대구지방법원 2026타경100570. 경산시 압량읍 ‘압량세익로얄아파트’ 1동 5층 508호, 전용 79.13㎡ 아파트입니다. 소유자 서선옥은 2019.10.17. 거래가 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 2019.12.04. 설정된 사예원 전세권 80,000,000원이고, 현재 계산상 말소기준은 2025.11.27. 의성중부농업협동조합 근저당권 100,000,000원입니다. 즉 전세권 자체는 말소기준보다 앞섭니다.

다만 이 사건의 경매개시결정 채권자가 바로 사예원이고, 청구금액도 80,000,000원으로 전세금과 같습니다. 제공된 예상배당표 역시 사예원에게 80,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 따라서 등록 전세권 8,000만원 자체는 배당을 통해 정리되는 구조로 계산되어 있습니다. 문제는 이 전세권과 별개로 현황조사·매각물건명세서에 확인된 황옥미입니다. 전입일은 2019.12.13.으로 말소기준권리보다 훨씬 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 점유자에 대해서는 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권보다 ‘미상 점유’가 더 까다롭다

등기상 핵심은 두 층입니다. 첫째, 사예원의 전세권은 2019.12.04. 설정되어 2025.11.27. 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 다만 사예원이 경매개시 채권자이고 청구액이 전세금과 같은 80,000,000원이며, 예상배당에서도 전액 배당으로 계산되어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 2019.12.13. 전입한 황옥미가 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 사람의 권리는 대항력 가능·우선변제 여부 미상·최종 인수액 미상입니다.

황옥미는 실제 점유자로 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 보증금이 확정되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 12.1% 높고, 가격 추세도 하락

이 단지의 전체 12건 평균은 105,500,000원이지만, 과거의 130,000,000원·135,000,000원·147,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 96,333,333원, 최신 거래는 2026.05. 전용 79.13㎡ 4층의 95,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 구간보다 11.3% 하락했습니다.

현재 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.1%입니다. 따라서 전체 12건 평균 105,500,000원과만 비교해 “감정가와 비슷하다”고 볼 사안이 아닙니다. 최신 79.13㎡ 거래가 95,000,000원이고 최근 흐름이 -11.3%인 상황에서 신건 108,000,000원에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

현재 회차에서는 사예원의 80,000,000원은 전액 배당되고, 의성중부농업협동조합에는 25,688,000원이 배당되어 채권 전체에는 74,312,000원의 미배당이 발생합니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 황옥미의 보증금은 확인되지 않았습니다.

④ 회차별 배당 변화

특히 2회 유찰 시에는 예상 매각가 69,120,000원이 사예원 전세금 80,000,000원보다 낮아져 제공된 시나리오에서도 사예원 배당액이 67,475,840원으로 줄고 전액 만족 상태가 깨집니다. 따라서 유찰이 진행될수록 “낙찰가만 낮아진다”가 아니라 선순위 전세권의 미배당 처리와 소멸 여부를 원본 매각물건명세서에서 다시 확인해야 하는 중요성이 커집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 압량중학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다. 생활편익시설 접근성과 주거환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로와 버스승강장이 인근에 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 아파트의 5층 508호로, 위생·급배수·화재경보·개별난방 설비가 있습니다.
• 도로. 단지 북동측으로 왕복 4차선, 남측으로 폭 약 5미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제3구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 단지 규모. 압량세익로얄은 131세대이며 1994.07.04. 준공되었습니다. 최근 거래가격은 90,000,000원대가 반복적으로 관찰되고 최근 가격 흐름은 -11.3%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 황옥미 보증금 확인. 2019.12.13. 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
• 사예원 전세권 처리 확인. 현재 회차 배당계산은 80,000,000원 전액 배당·매수인 인수 0원이지만, 등기 자체는 말소기준보다 선순위입니다. 매각물건명세서의 소멸·인수 기재를 원본 대조해야 합니다.
• 2회 유찰 시 재분석. 69,120,000원 시나리오에서는 사예원 배당이 67,475,840원에 그쳐 전액 만족되지 않습니다. 회차가 내려가면 권리분석을 다시 해야 합니다.
• 가격 상한 경계. 신건 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균 96,333,333원의 112.1%입니다. 현재 가격에서 ‘경매 할인’은 확인되지 않습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 이전 거래구간보다 11.3% 낮습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 105,500,000원만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격도 높고, 점유 위험도 아직 닫히지 않았다”

이 사건은 표면적으로는 사예원 전세권 80,000,000원이 전액 배당돼 계산상 인수액이 0원입니다. 하지만 황옥미의 2019.12.13. 전입과 미상 보증금이 남아 있어 권리관계가 완전히 닫힌 물건은 아닙니다. 여기에 현재 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균 96,333,333원의 112.1%이고 최신 거래 95,000,000원보다도 높으며, 최근 가격 흐름은 -11.3%입니다.

결론은 권리도 보수적으로, 가격은 더 보수적으로 봐야 하는 신건입니다. 전세권 배당 구조만 보면 정리가 가능하지만 미상 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 가격은 최근 시세보다 이미 높은 수준입니다. 현재 회차에서 권리 불확실성을 감수하면서 시세 프리미엄까지 지급할 근거는 약합니다.