대구지방법원 2026타경100665. 경산시 점촌동 일대 토지와 주1동 건물을 일괄매각하는 물건으로, 감정평가상 건물은 운동시설(골프연습장)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층·지상2층이고, 차량 접근이 가능하며 대구한의대학교 삼성캠퍼스 북서측 인근에 자리합니다.
권리의 기준점은 2023.09.20 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이고 이후 리딩에이스캐피탈주식회사 근저당, 홍대근 근저당, 신용보증기금·김지현 가압류와 국·경산시 압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기상 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100665 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 점촌동 234-4 · 점촌동 234-29, 234-4, 234-30, 234-31, 234-37 주1동 · 경상북도 경산시 들뫼길31길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 운동시설(골프연습장) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지하1층, 지상2층 |
| 소유자 | 주식회사황금스크린 |
| 감정가 / 최저가 | 4,408,117,800원 / 4,408,117,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,956,848,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2023.09.20 근저당이 기준
말소기준권리는 2023.09.20 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 리딩에이스캐피탈주식회사·홍대근 근저당, 신용보증기금·김지현 가압류, 국·경산시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.09.23 경산시 압류는 2024.11.18 해제로 말소되었습니다.
② 임차인 — 대항력은 없고, 배당요구 접수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이찬서 | 2026.01.08 | 100,000,000원 | 2,000,000원 | 2026.05.26 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이찬서의 전입일은 2026.01.08로 말소기준권리인 2023.09.20보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2026.05.26 접수되었습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,408,117,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 46,481,178원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,960,000,000원 | 3,960,000,000원 |
| 2. 근저당 · 리딩에이스캐피탈주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 근저당 · 홍대근 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 5. 가압류 · 김지현 | 9,000,000원 | 9,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,636,622원 |
현재 회차 4,408,117,800원 가정에서는 계산에 포함된 채권 4,348,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 13,636,622원이 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,408,117,800원 | 4,348,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,526,494,240원 | 3,488,829,298원 | 859,170,702원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,821,195,392원 | 2,790,583,438원 | 1,557,416,562원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권자의 미배당이 커지지만, 이 사건의 시나리오에서는 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 1회 유찰 시 신청채권자 중소기업은행은 3,488,829,298원 배당으로 청구액 2,956,848,610원을 충족하지만, 2회 유찰 시 배당액 2,790,583,438원으로 청구액 전부를 충족하지 못하는 것으로 계산됩니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 권리보다 현장 확인이 중요하다
- 이용상태. 건물은 운동시설(골프연습장)로 이용 중입니다.
- 입지. 대구한의대학교 삼성캠퍼스 북서측 인근이며 주위는 단독·다가구주택, 근린생활시설, 운동시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 일부 토지는 준보전산지에 접합니다.
- 토지 현황. 토지이용상황은 상업용, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 소로한면이며 공시지가는 505,300원/㎡입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각합니다.
- 경계 이슈. 목록5 건물은 점촌동 374-5번지 소유자 국의 토지에 일부 걸쳐 소재합니다.
- 현황 차이. 공부상 234-29 외 4필지에 소재하는 것으로 표기되어 있으나 234-37번지는 실제 법면입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 우선순위. 국·경산시 압류에 연결된 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당 구조를 다시 계산하세요.
- 임차인 서류. 이찬서의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 관련 원본을 확인하세요.
- 건물 경계. 점촌동 374-5번지에 건물이 일부 걸친 범위와 그 이용관계를 현황측량·도면으로 확인하세요.
- 234-37번지. 공부상 건물 소재 필지에 포함되지만 실제 법면이라는 비고를 현장에서 확인하세요.
- 자연녹지지역. 현 이용상태와 토지이용계획상 제한을 대조해 향후 이용·변경 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 목록별 매각 범위 및 현황을 원본 매각물건명세서에서 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 2023.09.20 중소기업은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 이찬서도 후순위 전입이라 대항력이 없어 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건은 아파트형 권리분석처럼 그 한 문장으로 끝나지 않습니다. 국세·지방세 압류에 따른 당해세 가능성, 건물의 타인 소유 토지 일부 걸침, 실제 법면인 필지, 자연녹지지역의 이용 제한까지 함께 검토해야 합니다. 따라서 결론은 등기 권리는 소멸형이지만, 세금과 현황·경계 실사를 통과해야 입찰 판단이 가능한 물건입니다.
