💰 815,128,680원 👤 실제 전입자 1명 ⚠️ 인수액 미상 📐 토지 318㎡
815,128,680원
대구지방법원 2025타경100450. 안동시 태화동 60-17 소재 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설·숙박시설·주택이며, 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함, 1층은 실제 여관으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 토지는 318㎡, 지목은 대, 일반상업지역이고 감정가 818,059,080원에 현재 최저가는 815,128,680원입니다.
가격만 보면 감정가와 최저가의 차이가 매우 작습니다. 그런데 이 사건은 가격보다 먼저 점유·인수관계를 확정해야 합니다. 전입세대확인서상 김현준이 2023.08.01 전입했고, 제시된 말소기준일 2025.08.05보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로, 대항력 있음으로 단정하거나 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100450 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 태화동 60-17 · 경상북도 안동시 서부시장3길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설·숙박시설·주택으로 사용 중 |
| 토지 | 318㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 499,100원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 · 1988.12.14 사용승인 |
| 소유자 | 김용근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 818,059,080원 / 815,128,680원 (신건) |
| 청구액 | 490,704,124원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 1층 실제 여관 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 전입이 먼저다
갑구의 2012.09.24 안동시 압류는 2012.09.27 해제로 말소됐습니다. 이후 2025.08.05 국의 압류가 들어왔고, 2025.08.13 농협은행이 임의경매를 신청했습니다. 2025.12.02에는 안동시 압류가 추가됐으며, 제시된 판단상 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 대상입니다.
② 임차인 — 실제 전입자 1명, 인수액은 확정할 수 없다
| 점유자 | 점유·사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현준 | 기호1,2번 전입세대확인서의 전입자 | 2023.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인·전입자는 1명입니다. 전입일 2023.08.01은 제시된 말소기준일 2025.08.05보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문에 대항력 유무를 최종 확정할 수 없고, 우선변제 여부와 매수인이 떠안을 금액도 계산할 수 없습니다. 따라서 아래 배당모형에 표시된 매수인 인수 0원 수치를 그대로 실질 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 815,128,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,551,287원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 804,577,393원 |
현재 배당추정은 집행비용 10,551,287원과 소유자 잔여 804,577,393원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김현준의 보증금도 확인되지 않아 임차인 배당·승계액은 확정할 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 모형상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 815,128,680원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 652,102,944원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 521,682,355원 | 0원 | 0원 |
시나리오상 최저가는 815,128,680원에서 652,102,944원, 521,682,355원으로 내려갑니다. 하지만 김현준의 보증금이 확인되지 않았으므로 최저가 하락만으로 실제 취득비용이 낮아진다고 판단할 수 없습니다. 대항력 임차인이 실제 존재하고 미배당 보증금이 남는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어날 수 있으므로, 먼저 보증금과 배당가능액을 확정해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안동중학교 동측 부근이며, 인근은 근린상가·시장·주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설·숙박시설·주택으로 사용 중이며, 1층은 실제 여관으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕, 1988.12.14 사용승인. 위생급배수설비와 냉난방시설이 있습니다.
- 토지. 318㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지·사다리형이며 소로3류와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역이 포함되고, 소로3류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현준 보증금 확인. 가장 먼저 보증금과 실제 점유관계, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 최종 판정. 전입일은 2023.08.01로 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이라 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2025.08.05 압류가 말소기준으로 제시돼 있으나, 과거 근저당과 2025.11.24 이전등기의 관계를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 청구액 490,704,124원과 임차인 보증금이 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인한 뒤 인수액을 계산해야 합니다.
- 1층 여관 현황. 숙박시설 영업·시설물·점유자·인도 범위를 현장 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치와 이용상태를 확인해야 합니다.
- 복합용도 환금성. 근린생활시설·숙박시설·주택 복합물건이므로 단일 주거물건과 다른 매수층과 환금성을 전제로 접근해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘얼마를 떠안을지’를 확정해야 한다
이 사건의 최저가는 815,128,680원으로 감정가 818,059,080원에 거의 붙어 있는 신건입니다. 가격만 보면 아직 충분한 할인 구간이라고 보기 어렵습니다. 더 큰 문제는 김현준의 전입일이 말소기준보다 앞서면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다.
현재 배당 시나리오는 매수인 인수를 0원으로 표시하지만, 정확도 원칙상 그 숫자를 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다. 실제 대항력과 보증금이 확인돼야 비로소 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 여기에 1층 여관 이용, 제시외 건물 포함, 복합용도라는 환금성 변수까지 있습니다. 전입자 보증금과 말소기준 원본 대조 전에는 입찰가 산정보다 권리확정이 먼저인 사건입니다.
