대구지방법원 2026타경100691. 경산시 중산동 펜타힐즈더샵2차 202동 4층 401호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 400,000,000원이고 매각기일은 2026.09.07입니다. 등기상 소유자는 주성근이며, 현재 경매를 신청한 채권자는 소화신용협동조합입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리보다 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
말소기준은 2025.02.03 접수된 소화신용협동조합의 가압류 200,000,000원입니다. 이후 2025.07.11 김민재 근저당권 182,000,000원과 2026.03.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김성수의 전입신고일은 2021.04.30로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 따라서 등기상 권리가 정리된다고 해서 임차보증금 문제까지 함께 사라지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100691 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중산동 655 펜타힐즈더샵2차 202동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 | 35층 중 4층 401호 |
| 대상면적 | 77.968㎡ |
| 소유자 | 주성근 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 소화신용협동조합 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
이 사건의 말소기준권리는 2025.02.03 소화신용협동조합 가압류 200,000,000원입니다. 2025.07.11 설정된 김민재 근저당권 182,000,000원과 2026.03.19의 강제경매개시결정은 그 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 김성수의 전입일은 2021.04.30이므로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증공사는 중복신고
| 신고자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성수 | 2021.04.30 | 미상 | 미상 | 2026.04.13 | 대항력 인수 가능성 |
| 보증공사 | 2021.04.30 | 2021.04.16 | 별도 합산 없음 | 2026.06.01 | 우선변제 보증기관 승계 |
실제 임차인은 김성수 1명입니다. 보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 김성수의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고입니다. 따라서 보증공사 신고액을 김성수 보증금과 별도로 더해서 계산하면 안 됩니다. 보증공사에는 2021.04.16 확정일자와 우선변제권 행사 정보가 확인되지만, 정작 승계 대상인 임차보증금 총액은 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 85.4%, 그러나 ‘실질취득가’ 확인이 먼저
펜타힐즈더샵2차의 최근 거래 12건 평균은 468,333,333원, 최신 거래는 2026.08의 490,000,000원입니다. 현재 최저가 400,000,000원은 최근 12건 평균의 85.4%로, 낙찰대금 자체만 놓고 보면 최근 시세보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 26 | 490,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 25 | 490,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 77.97㎡ | 9 | 438,000,000원 |
| 2026.07 | 77.97㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 12 | 498,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 12 | 502,000,000원 |
| 2026.06 | 77.97㎡ | 31 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 15 | 507,000,000원 |
| 2026.05 | 77.97㎡ | 25 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 5 | 467,000,000원 |
| 2026.04 | 77.97㎡ | 16 | 438,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 468,333,333원 |
최근 12건의 거래 범위는 410,000,000원~507,000,000원입니다. 최저가 400,000,000원은 표본 최저 거래가 410,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 490,000,000원보다 90,000,000원 낮습니다. 다만 이 비교는 어디까지나 낙찰대금 기준입니다. 대항력 임차인에게 돌아가지 못한 보증금을 매수인이 추가로 부담한다면 실제 비교 기준은 400,000,000원이 아니라 낙찰가+인수액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,400,000원 |
| 1. 가압류 · 소화신용협동조합 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김민재 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 소화신용협동조합 | 250,000,000원 | 11,600,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 가정에서는 채권 총액 632,000,000원 중 393,600,000원이 배당되고 238,400,000원이 미배당됩니다. 임차보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이 표만으로 임차인의 실제 배당액이나 매수인 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 숫자 — 유찰돼도 임차인 문제는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 400,000,000원 | 238,400,000원 | 211,600,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 320,000,000원 | 317,280,000원 | 200,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 256,000,000원 | 380,384,000원 | 200,000,000원 |
유찰되면 낙찰대금은 400,000,000원 → 320,000,000원 → 256,000,000원으로 내려갑니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 “2회 유찰이면 256,000,000원이니 매우 싸다”는 식의 판단은 금물입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산시 중산동 성암초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 35층 중 4층 단위세대이며 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비가 설치되어 있습니다.
- 단지. 펜타힐즈더샵2차는 791세대이며 준공일은 2018.07.24입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역이며, 공시지가는 1,751,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김성수 보증금 확인. 현재 가장 중요한 숫자입니다. 보증금 총액을 확인하지 않고 응찰가를 정하면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 배당순위 확인. 김성수의 확정일자는 미상이고 보증공사에는 2021.04.16 확정일자 정보가 있습니다. 실제 배당구조를 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 보증공사는 김성수 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 낙찰가에 미배당 임차보증금 인수액을 더한 금액을 최근 평균 468,333,333원 및 최신 거래 490,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 320,000,000원·256,000,000원으로 내려가도 대항력 임차인 인수액이 늘면 실질취득가는 그만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “85.4%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
표면적인 가격은 매력적입니다. 신건 최저가 400,000,000원은 최근 12건 평균 468,333,333원의 85.4%이고 최신 거래 490,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 권리분석에서는 그보다 앞서 봐야 할 숫자가 있습니다. 2021.04.30 전입한 대항력 임차인 김성수의 보증금입니다.
보증공사는 김성수의 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명입니다. 문제는 그 한 명의 보증금이 현재 확인되지 않는다는 점입니다. 배당으로 전액 회수되지 않는 금액이 있으면 매수인이 승계할 수 있고, 그 금액을 더한 실질취득가가 최근 시세와 얼마나 차이나는지가 진짜 수익성입니다. 따라서 이 물건은 가격은 관심, 권리는 확인 전 보류가 맞습니다.
