대구지방법원 2026타경100609. 북구 구암동 798-4 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 주차장·근린생활시설·다가구주택이며 옥상에는 판넬조 단층 건물이 있습니다. 등기상 현재 소유자는 박리하, 신청채권자는 이천새마을금고입니다. 말소기준은 2022.10.24 설정된 이천새마을금고 근저당권 444,000,000원이고, 이후 롯데카드 가압류 20,445,574원, 박수향의 주택임차권등기, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
권리구조만 보면 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 하지만 이 사건은 아파트 한 세대가 아니라 여러 점유관계가 얽힌 건물입니다. 따라서 입찰 판단의 중심은 단순 등기 말소 여부뿐 아니라 각 임차인의 전입일·보증금·배당요구와 실제 점유구획 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100609 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 구암동 798-4 · 대구광역시 북구 구암로41길 14-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주차장·근린생활시설·다가구주택 · 옥상 판넬조 단층 건물 |
| 토지 | 대 178.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 박리하 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 640,233,040원 / 640,233,040원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이천새마을금고 / 381,753,170원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2014년 칠곡농업협동조합 근저당 120,000,000원은 2022.10.24 해지로 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 이천새마을금고 근저당 444,000,000원입니다. 이후의 박수향 임차권등기, 롯데카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백태용 | 201호 | 2024.08.06 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김승윤 | 203호 | 2024.10.07 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박도흠 | 301호 | 2024.01.22 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전승현 | 303호 | 2025.05.16 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지선 | 미상 | 2023.02.28 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유채빈 | 미상 | 2023.02.28 / 미상 | 미상 | 2026.05.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수향 | 1층 중 34㎡(204호) | 2023.01.30 / 2023.01.30 | 60,000,000원 | 2025.02.20 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 배기웅 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 2026.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
백태용·김승윤·박도흠·전승현·김지선·유채빈은 전입신고가 말소기준인 2022.10.24 이후라 대항력이 없습니다. 박수향은 임대차계약일 2023.01.14, 점유개시 2023.01.28, 주민등록 및 확정일자 2023.01.30으로 역시 말소기준 이후입니다. 임차보증금은 60,000,000원이며 2025.02.20 임차권등기가 마쳐졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 640,233,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,802,330원 |
| 1. 근저당 · 이천새마을금고 | 444,000,000원 | 444,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,445,574원 | 20,445,574원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 166,985,136원 |
현재 배당모형에서는 채권자 합계 464,445,574원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 166,985,136원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 0원 계산
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 640,233,040원 | 464,445,574원 | 0원 | 166,985,136원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 512,186,432원 | 464,445,574원 | 0원 | 40,218,994원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 409,749,145원 | 403,251,654원 | 61,193,920원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 담보·가압류 채권 일부가 미배당으로 남지만, 현재 계산상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 임차인 관련 실제 우선변제·최우선변제와 배기웅의 대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운암중학교 서측 인근이며 주변은 아파트단지, 일반주택, 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물이며 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 178.8㎡의 대지로 제1종일반주거지역·도시지역이며 지구단위계획구역, 택지개발지구기타 등에 해당합니다.
- 접도. 소로한면이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,017,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 층의 실제 이용표시는 매각물건명세서 비고와 현장을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배기웅 전입일 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 가장 먼저 원본을 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 백태용·김승윤·박도흠·전승현·김지선·유채빈·배기웅은 보증금 확인이 필요합니다.
- 박수향 임차권. 보증금 60,000,000원, 계약 2023.01.14, 점유개시 2023.01.28, 주민등록·확정일자 2023.01.30, 임차권등기 2025.02.20을 원문과 대조하세요.
- 층·호실 현황 확인. 지하1층·1층 실제 이용상태가 공부상 표기와 다르게 설명돼 있으므로 현장 실측·점유구획 확인이 중요합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함범위를 매각목록과 감정평가서에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 주변 유사 다가구·근린시설 거래와 실제 임대수익을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차관계는 끝까지 확인”
이 사건의 말소기준은 2022.10.24 이천새마을금고 근저당이고, 그 뒤에 설정된 임차권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 현재 신건 640,233,040원에서 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 실제 임차인이 8명이고 다수의 보증금이 확인되지 않았으며, 배기웅은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이니 단순하다”기보다, 등기상 권리는 비교적 정리돼 있지만 임차관계 검증이 입찰 전 핵심인 복합용도 물건으로 보는 것이 맞습니다. 가격 역시 신건이라는 이유만으로 메리트를 부여하지 말고, 임대현황과 주변 유사 거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
