대구지방법원 2026타경100531. 대구광역시 수성구 신매동 594, 시지동서아파트 257동 10층 1006호 아파트입니다. 등기상 소유자는 박현종이고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024.11.11. 설정된 큰고개새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 264,000,000원입니다. 이 근저당권을 기초로 큰고개새마을금고가 2026.03.06. 임의경매개시결정을 받았고, 해당 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
다만 이 사건은 권리보다 가격 판단이 더 중요합니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 394,000,000원인데, 같은 단지 동일면적 134.79㎡의 최근 12개월 평균은 332,166,666원, 가장 최근인 2026.07 거래는 325,000,000원입니다. 게다가 최근 거래군이 이전 거래군보다 14.4% 낮은 흐름이라, 전체 12건 평균 360,083,333원만 보고 현재 최저가를 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100531 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 신매동 594 시지동서아파트 257동 10층1006호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 134.79㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층건 중 10층 1006호 |
| 소유자 | 박현종 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 394,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 큰고개새마을금고 / 235,861,682원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 기준권리는 2024년 근저당
현재 경매에서 핵심은 을구 11번 큰고개새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 264,000,000원, 설정일은 2024.11.11.이고 2026.03.06. 같은 금융기관이 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 이 근저당권과 경매개시결정은 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
과거에는 한일은행·삼일상호저축은행·우리은행·국민은행 근저당권과 여러 가압류, 2024년 국민은행의 임의경매가 있었지만 해당 권리들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024년 국민은행 경매개시결정도 2024.11.12. 취하되어 2024.11.15. 말소됐고, 현재 사건은 그 뒤 새로 설정된 큰고개새마을금고 근저당권을 기초로 진행되는 별도 경매입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 18.6% 높은 신건
시지동서타운 동일면적 134.79㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 360,083,333원이지만, 가격 판단은 최근 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 6건 평균 332,166,666원과 최신 거래 325,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 134.79㎡ | 12 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 134.79㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2026.01 | 134.79㎡ | 13 | 340,000,000원 |
| 2026.01 | 134.79㎡ | 13 | 340,000,000원 |
| 2025.10 | 134.79㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2025.09 | 134.79㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 2025.05 | 134.79㎡ | 9 | 347,000,000원 |
| 2025.05 | 134.79㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2024.06 | 134.79㎡ | 4 | 388,000,000원 |
| 2024.05 | 134.79㎡ | 8 | 415,000,000원 |
| 2024.03 | 134.79㎡ | 4 | 388,000,000원 |
| 2023.10 | 134.79㎡ | 14 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.79㎡ | 6건 | 332,166,666원 |
신건 최저가 394,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.6%입니다. 최신 거래 325,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 높습니다. 특히 2024년에는 388,000,000원~415,000,000원 거래가 있었지만, 2025년 하반기와 2026년 거래는 325,000,000원~340,000,000원에 집중돼 있습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -14.4% 낮아진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,316,000원 |
| 2. 근저당 · 큰고개새마을금고 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 123,684,000원 |
현재 회차에서는 큰고개새마을금고의 채권최고액 264,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 123,684,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 394,000,000원 | 264,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 315,200,000원 | 264,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 252,160,000원 | 247,829,760원 | 16,170,240원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 315,200,000원으로 내려가 최근 12개월 평균 332,166,666원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 252,160,000원까지 내려가며 채권자 미배당 16,170,240원이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층건 257동 중 10층 1006호입니다.
- 입지. 대구광역시 수성구 신매동 욱수초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 자유롭고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 아파트단지 동측 및 북측으로 폭 약 20미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 2,625,000원/㎡입니다.
- 단지. 시지동서타운은 360세대, 사용승인일은 1995.10.27.이며 동일면적 134.79㎡ 거래가 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 응찰가를 정할 것. 전체 평균 360,083,333원보다 최근 12개월 평균 332,166,666원과 최신 거래 325,000,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -14.4%이므로 과거 388,000,000원~415,000,000원 거래를 현재 시세의 중심값으로 쓰기 어렵습니다.
- 신건 가격 주의. 현재 394,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.6%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 명도 상태 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 경계
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2024.11.11. 큰고개새마을금고 근저당권이고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 가격 394,000,000원은 최근 12개월 평균 332,166,666원의 118.6%이고, 최신 거래 325,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 흐름 역시 -14.4% 하락했습니다.
따라서 현재 회차를 “권리가 깨끗하니 좋은 가격”으로 해석하면 안 됩니다. 이 물건은 권리는 합격이지만 가격은 보수적으로 볼 사건입니다. 데이터상 1회 유찰 가격은 315,200,000원으로 최근 12개월 평균 아래로 내려옵니다. 승부처는 권리 해결이 아니라 최근 시세에 맞는 가격까지 기다릴 수 있느냐입니다.
