대구지방법원 2026타경100583. 경상북도 영천시 문내동의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물 등기상 소유자는 황정기이며, 말소기준권리는 2013.07.25. 설정된 농협은행주식회사 근저당 48,000,000원입니다. 그 뒤 같은 농협은행의 12,000,000원 근저당과 이윤재의 65,000,000원 근저당이 설정됐고, 현재 경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 단순히 권리만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있고, 목록1 토지는 공부상 지목이 ‘대’이지만 현황은 ‘도로’입니다. 건물도 공부상 ‘시멘트기와지붕’과 현재 ‘기와형 강판지붕’이 다르고, 일반건축물대장상 2001.03.13. ‘주택 및 일반음식점’으로 용도변경됐으나 현재는 전부 주택으로 이용되고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100583 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 문내동 69-1 · 건물 등기 경상북도 영천시 문내동 69-2, 옛군청2길 27-37 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 현재 주택 이용 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 기와형 강판지붕 단층주택 |
| 소유자 | 황정기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 252,544,334원 / 252,544,334원 (신건) |
| 청구액 | 42,546,562원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 임대관계 | 미상 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 2001년 농업협동조합중앙회 근저당과 2007년 영천새마을금고 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2013.07.25. 농협은행주식회사 근저당 48,000,000원이며, 같은 날 이후 설정된 12,000,000원 근저당과 2022.12.05. 이윤재 근저당 65,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
2025.03.18. 이윤재가 신청한 임의경매개시결정은 2025.10.27. 취하되어 2025.10.29. 말소됐고, 이후 2026.03.19. 다시 대구지방법원 2026타경100583 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 경매개시결정도 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 회차별 배당 구조 — 2회 유찰까지 미배당 0원
실거래 비교 자료가 없어 가격의 고저를 시세와 직접 비교할 수는 없습니다. 대신 제공된 회차별 배당 시나리오를 보면 현재 신건부터 2회 유찰까지 담보채권 125,000,000원이 모두 배당되고, 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 252,544,334원 | 125,000,000원 | 0원 | 123,208,713원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 202,035,467원 | 125,000,000원 | 0원 | 73,406,970원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 161,628,373원 | 125,000,000원 | 0원 | 33,565,576원 |
신청 사건의 청구액은 42,546,562원이고, 이윤재 명의 근저당의 채권최고액은 65,000,000원입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 신청채권자가 각 회차 모두 65,000,000원을 배당받는 것으로 계산되어 청구액이 충족되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,544,334원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,335,621원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 이윤재 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 123,208,713원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 현재 회차 기준 담보채권 125,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·공부 차이 — 이 물건의 실질 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 토지 현황. 목록1 토지는 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 ‘도로’입니다.
- 건물 지붕. 공부상 ‘시멘트기와지붕’이나 현황은 ‘기와형 강판지붕’입니다.
- 용도. 일반건축물대장상 2001.03.13. ‘주택 및 일반음식점’으로 용도변경됐으나 현재는 전부 ‘주택’입니다.
- 건물 구조. 시멘트벽돌조 기와형 강판지붕 단층주택이며, 위생·급배수설비와 유류보일러 난방설비가 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 영천시 문내동 소재 영천시 보건소 북측 인근으로, 관공서·단독(다가구)주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 접근성을 포함한 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 56.0㎡, 공시지가 115,500원/㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 도로 현황 토지 확인. 공부상 ‘대’와 현황 ‘도로’의 차이가 사용가치·경계·출입에 어떤 영향을 주는지 현장과 지적도를 대조하세요.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·현황을 매각명세서와 감정평가서 원본에서 확인하세요.
- 건축물대장 대조. ‘주택 및 일반음식점’ 용도변경 이력과 현재 전부 주택으로 이용되는 상태를 실제 건축물대장·현황과 비교하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 인도 가능성을 현황조사서·현장 방문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 적정성은 판단할 수 없습니다. 주변 단독주택·토지 거래와 개별 감정요인을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현황은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권과 경매개시결정은 소멸하며 제공된 모든 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건 자체에는 도로로 이용되는 토지, 제시외 건물, 공부와 다른 지붕, 과거 용도변경 이력이 한꺼번에 존재합니다.
따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 바로 입찰”하는 유형이 아니라, 권리는 통과하되 현황·공부·가격을 따로 검증해야 하는 단독주택+토지입니다. 특히 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 252,544,334원의 가격 경쟁력을 단정하지 말고, 현장 확인과 주변 거래 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
