방타운 102동 10층1001호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 학정로 126 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.97㎡ · 철근콘크리트조 20층 건물 중 10층 1001호 |
| 소유자 | 김성희 · 2015.05.19. 소유권이전 · 거래가액 209,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 110,874,829원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2016.03.04. 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 이강희 근저당권과 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 임차인으로 확인된 내역은 없으며, 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균과 정확히 같은 신건
태전3우방타운 동일 면적 84.97㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 227,666,666원이지만, 최근 시장 판단에는 최근 12개월 6건 평균 219,000,000원, 최신 거래 230,000,000원, 최근 거래군 추세 -7.3%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 20 | 214,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 20 | 214,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 20 | 214,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 19 | 222,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 6건 | 219,000,000원 |
신건 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균과 100.0%로 동일합니다. 최신 거래 230,000,000원보다는 11,000,000원 낮지만, 최근 거래군 자체가 이전 거래군보다 -7.3% 낮아졌습니다. 전체 평균 227,666,666원만 보면 싸 보일 수 있으나, 최근 시세를 기준으로 하면 할인 없이 시장 평균값에서 출발하는 경매입니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 172,500,000원 | 172,500,000원 |
| 2. 근저당 · 이강희 | 140,000,000원 | 42,634,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 14,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 326,900,000원 중 예상배당 215,134,000원, 미배당 111,766,000원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자 측 손실이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 219,000,000원 | 215,134,000원 | 111,766,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 175,200,000원 | 171,947,200원 | 154,952,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 140,160,000원 | 137,397,760원 | 189,502,240원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 매수인이 승계하는 금액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 이 사건의 입찰 판단은 권리보다 매입가격과 최근 시세 흐름에 더 크게 좌우됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 태암초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 대중교통 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 서측 폭 약 35미터, 남측·북측 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화설비, 도시가스와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로1류와 소로2류에 접합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역 관련 표시가 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지·거래. 태전3우방타운은 375세대, 1999.07.14. 준공. 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 227,666,666원보다 최근 12개월 평균 219,000,000원과 -7.3% 추세를 우선해서 판단해야 합니다.
- 신건 할인 없음. 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균과 100.0%로 동일합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.07 동일 면적 13층 거래는 230,000,000원입니다. 다만 단일 최신 거래만으로 가격 가점을 주기보다 최근 평균과 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장과 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 배당 외 항목 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신건 기준 보통”
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 권리 안전형입니다. 그러나 신건 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 219,000,000원과 똑같습니다. 게다가 최근 거래군이 이전 거래군보다 -7.3% 낮은 흐름이므로, 현재 회차를 ‘시세보다 싼 경매’라고 평가하기는 어렵습니다. 권리상 부담은 낮지만 가격 메리트는 아직 제한적이며, 이 물건의 핵심은 유찰 여부와 그에 따른 가격 안전마진입니다.
