대구지방법원 2026타경100622. 수성구 범물동 범물영남보성아파트 205동 13층 1305호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 15층 건물의 13층입니다. 등기상 소유자는 류장희이고, 현재 살아 있는 말소기준권리는 2015.07.03. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 183,600,000원입니다. 그 뒤의 정원택 가압류 100,000,000원, 주식회사 대구은행 가압류 248,000,000원, 2026.03.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 등기상 후순위 채권의 미배당이 크더라도 그것을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 채권 부족액은 234,628,000원이지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 이 사건에서 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100622 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1269 범물영남보성아파트 205동 13층 1305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 지상 15층 중 13층 |
| 소유자 | 류장희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 248,198,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 1992.08.20 |
| 단지 실거래 자료 | 범물보성2차 · 443세대 · 동일 면적 84.99㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수는 0원
말소기준권리는 2015.07.03. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 2001년·2011년·2013년의 기존 근저당권은 이미 말소되었고, 2003년 경산새마을금고 가압류와 2009년 국 압류도 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 문제 되는 후순위 권리는 2022년 정원택 가압류, 2023년 주식회사 대구은행 가압류, 2026년 강제경매개시결정이며, 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 20% 이상 높은 신건
동일 면적 84.99㎡의 전체 12건 평균은 280,750,000원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 251,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 252,000,000원입니다. 현재 최저가 302,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 10 | 252,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 1 | 265,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 7 | 287,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 4건 | 251,000,000원 |
최근 가격 흐름도 우호적이지 않습니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세는 -15.1%입니다. 전체 12건 평균 280,750,000원만 보면 신건과 차이가 작아 보일 수 있지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 현재 최저가는 명확히 최근 시세 이상입니다. 따라서 신건에 대해 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
유찰 시 시나리오는 1회 유찰 241,600,000원, 2회 유찰 193,280,000원입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 신건 302,000,000원과 최근 실거래를 비교하면, 가격 경쟁력은 현재 회차보다 유찰 이후에 다시 검토하는 편이 수치상 자연스럽습니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 183,600,000원 | 183,600,000원 |
| 3. 가압류 · 정원택 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 대구은행 | 248,000,000원 | 13,372,000원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 유디앤제일차유동화전문유한회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 531,600,000원 중 예상 배당액은 296,972,000원이며, 부족액은 234,628,000원입니다. 주식회사 대구은행 가압류부터 일부 미배당이 발생하고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범물초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 학교·아파트단지·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 도시철도 3호선 범물역이 있어 교통상황은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 15층 건물 중 13층 1305호이며 사용승인일은 1992.08.20입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·단지 내 소화전·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 2,710,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 북서측 약 20미터, 남동·북동측 약 15미터, 남서측 약 10미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성 참고. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 12개월 평균 251,000,000원으로 전체 12건 평균 280,750,000원보다 낮고, 최근 거래 추세도 -15.1%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균 251,000,000원과 최신 거래 252,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 신건 프리미엄 경계. 현재 최저가 302,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.3%입니다. 현재 회차는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 241,600,000원, 2회 유찰 시 193,280,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 현장조사 당시 내부확인이 되지 않았습니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부현황 및 건물구조 변경 여부를 확인하지 못한 상태에서 동유형 아파트의 일반적 상황을 상정해 평가했습니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 채권 부족액 234,628,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2015.07.03. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 가압류와 강제경매개시결정이 소멸하고, 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 배당 부족액이 큰 것과 별개로, 실제 점유·임대관계와 내부현황은 확인이 필요합니다.
가격은 더 분명하게 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 302,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 251,000,000원의 120.3%이고, 최신 거래는 252,000,000원, 최근 추세는 -15.1%입니다. 전체 평균 280,750,000원을 기준으로 가격을 낙관하기보다 최근 거래를 기준으로 보면 신건에는 가격 메리트가 없습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 현재 회차보다 유찰 이후의 가격을 다시 비교할 가치가 큰 사건입니다.
