대구지방법원 2026타경100652. 대구 수성구 사월동 시지2차사월보성타운 105동 6층 611호 아파트입니다. 현재 소유자 김명식은 2006.10.20. 거래가액 86,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2024.05.21. 고산농업협동조합 앞으로 채권최고액 138,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 2026.03.18. 같은 고산농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준보다 앞선 과거 근저당·전세권·압류·가등기는 등기부상 이미 말소돼 있고, 현재 경매에서 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
가격은 권리와 정반대입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 163,000,000원인 신건인데, 동일 면적 최근 12건 평균은 134,416,666원, 최신 2026.08 거래는 160,000,000원입니다. 최근 12건의 최고가 역시 160,000,000원이므로, 현재 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 사월동 464 시지2차사월보성타운 105동 6층 611호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.97㎡ · 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 20층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 김명식 (2006.10.20. 거래가액 86,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고산농업협동조합 / 125,164,643원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.21. 을구 14번 근저당권 · 고산농업협동조합 · 채권최고액 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 현재 살아 있는 핵심은 근저당 하나
1996년 이후 여러 근저당권과 전세권, 압류, 가등기가 있었지만 해당 권리들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.05.21. 고산농업협동조합 근저당권 138,000,000원이고, 이후 2026.03.18. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균 121.3%, 최신 거래보다도 높은 신건
사월보성 동일 면적 59.97㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 134,416,666원이고 최신 거래는 2026.08 · 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.97㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 3 | 86,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 10 | 134,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 18 | 131,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 15 | 157,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 17 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 134,416,666원 |
최근 거래 범위는 86,000,000원~160,000,000원이고 평균은 134,416,666원입니다. 현재 최저가 163,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.3%입니다. 최신 거래 160,000,000원과 최근 12건 최고가 160,000,000원도 현재 신건 최저가보다 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 할인 효과가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 1. 근저당 · 고산농업협동조합 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,918,000원 |
현재 회차 163,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 138,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 21,918,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사월역 북측 인근에 위치하고, 주위에는 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하며 남서측 인근으로 달구벌대로가 통과합니다. 단지 남측 도로변에 버스정류장과 대구도시철도 2호선 사월역이 인근에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 20층 건물 내 6층 611호로, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·승강기·화재·도시가스 바닥난방 설비가 있습니다.
- 단지. 사월보성은 1,498세대이며 준공일은 1996.09.07입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,564,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 동측·남측·북측으로 약 15미터, 서측으로 약 10미터 포장도로와 접하고, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·시도지정문화유산구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 확인. 최저가 163,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.3%이고 최신 거래 160,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 130,400,000원, 2회 유찰 시 104,320,000원입니다. 각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.05.21. 을구 14번 고산농업협동조합 근저당권이 기준이고 채권최고액은 138,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.02입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리 구조는 단순합니다. 현재 말소기준은 2024년 고산농업협동조합 근저당이고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유는 별도 확인해야 합니다.
결론을 가르는 것은 가격입니다. 신건 최저가 163,000,000원은 최근 12개월 평균 134,416,666원의 121.3%이고, 최신 거래와 최근 12건 최고가인 160,000,000원도 웃돕니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.5회입니다. 따라서 현 회차는 권리상 안전성만 보고 응찰할 구간이 아니라, 유찰 후 가격이 최근 실거래 범위 안으로 내려오는지 확인하는 편이 합리적인 사건입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류.
